Выбор банка при оформлении ипотеки

Ипотека. Вопросы, возникающие при оформлении ипотеки

Выбор банка при оформлении ипотекиЧтобы жить в своей квартире или доме — надо их иметь. Прошли те времена, когда о наших жилищных проблемах заботилось только государство. Но сегодня, чтобы иметь свое жилье надо очень много зарабатывать, а если это не получается, то покупать жилье с помощью кредитов или строить его своими руками.

Ипотека — это первое, что приходит на ум любому, кто всерьез задумывается об улучшении своих жилищных условий. Простая, на первый взгляд, схема улучшения жилищных условий, имеет множество нюансов, которые необходимо учитывать при обращении в банки за ипотечными кредитами.

Вот когда мы начинаем ценить свои способности грамотно оформлять документы, взвешенно рассчитывать возможности по кредитованию и разумно использовать все особенности ипотечного кредитования. Но вопросы по оформлению ипотеки у людей все-таки возникают.

Давайте рассмотрим отдельные вопросы-ответы:

Отдельные банки могут учитывать эти источники доходов при расчете ипотечного кредита, если эти выплаты стабильны и постоянны в течении всего периода кредитования. Кроме того, такие доходы должны быть документально подтверждены справками по установленной банками форме.

Как можно, например, учитывать стипендию? Ведь студент, получающий государственную стипендию, должен подтвердить свое право на нее каждый семестр, успешно сдавая экзамены. В таком случае источник не стабилен. Поэтому, такие доходы как алименты, стипендии и социальные пособия в расчётах не участвуют.

Квартира или жилой дом, купленные по ипотеке, сразу же оформляются в собственность Заемщика, но на нее накладывается обременение – это означает, что вы не сможете эту недвижимость продать, подарить или поменять до полного погашения вами ипотеки. А прописаться в жилье сможет вся семья Заемщика.Это не распространяется на квартиры, покупаемые через лизинговые сделки с последующим переоформлением.

При лизинговой сделке, квартира находится в собственности банка, и ее переоформление на Заемщика произойдет только после выплаты всей стоимости квартиры с процентами.Приобретаемая за счет ипотеки квартира или жилой дом могут быть оформлены в собственность только Титульного Заемщика. Иногда банк может разрешить оформление собственности на всех Заемщиков/Созаемщиков по ипотечному кредиту.

Это связано с юридическими особенностями оформления кредитных договоров и договоров залога. Это целевой кредит, выдаваемый заемщику на улучшение его жилищных условий, а величина кредита впрямую зависит от платежеспособности членов семей Заемщика и Созаемщиков.
Созаемщиком по ипотеке может выступать любое лицо, даже не состоящее в родственных отношениях с Заемщиком.

При этом приобретаемая недвижимость может быть оформлена в собственность как одного из Заемщиков, так и Заемщика и Созаемщика (по их решению и с согласия банка). Часто Созаемщиками выступают совершеннолетние члены семьи Заемщика (дети, родители). Супруга (г) заёмщика в обязательном порядке становится созаемщиком, даже если он (она) не работает.

Более подробные определения про созаемщика, супруга (гу) титульного созаёмщика-титульного созаемщика можно посмотреть здесь. Зачем нужен Созаемщик? Ну, во-первых, Созаемщик привлекается для увеличения совокупного дохода Заемщика, что влияет на размер выдаваемого кредита.

Во-вторых, банк подстраховывается в части возможности беспрепятственного выставления долга по кредиту и процентам Созаемщику, в случае задержки платежей Заемщиком. В-третьих, позволяет не только объединять ресурсы для покупки жилья, но во избежание финансовых недоразумений, позволяет оформить приобретаемое жилье в собственность всех участников.

Ипотечное кредитование регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, весь параграф 3 главы 23), Федеральным законом РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. и Федеральным законом РФ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.

Раньше только с согласия банка допускалось досрочное погашение ипотечного кредита, причём большинство банков не разрешало производить досрочное погашение кредита в пределах первого года (полугода) кредитования. Некоторые банки применяли даже штрафные санкции к Заемщикам в виде процентов и пени за досрочное гашение ипотечного кредита. После принятия ФЗ РФ от 19 октября 2011 г. N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 809 и 810 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» досрочное погашение кредита, это уже досрочное погашение кредита по уведомлению заёмщика.

Теперь банки учитывают в кредитных договорах возможность досрочного погашения кредита или части ипотечного кредита, и прописывают процедуры перерасчёта аннуитетных платежей. Пересчёт процентов при досрочном погашении кредита может быть следующим:

  • сохраняется ранее действующий размер платежа, одновременно уменьшается количество платежей;
  • сохраняется оставшееся количество платежей по договору, но производится пересчёт размера платежа,
  • банк представляет клиенту самому сделать выбор метода перерасчёта, что заёмщик должен указывать в каждом заявлении на досрочное погашение кредита.

Увеличить сумму ежемесячных выплат по кредиту тоже можно. Но чтобы банк пересчитал величину аннуитетных платежей в сторону увеличения, необходимо обратиться в банк с заявлением на перерасчет и представить документы, подтверждающие увеличение ежемесячных доходов семьи.

Без проведения банком перерасчета суммы аннуитетного платежа, сумму ежемесячных выплат увеличить не получится. Поступающие в банк от Заемщика средства зачисляются на транзитный счет, с которого затем списываются: суммы процентов, штрафов и пени – на счета доходов банка; сумму кредита – на ссудный счет.

Списание аннуитетного платежа производится в автоматическом режиме один раз в месяц, в определенные договором даты и по заложенному расчету, а излишне перечисленная сумма может просто остаться (зависнуть) на транзитном счете до следующего срока списания средств не уменьшая сумму долга, а следовательно, и процентов.

Досрочное погашение кредита необходимо всегда контролировать.

При досрочном погашении части ипотеки пересчет размера аннуитетных платежей банком производится обязательно. Может сократиться количество платежей и как следствие сократиться срок кредитования, или может уменьшиться сумма аннуитетного платежа но с сохранением срока кредитования по договору ипотеки.

При досрочном погашении кредита банк обязательно произведёт перерасчет размера аннуитетного платежа. Метод перерасчёта должен быть оговорен в кредитном договоре или отражаться в каждом заявлении на досрочное погашение кредита. После каждого досрочного погашения необходимо получить из банка новый расчёт аннуитетных платежей.

Весь процесс досрочного погашения кредита надо контролировать.

Размер ипотечного кредита зависит от нескольких факторов: от уровня ежемесячного дохода заёмщика или всей семьи заёмщика, от выбранного срока кредитования, от стоимости приобретаемого и закладываемого жилья, и еще от суммы первоначального взноса.Предварительный расчет суммы кредита всегда можно составить на банковских калькуляторах, которые есть практически на всех сайтах банков, предлагающих населению ипотечные кредиты.

В ипотечном кредитовании наблюдается хронология:

  • Чем выше уровень дохода семьи, тем большую сумму кредита можно получить.
  • Чем длиннее срок кредитования, тем выше процентная ставка.

Во многих банках отношение к заемщикам, которые могут внести 30—40% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса предпочтительнее.Большинство банков, в условиях кредитования прямо прописывают ограничение на размер кредита, на который может претендовать заемщик. Чаще всего его максимальный размер ограничен 70—90% от стоимости приобретаемой квартиры.Заемщик должен обязательно иметь временную или постоянную регистрацию (прописку) на территории России. Отношение к данному вопросу в различных банках различное. Вариантов несколько: оформление кредита только по месту регистрации Заемщика; оформление кредита по месту приобретения недвижимости; оформление при постоянной регистрации на территории России; оформление при постоянной регистрации на территории расположения банка и т. д. Это необходимо уточнять при выборе банка. Но банки никогда не оформляют кредитов без наличия прописки. А при наличии временной прописки — срок кредитования будет не более чем срок временной прописки.

Органы опеки и попечительства обеспечивают защиту прав несовершеннолетних членов семьи, при заключении родителями сделок с недвижимостью. Разрешение органов опеки и попечительства требуются при оформлении ипотечного кредита в следующих случаях:

  1. На приобретение жилого помещения с возникновением залога, если собственником приобретаемого жилья будут являться несовершеннолетние дети, а также недееспособные лица, над которыми установлена опека или попечительство;
  2. На продажу жилого помещения, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние, недееспособные лица, над которыми установлена опека или попечительство.

В жизни иногда происходят случайные, не зависящие от нашей воли и желаний, события (пожары, землетрясения, потеря трудоспособности заемщика и т.д.). Поэтому кредитные учреждения, прежде всего, в интересах банка, а также в интересах Заемщика, требуют страхования от этих непредвиденных ситуаций. При ипотечном кредитовании требуется страхование приобретенной недвижимости от рисков повреждения и утраты, страхование жизни и здоровья клиента, страхование права собственности на жилье. При этом необходимо отметить, что страхование жизни Заемщика покрывает риск смерти или потери трудоспособности Заемщика по любым причинам. Заемщику необходимо будет осуществлять страхование в течение всего срока обслуживания ипотечного кредита, оформляя и оплачивая страховки ежегодно.Обычно, в первую очередь банк попытается выяснить причины утраты платежеспособности Заемщика. В случае, если эти причины носят объективный и временный характер, банк может какое-то время выжидать, и даже приостановить начисление пени. Затем банк переложит погашение кредита на созаёмщиков.Если же Заемщик окончательно утратил платежеспособность, а созаёмщики тоже уклоняются от платежей, и принятые меры не помогают, то банк продает заложенное жильё и погашает кредит.

Как правило, продажа осуществляется судебными приставами с аукциона.

Вырученные за недвижимость средства распределяются на: компенсацию затрат по судебным издержкам; отчисления в бюджет за услуги службы судебных приставов; Компенсация затрат по проведению аукциона; погашение задолженности по процентам, пени и штрафам, и в последнюю очередь на погашение кредита.

Если после этого осталась сумма, она возвращается Заемщику. Итак, выплаченные ранее проценты вы теряете, а возвращаемая Заемщику сумма всегда значительно ниже той суммы, которая перечислялась им ранее в погашение полученного кредита.

Иногда стоимость недвижимости, проданной с аукциона, может оказаться недостаточной для покрытия всех расходов банка, и тогда банк предпринимает дальнейшие меры по компенсации оставшегося долга за счет другого имущества Заемщика.

Если у вас есть свои вопросы, то вы можете их задавать и я постараюсь на них ответить.

Читать также:  Как определяется средневзвешанная ставка по кредиту?

Источник: https://bankirsha.com/frequently-asked-questions-about-registration-of-hypothec.html

Каков порядок покупки квартиры в ипотеку? Пошаговая инструкция, нюансы

Когда планируется покупка квартиры в ипотеку, инструкция, предусматривающая порядок необходимых действий по шагам будет весьма кстати. Ведь порядок покупки квартиры в ипотеку сложнее, чем оформление обычного кредита: он обременен таким обязательными процедурами как оценка и страхование предмета залога, выбор продавца, согласного работать с ипотекой.

Подбор недвижимости и самой ипотечной программы

Выбор недвижимости

Если вы предполагаете необходимость ипотеки для покупки жилья, придется заранее присмотреть объект недвижимости.

Особенно важно это, если приобретается новострой. Дело в том, что обычно на ранней стадии строительства жилого комплекса или поселка, когда риски и банков, и инвесторов слишком высоки, с застройщиком сотрудничают 1-2 банка-партнера. Поэтому, именно в тот момент, когда цены у застройщика ниже всего, круг выбора ипотечных программ для вас будет ограничен. 

Меньше всего банкам нравятся загородные поселки, в которых реализуются земельные участки. Причинами этого являются неустойчивая рыночная цена такой земли и ее сомнительная, зависящая в конечном итоге от успехов застройщика в развитии поселка, ликвидность.

Однако в крупных банках есть ипотечные программы и на такой случай. Вот только ипотека дается здесь на двойную цель: покупка участка и строительство дома.

Сроки строительства будут ограничены, а проценты по ипотеке до момента ввода нового дома в эксплуатацию – выше на 1,5-2 % ,чем стандартные.

Но и при покупке вторички желаемые объекты желательно присмотреть заранее. Иначе, как вы узнаете, какие средства вам потребуются на ипотеку?

Подписывайтесь на наш
канал в Яндекс.Дзен!

Подписаться на канал

Выбор ипотечной программы

Исходя из выбранного жилья, вам нужно определиться с выбором банка. Здесь два основных критерия:

  • подходят ли вам условия банка;
  • подходите ли вы под требования банка к заемщикам.

Если говорить о первом критерии, то на процентах сэкономить вряд ли удастся.

Обычно банки, предлагающие лучшие условия по процентам требуют несколько видов страховки, берут комиссионные за различные действия (рассмотрение заявки на кредит, перевод денег).

На что стоит действительно обратить внимание – это максимальный размер кредита, который вы можете взять в конкретном банке и размер первоначального взноса.

Что до второго критерия, то если у вас есть сложности с подтверждением дохода, образования и предоставлением других документов из многочисленного перечня, зато есть серьезная сумма на первоначальный взнос (30-50 % от размера кредита), то обратитесь в банк, предлагающий кредит «по двум документам». Проценты по такому кредиту несколько выше стандартных (примерно на 0,5 %).

Подготовка документов и подача кредитной заявки

Далее вам предстоит обратиться в банк. Лучше даже не в один, а сразу в несколько (на случай, если вам где-то откажут в выдаче кредита). 

В процессе общения с кредитным инспектором постарайтесь выяснить все детали кредитной программы. Лучше даже попросить типовой договор по предполагаемой программе кредитования. Внимательно изучив его дома, найдите в нем ответы на следующие важные вопросы:

  • наличие комиссий за услуги при кредитовании и дополнительные услуги, навязываемые банками потребителям «в нагрузку» (кредитные карты и т.п.);
  • количество обязательно оформляемых страховок и последствия отказа от оформления одного из них (по закону нужна только страховка залогового объекта);
  • возможность досрочного погашения кредита, есть ли штрафы за такое погашение;
  • максимальный период просрочки по ипотеке, после истечения которого банк возьмется за взыскание у вас залогового имущества.

Список документов на ипотеку у каждого банка индивидуален. Однако, за исключением кредитных программ по двум документам, у вас в любом случае потребуют справку о доходах, документы о семейном положении.

Кредитная заявка рассматривается банками в разные сроки – в зависимости от количества внутри банка бюрократических служб и сложности представленного пакета документов. Так, кредиты по 2-м документам одобряются за 2-3 дня, а вот заявка на стандартную ипотеку может изучаться специалистами кредитной организации несколько недель.

Подбор объекта недвижимости и одобрение его банком

Получив в одном из банков одобрение вашей кредитной заявки, вы можете приступить к выбору квартиры. Если вы предварительно рассмотрели, с какими банками работает застройщик облюбованного вами жилого комплекса, то с подбором новой квартиры вы легко справитесь. Сложнее будет со вторичкой.

Здесь очень важна чистота юридической судьбы квартиры. Разделы наследства и разводы, зарегистрированные несовершеннолетние дети и военнослужащие срочно службы – все это причины, по которым банк может отклонить объект.

И поверьте, здесь он на вашей стороне: ведь сомнительное прошлое жилья может дать знать о себе в настоящем в форме исков, обжалующих ваше право собственности.

Когда вы с банком подобрали квартиру, необходимо ее оценить у лицензированного оценщика. Оценщика вам назовет банк. От результатов отчета об оценке зависит, на какую сумму вам дадут кредит (Подробнее см. Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки?).

Заключение кредитного договора

Следующим шагом станет заключение кредитного договора. Вы получите деньги и сможете наконец приобрести выбранную квартиру.

Сделка с продавцом квартиры оформляется через Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (или кратко Росреестр).

Данная служба регистрирует прекращение права собственности у продавца и возникновение права собственности у покупателя. По окончании регистрации (около 2-х недель) вы получите свидетельство о государственной регистрации права на свое имя.

Теперь настало время выполнить обещанное банку (такой пункт в кредитном договоре всегда содержится) – и передать купленную квартиру в залог.

Страхование купленной недвижимости и передача ее в ипотеку

Перед тем, как заключить договор ипотеки, необходимо выполнить обязательно, предусмотренное законом об ипотеке (залог недвижимого имущества), условие: застраховать купленный объект от рисков утраты и повреждения.

Возможно, банк предложил вам также застраховать себя, свое право собственности или риск невозврата кредита банку.

Соглашаться на такие условия в договоре, пойти на кредит с повышенными процентами (это обычно последствие отказа от одного из видов необязательного страхования) или обращаться в другой банк – ваш выбор.

Здесь необходимо сопоставить размер повышенных страховых платежей и стоимость страховки.

После предъявления в банк страховки, вы оформляете договор ипотеки и закладную. Договор ипотеки обязательно регистрируется в уже упоминавшейся службе Росреестр. Но сейчас вам выдадут не свидетельство, а экземпляр договора со штампом о произведенных регистрационных действиях и печатью регистратора.

Теперь в государственном реестре прав, который ведется Росреестром, отмечено обременение вашей квартиры залогом банка. Ею не получится распорядиться без согласия банка-залогодержателя. Что касается закладной, то она остается у банка. Это ценная бумага, позволяющая кредитной организации перепродать свое право требования к вам по договору залога при необходимости.

На ваши с банком отношения по кредиту закладная не окажет никакого действия.

Источник: http://nsovetnik.ru/ipoteka/kakov_poryadok_pokupki_kvartiry_v_ipoteku_poshagovaya_instrukciya_nyuansy/

Схема приобретения жилья в ипотеку довольно проста, ее можно описать пятью основными шагами: выбор жилья, выбор банка, согласования жилья с банком, оформление кредитных и страховых документов, регистрация права собственности. Каждый шаг оформления ипотеки имеет свои особенности, которые достойны отдельного рассмотрения.

Схема приобретения квартиры в ипотеку состоит из 5 основных шагов

Шаг 1. Выбираем  жилье

Возможны ситуации, когда первый и второй шаги стоит поменять местами, например, если клиент срочно нуждается в любом жилье и готов ориентироваться на критерии, которые предлагает банк, прежде всего финансовые.

  Но допустим, время и деньги и клиента есть и основная цель – улучшить жилищные условия самым оптимальным из возможных образов. Тогда отталкиваться стоит именно от желаемого объекта недвижимости.

Да, если объект нестандартен: таунхаус, доля, дом старого типа постройки, квартира высокой стоимости, то могут быть проблемы с одобрением объекта банком.

Отказ в кредитовании на конкретную недвижимость не отменяет одобрения по заявке на ипотеку. Поэтому сначала выбираем один или несколько объектов недвижимости, и уже от их цены и характеристик отталкиваемся при подаче заявление на получение кредита в банковское учреждение.

Первое, что должен для себя решить потенциальный заемщик банка – квартира на первичном или на вторичном рынке его интересует.  Законодательно продажа строящегося жилья регламентируется 214-ФЗ:

Разница между готовой первичной и вторичной квартирой может быть минимальна, например, если планируется приобретение квартиры в новостройке, то право собственности, скорее всего, будет уже оформлено на застройщика, и квартира будет считаться вторичным жильем, несмотря на то, что она совершенно новая. Обязательство по оформлению застройщиком непроданных в процессе строительства квартир в свою собственность возникает законодательно, а квартира, юридически имеющая собственника, относится к вторичному рынку жилья.

Очень важно решить для себя что прибрести — вторичное жильё или новостройку

В случае если квартира еще только строится, цена на нее будет расти пропорционально стадии строительства.

И квартиру можно будет использовать по назначению после сдачи дома в эксплуатацию и проведения ремонта (а это дополнительные затраты), в лучшем случае – это несколько месяцев, максимум – более года, если этап строительства ранний.

Риски, связанные с выбором первичного жилья, очевидны – проблемы в деятельности застройщика и заморозка строительства.  Как взять кредит на ремонт ипотечной квартиры?

Так же в недостроенное жилье нельзя прописаться, если вопрос с пропиской стоит остро, то стоит обратить внимание на вторичный рынок жилья.

Покупку квартиры в строящемся доме можно считать инвестицией, и, как уже упоминалось выше, параллельно с этапами строительства растет и цена, выгода может составлять 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости.

В то же время, до момента получения Свидетельства на право собственности, ставка по ипотеке будет выше, это условие характерно для всех банков, так как риск приостановки строительства касается и кредитных учреждений.

Вторичное жилье имеет свои преимущества – в него можно сразу въехать и прописаться, ремонт, если и требуется, не является первоочередным делом.

Читать также:  Как оформить кредитную карту с лимитом на 100 тысяч рублей?

Риски будут в основном касаться неправомерности предыдущих сделок с квартирой – титульные. Так же вторичную квартиру можно сдать, при наличии иного жилья, и арендными платежами погашать ипотеку.

В случае с новостройкой сначала придется дождаться сдачи дома в эксплуатацию и вложиться в ремонт.

Второе, что должен решить для себя заемщик: на какую сумму можно рассчитывать. Способы оценки платежеспособности в разных кредитных учреждениях отличаются.

Где-то расчет учтет возможность внесения в погашения по ипотеке половину ежемесячного подтвержденного дохода клиента, где-то из доходов будет вычтен прожиточный минимум на заемщика и его иждивенцев, если они есть, где-то расчет будет строиться по иному.

В идеале, чтобы платеж по ипотеке, который можно рассчитать на ипотечном калькуляторе самостоятельно, не превышал трети совокупного дохода семьи. В этом случае, какую бы методику не применял банк при расчете платежеспособности, сумма, которая требуется для покупки квартиры, не будет урезана банком.

Шаг 2. Выбираем банк

При выборе кредитного учреждения стоит обратить внимание на ряд параметров ипотечных программ, предлагаемых банками:

  1. Требования к заемщику
  2. Ставка
  3. Срок кредита
  4. Сроки рассмотрения заявки
  5. Сумма  платежа
  6. Вид платежа
  7. Переплата
  8. Обязательные расходы

Желательным является рассмотрение сразу нескольких предложений банков, чтобы выбрать оптимальное. Можно и заручиться одобрением сразу двух или трех кредитных учреждений, но не более – лишние запросы в НБКИ смогут сослужить дурную службу и вызвать лишние подозрения у сотрудников службы безопасности в дальнейшем.

Для того чтобы определиться, в какой банк подать документы для одобрения ипотеки, стоит сначала самостоятельно, воспользовавшись ипотечным калькулятором, рассчитать самые оптимальные варианты из предлагаемых.

Пример:

Например, клиент выяснил, что средняя цена квартиры, которую он готов рассматривать, составляет 5 млн.

рублей, тогда при ставке 14% годовых на 20 лет ежемесячный платеж составит 49 740,83 рублей, а переплата — 7 937 799,79 рублей.

Допустим, банк, который ведет зарплатный проект работодателя, предлагает льготную ставку в 12,5% годовых, тогда на те же 20 лет,  платеж составит 45 445,62 рублей, а переплата — 6 906 949,28 рублей.

Если предположить, что клиент готов платить в месяц более 45 тыс. рублей, то можно либо сократить срок кредита до 15 лет (либо просто гасить кредит вперед графика удобными платежами), либо предпочесть дифференцированный платеж аннуитетному.

Так, переплата по той же ставке в 12,5% на 20 лет при дифференцированном платеже составит 10 020 833,33 рублей, а переплата при аннуитетном платеже за 15 лет – 4 874 158,99 рублей, при платеже в 49 300,88 рублей.

Стоит отметить, что если ставка не меняется, и у банка нет ограничений по частично-досрочному погашению, то можно взять кредит на 20 лет, а выплатить за 15, внося платеж 49 300,88 рублей, переплата при этом будет как за 15 лет, так как проценты начисляются на остаток основного долга.

В среднем минимальный размер собственных средств в сделке – 20%, еще до 10% стоит иметь в запасе на обязательные расходы: оценку, страховку.

Источник: http://pravila-deneg.ru/ipoteka/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku

Как взять ипотеку? оформление ипотеки

5 марта 2013, 10:53

Если вы решили оформить ипотечный кредит, вам следует подготовиться к длительной процедуре. В статье собрана информация о каждом этапе: от выбора банка до регистрации ипотеки.

Первая задача при покупке жилья в ипотеку – выбор банка. Надежность, репутация на рынке кредитования, отзывы о работе банка – все важно при определении кредитора.

Оцените программы, которые предлагают различные банки: процентные ставки и условия ее изменения, дополнительные платежи и возможность досрочного погашения. Уточните условия и размер штрафных санкций при просрочке платежа по кредиту. 

Не стесняйтесь задавать менеджерам банка много вопросов. Каждая мелочь, при приобретении дома или квартиры в ипотеку, имеет большое значение.

Совет: после получения консультаций в каждом из банков, занесите полученную информацию в сравнительную таблицу, сделанную, например, в MSExcel. Так вам проще сориентироваться в различных предложениях. Обратите внимание на расположение отделений банка. Платить кредит в течение многих лет в единственном отделении на другом конце города неудобно.

Есть несколько рекомендаций. Не стоит покупать слишком старые квартиру или дом в ипотеку. Состояние жилья «в возрасте» потребует больших затрат на ремонт.

Многие банки предлагают клиентам «пакет» недвижимости, как первичной, так и вторичной.

При выборе недвижимости можно обратиться в риелторские агентства, являющиеся партнерами банков.

Подача кредитной заявки, сбор необходимых документов

Собирают, условно говоря, два пакета документов:

  • по объекту недвижимости (техпаспорт, документы, подтверждающие право собственности, справки из муниципалитетов и т.д.);
  • индивидуальные документы заемщика (паспорт, справка с места работы, справка о доходах и т.д.).

Все необходимые документы передаются в банк для оценки кредитного дела и принятия решения о выдаче ипотеки.

Как правило, банки заключают партнерские договора со страховыми компаниями и организациями по оценке. Организовать процедуру можно только в аккредитованной компании. Стоимость страховки и услуг оценки варьируются. 

Когда все документы собраны между банком и залогодателем/заемщиком заключается кредитный договор, а между покупателем и продавцом – соответственно договор купли-продажи.

Некоторые банки требуют нотариального заверения факта передачи денег продавцу. Когда все документы оформлены, квартиру/дом необходимо зарегистрировать в органах местного самоуправления и получить свидетельство.

И только после этого – вы владелец недвижимости.

Читайте также

Источник: https://cbkg.ru/articles/kak_vzjat_ipoteku_oformlenie_ipoteki.html

Выбор ипотечного банка

Выбор ипотечного банка

Для покупки недвижимости – квартиры или дома, все чаще и чаще люди берут в банке ипотечный кредит. Отношения с банком в основном долгосрочные, поэтому к выбору банка для ипотеки необходимо подходить особенно тщательно.

В крупных городах банков, предоставляющих ипотечные кредиты, предостаточное количество, ну а небольшим населенным пунктам приходится довольствоваться теми, что есть на их территории. Хотя любой банк, расположенный в крупном городе – областном центре, тоже может предоставить такой заем гражданину, проживающему на территории области.

На что обратить внимание при выборе ипотечного банка

Выбирая банк, в котором вы будете оформлять ипотеку, надо учесть на множество факторов. Даже минимальные, на первый взгляд, различия в условиях кредитования могут весьма значительно изменить общую сумму, которую вам в итоге придется возвращать банку. На что обратить особое внимание?

Процентная ставка

Изучая условия ипотечного кредитования различных кредитных учреждений, необходимо, прежде всего, смотреть на условия кредитования, а именно на процентную ставку. Но здесь важна не только ее величина, но и то, является она фиксированной или плавающей – то есть, имеет ли право банк в одностороннем порядке поднимать процент по кредиту во время действия договора.

Размер первоначального взноса

Размер ставки по ипотечному кредитованию зависит также от величины первоначального взноса. Обычно это 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья. Такая же ставка установлена законодательными актами.

Но некоторые банки уменьшают сумму первоначального взноса, взамен поднимая процентную ставку по кредиту.

И человек, с одной стороны, получает возможность взять кредит, имея меньшую сумму на руках, но стоимость ипотеки в итоге получится значительно выше.

Лимиты кредитования

Ипотечный кредит можно брать на покупку любого жилья. Но это может быть небольшой дом или квартирка в сельской местности, а может коттедж в элитном районе или ближайшем пригороде. Стоимость жилья может сильно колебаться и зависит от многих факторов. Но и пределы, в которых кредитные учреждения выдают ссуды, также установлены.

Каждый банк сам для себя определяет минимальную и максимальную сумму предоставляемого займа. Поэтому прежде чем обратиться в банк изучите и эти условия, и тогда вы сразу поймете, стоит ли идти именно в это учреждение за деньгами на покупку заветного жилья.

Кроме этого банком может быть установлена плата за открытие ссудного счета, за рассмотрение заявки и так далее.

Специализация банка

Выбирая банк для получения ипотеки, учтите также и то, что немногие из них работают на рынке нового жилья.

Так как риски по приобретению объектов незавершенного строительства многократно возрастают, то и кредиты предоставляются в основной массе на вторичное жилье.

Ведь любой строящийся дом может так и не завершиться строительством, или же этот процесс затянется на многие годы. Да и стоимость таких объектов весьма нестабильна. В период стройки цена за квадратный метр растет как на дрожжах по мере завершения строительства.

Условия досрочного погашения ипотеки

Выясняя условия ипотечного кредитования, учтите, есть ли запрет на досрочное погашение займа. Досрочное погашение существенно экономит вам деньги, а банку, соответственно, сокращает доход. Поэтому не все на такое согласны.

Запрет на досрочное погашение может действовать не весь срок кредитования, а какой то определенный период. Обязательно выясните это. Некоторые кредиторы взимают штрафы за досрочное погашение, которые сводят на нет всю вашу экономию.

Лучше договориться о таких условиях, как говориться, на этом берегу.

Санкции за просрочку платежа

Поскольку ипотечные кредиты – дело долгосрочное и за этот период всякое может случиться, поинтересуйтесь, какие санкции предусмотрены за просрочку платежа. Ведь некоторые ограничиваются только пенями, а некоторые расторгают договор и у вас появляется риск оказаться на улице.

Необходимость подтверждения доходов

И еще один момент. Если вы получаете неподтвержденный документально доход, то не все банки возьмутся сотрудничать с вами. В кредитных учреждениях, предоставляющих займы под самый выгодный процент, как правило, четкие и строгие условия по документальному подтверждению сделки. Далеко не каждый предоставит ипотеку под серые доходы.

Срок ипотеки

При выборе банка следует учитывать и срок, на который предоставляется ссуда. Ведь это может быть период от 10 до 27 лет. На более продолжительный срок банки ипотечные кредиты не выдают. На это повлияла, конечно же, относительная нестабильность в нашей стране.

За период кредитования может многое случиться, как с банковской системой, так и в вашей жизни. Поэтому старайтесь рассчитывать на такой диапазон времени. Выбирайте оптимальный для себя срок. Помните, что чем дольше по времени кредит, тем дороже в конечном итоге он вам обойдется.

Читать также:  Просрочка в банке «ренессанс кредит» в тюмени

Да и психологическая нагрузка достаточно серьезная.

Советы, рекомендации и акции

При выборе банка руководствуйтесь, конечно же, рекомендациями и советами близких, родных, друзей. Соберите как можно больше отзывов о взаимоотношениях и нюансах работы с тем или иным банком.

Только после этого обращайтесь за ипотечным займом непосредственно в кредитное учреждение. Да и ограничиваться только одним первым попавшимся не стоит.

Зачастую банки объявляют различные акции, узнайте и эту информацию, выбирайте банк, который предоставит наиболее выгодные именно вам условия.

Источник: https://my-koshel.ru/content/186-vybor-ipotechnogo-banka

Процесс оформления ипотечной сделки. Наиболее подробное описание

Процесс оформления ипотечной сделки. Наиболее подробное описание

Приобретение жилья через ипотеку представляет сбой сложный и долгий процесс. Он состоит из большого числа этапов, который нужно проходить в строгом порядке. При возникновении вопросов и проблем, можно вернуться на предыдущий этап  или начать все заново.

Исходя из этого, стоит запастись большим терпением и деньгами, ведь до получения квартиры придется платить различные взносы и комиссии.

Рассмотрим подробнее этапы ипотечной сделки от подачи заявки до заселения в собственную квартиру, а также особенности каждого этапа.

При выборе программы следует учесть несколько факторов:

  • Размер ежемесячного платежа, который не должен превышать 40% от среднего дохода.
  • Сумма первого взноса (чем больше, тем лучше).
  • Стоимость приобретаемого объекта.
  • Тип объекта (дом, квартира) и место его нахождения.

Разные банки предлагают разные условия кредитования, поэтому можно подобрать практически индивидуальные условия для себя. Основными параметрами при выборе программы являются:

  • Ставка. В зависимости от типа жилья (новое или вторичное) может меняться от 12 до 16%
  • Сумма займа. Каждый банк имеет свою методику расчета максимальной суммы. Так, в одном могут одобрить 3 млн.р., а в другом только 1 млн.р.
  • Валюта. Хотя валютная ипотека сейчас не так сильно популярна, как лет 10 назад, когда основные валюты не так сильно меняли курс, но все же находятся заемщики предпочитающие оформить ипотеку в валюте, отличной от рубля. Это могут быть те, кто получает зарплату в валюте. Ставка по валютной ипотеке будет ниже, но рисков выплатить больше за счет изменения курсов валют предостаточно.
  • Обеспечение. Сюда можно отнести требования банка к наличию созаемщиков и поручителей. Некоторые кредиторы позволяют оформить ипотеку без них (например, если заемщик получает заплату в этом банке или вносит большой первый взнос).
  • Первый взнос. В большинстве случае ПВ не должен быть меньше 20-30%. Сейчас уже сложно встретить предложения, когда можно оформить ипотеку без первого взноса.
  • Условия страхования. Сюда входить страхование личное и объекта залога.
  • Возможность досрочного погашения. Она будет интересна тем, кто намерен погашать ипотеку досрочно, например, маткапиталом или госсубсидией.

Если самостоятельно разбираться со всем этим лень, то можно обратиться к ипотечному брокеру, который предложить выгодные и подходящие варианты. Но стоит помнить, что за такие услуги придется платить (2-4% от суммы кредита или фиксированную сумму 30-100 т.р.)

Подача заявки

После выбора программы, нужно  подать пакет необходимых документов на рассмотрение.

Это может затянуться от 3 дней до 4 недель в зависимости от того, какие документы подавались (время рассмотрения трудовой книжки и 2НДФЛ меньше, чем время рассмотрения справки по форме банка и трудового договора/контракта), а также от наличия поручителей, созаемщиков.

На подачу заявки нужно подходить всем участникам. Здесь заполняются анкеты, передаются документы на рассмотрение. После получения положительного решения от банка можно переходить на следующий этап.

Поиск недвижимости

Объект должен соответствовать требованиям банка, с которыми можно ознакомиться у менеджера. В среднем требования выглядят так:

Для вторичного рынка:

  • Квартира должна быть отдельной
  • Соответствовать сантехническим нормам, иметь системы канализации, водоснабжения, отопления.
  • Не должна быть признана ветхой, аварийной, находиться в списках на снос.
  • Располагаться в зоне покрытия ипотеки.
  • Быть пригодным для круглогодичного проживания.

Для новостроек:

  • Застройщик должен быть аккредитован, работать на рынке от 5 лет, соответствовать оценочным нормативам по ФЗ №214, не иметь задержек в строительстве и сдаче объектов, должны отсутствовать причины инициирования банкротства.
  • Объект должен быть построен хотя бы на 20% (на этапе котлована никто кредитовать не будет из-за высоких рисков недостройки).

Здесь можно воспользоваться услугами риелторов, которые ускорят время поиска подходящего объекта. Стоимость таких услуг достигает 2-4% от суммы сделки или фиксировано.

Оценка выбранного объекта

Она нужна, чтобы определить стоимость залога для банка. Например, если стоимость сделки  3 млн.р., а оценщик оценил залог только в 2 млн., то банк вряд ли согласует такой невыгодный и неликвидный залог. Для достоверной оценки придется обратиться к услугам независимых оценщиков.

Оплачивает эти услуги заемщик (в среднем 2-20 т.р.). Если банк выявит недостоверность оценки, то на оценщика могут подать жалобу в СРО, и назначить дополнительную оценку, за которую снова придется платить клиенту. Поэтому изначально лучше воспользоваться услугами партнеров-оценщиков банка.

Для оценки потребуется предварительный-договор купли-продажи.

Согласование выбранного объекта недвижимости

После того, как объект найдет, его нужно согласовывать с банком. Для этого назначается день, когда в ипотечный отдел приходят клиент (созаемщики, поручители), продавец и менеджер вместе.

До этого составляется предварительный договор купли-продажи или уступки прав требования (для новостроек). Если продавец юрлицо, то дополнительно подготавливаются документы: выписка из ЕГРЮЛ,  уставные документы, подтверждение права собственности на объект и проч.

(по требованию). Если продавец – физлицо, то копию паспорта, выписки из БТИ и проч.

После проверки всех документов (в течение 3-10 дней), банк оглашает решение по согласованию или отказе. В последнем случае придется искать квартиру заново. Если решение положительное, то можно переходить на следующий этап.

Заключение и подписание кредитного договора

Если первые этапы прошли быстро и «безболезненно», то на этапе подписания могут возникнуть вопросы. Прежде чем что-то подписывать, нужно внимательно изучить каждый пункт, чтобы не было неприятных последствий, как в анекдоте «Скажите, а почему в пункте 345 подпункте 10 написано выжечь на лбе заемщика герб банка?».

Особо пристальное внимание стоит уделить приложенному графику платежей, который должен быть приложен к договору в качестве официального приложения, на права и обязанности сторон, комиссии и потенциальные расходы, на наложение и снятие обременения, на возможность досрочного погашения (есть ли возможность выбрать тип погашения и есть ли штрафы или комиссии), комиссия за обслуживание и ведение текущего счета, правила погашения, страховка объекта залога и проч. Если банк вводит комиссии, то они должны быть учтены при расчете эффективной процентной ставки. Перед подписанием нужно уточнять о наличии всех дополнительных платежей, чтобы оценить реальную стоимость ипотеки. Важно обратиться внимание на пункт о возможности изменению процентной ставки в одностороннем порядке.

Если какие-то пункты категорически не устраивают клиента, то от подписания лучше отказаться, даже после успешного прохождения предыдущих этапов, чтобы выплата не оказалась пожизненной кабалой.

Самое главное: перед подписанием нужно адекватно оценить свои способности и возможности по выплате ипотеки. Конечно, мысль о скором переселении в собственную квартиру может полностью затмить разум, однако, поддаваться этому не стоит. Присутствовать на подписание должны все участники (заемщик, созаемщик, поручители).

Регистрация сделки

После подписания кредитного договора,  с ним и договором купли-продажи (передачи прав требования) нужно будет ехать в госрегистратуру. Перед этим оплачивается госпошлина в размере 2 т.р.

В госрегистратуре нужно пройти госрегистрацию договоров. Процесс может длиться  до 2х недель. После регистрации покупатель получает право собственности с обременением. Объект недвижимости переходит в залог банка.

Подписанный в регистратуре договоры передаются в банк, после этого осуществляется процесс передачи денег продавцу: наличными, на счет, через ячейку. Самый безопасный способ – это использование банковской ячейки.

В этом случае продавец знает, что деньги уже находятся в ней, а покупатель знает, что если что-то пойдет не так, то покупатель не получит денег из ячейки. Передавать деньги до регистрации не стоит, т.к. если вдруг в ней откажут (например, выяснится, что идет двойная сделка), то вернуть отданные средства будет проблематично.

Страхование залога

Покупатель обязуется самостоятельно страховать объект залога каждый год от повреждения, разрушения, а также страховать свою жизнь и трудоспособность.

Последнее страхуется в этом же банке, а вот недвижимость можно страховать и в другом месте, главное, чтобы банк одобрил и принял оформленный полис. В среднем затраты на это составляют 0,5-1,5% от суммы кредита ежегодно.

Для страховки потребуется кредитный договор и договор купли-продажи.

Процесс выплаты

После оформления права собственности с обременением со следующего месяца заемщик должен вносить ежемесячные платежи. В случае просрочек или невозможности исполнять обязательства, залог может быть продан банком для погашения долга.

Поскольку продажа проводится по более низким ценам, то заемщику это крайне невыгодно. Банк постарается продать ее так, чтобы погасить только свою долю. То, что клиент вносил наличными в качестве первого взноса, может и вовсе не вернуться.

Таким образом, процесс от поиска предложения до вселения в приобретенную квартиру может затянуться до нескольких месяцев, поэтому стоит набраться терпения. Чтобы сэкономить время и нервы, можно воспользоваться услугами риелторов.

Они могут сопровождать сделку на протяжении всего периода оформления, помочь в поиске подходящей недвижимости, оформить договора, оплатить от имени клиента госпошлину, застраховать недвижимость, подобрать оценщика, зарегистрировать договор в регистрационной палате, проверить квартиру на юридическую чистоту и проч. Перед выбором риелтора стоит уточнить все функции, которые он будет исполнять, поскольку услуги стоят недешево (2-4% от суммы). Если клиент хочет сэкономить на риелторе, то всю работу придется делать самостоятельно и разбираться во всех тонкостях этого дела.

Источник: https://mycredit-ipoteka.ru/kredit_molodim_semjam/protsess-oformleniya-ipotechnoy-sdelki-naibolee-podrobnoe-opisanie.html

Ссылка на основную публикацию