Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Как можно продать квартиру в ипотеку и купить другую в ипотеку

И преимуществом, и недостатком одновременно приобретения недвижимости в ипотеку является то, что выплата за квартиру происходит в течение многих лет. У заемщиков нередко возникает вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеку и купить другую в ипотеку?

Схема получения ипотеки уже знакома каждому заемщику, который оформлял квартиру в кредит. Рассмотрим, как производить продажу недвижимости, которая имеет имущественные обременения.

Причины смены квартиры

В зависимости от причин, по которым необходим смена квартиры, вопрос купли-продажи недвижимости может быть решен по-разному. Риелторы отмечают, что наиболее популярными причинами смены одной квартиры, приобретенной в ипотеку, на другую, купленную по той же программе, являются:

  • улучшение материального положения заемщика или увеличение семьи. Нередко ипотеку оформляют молодые семьи, которые после появления детей стремятся улучшить свои жилищные условия;
  • изменение семейных обстоятельств. Именно так завуалировано заемщики называют развод, когда требуется продать недвижимость, приобретенную в браке, разделить деньги и приобрести квартиры меньшего размера;
  • ухудшение материального положения. Ипотечные кредиты банки выдают не только в рублях, но и в долларах или евро. За последние пару лет отечественная валюта обесценилась более чем в два раза, причем зарплаты остались на прежнем уровне, и теперь многие семьи просто не в состоянии выплачивать взятый кредит.

Могут быть и другие причины, по которым заемщику необходимо сменить жилье, например, переход на новое место работы и нежелание добираться туда через весь город.

Чаще всего причиной продажи квартиры является необходимость сменить место проживания или изменение семейного положения заемщика.

Если планируется увеличение жилплощади или переезд в более престижный район, то есть планируемый к покупке объект недвижимости более дорогой и ликвидный, заемщик может обратиться в банк с вопросом о замене залога.

Однако такой вариант возможен, в основном если приобретение нового жилья идет по договору мены, либо заемщик сначала покупает новую недвижимость, а затем продает старую. Такие ситуации встречаются редко.

Как правило, заемщику надо сначала продать жилье, а затем уже купить новое. И в таких случаях заемщика интересует один вопрос: возможно ли продать ипотечную квартиру? Поскольку покупка новой жилплощади пойдет уже по обычной схеме оформления ипотеки.

А что говорит закон?

Вопросы, связанные с приобретением недвижимости в ипотеку, регулируются Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – закон).

Статья 37 вышеупомянутого закона говорит о том, что для отчуждения (попросту говоря, продажи) заложенного имущества необходимо согласие залогодержателя, то есть банка.

Таким образом, без разрешения банка сделка не будет занесена в государственный реестр.

Если же продавец каким-то образом обошел закон и продал заложенное имущество, то в соответствии со статьей 39 закона банк имеет право требовать досрочное исполнение обязательств, в том числе и от покупателя, или же признания сделки недействительной.

Важно! Без согласия банка сделка будет недействительной! Право собственности к покупателю не перейдет.

Как получить разрешение на продажу?

Итак, главным условием является получение от банка разрешения на продажу недвижимости. Практически у всех банков уже отлажена четкая процедура выдачи разрешения на отчуждение имущества. Финансовые учреждения заинтересованы в выплате ипотеки, а кто будет при этом владельцем, их не интересует.

Как правило, отчуждение возможно при условии полного погашения ипотечного кредита. Если заемщик не имеет возможности самостоятельно закрыть долг, то ситуация несколько усложняется. Сначала заемщик должен найти покупателя, который готов внести сумму за ипотеку, только после этого банк снимает обременение, и возможно совершение сделки.

Объясните банку причину, по которой было принято решение продавать квартиру, и он, скорее всего, пойдет вам навстречу и сократит сроки, необходимые для оформления всех бумаг.

Проблемы, связанные с продажей обремененной квартиры

Продажа квартиры, обремененной ипотекой, — задача достаточно сложная, так как далеко не каждый покупатель согласится приобретать такую недвижимость. В связи с этим возникает две проблемы:

  • узкий круг покупателей. Наиболее сложное в вопросе продажи ипотечной недвижимости – поиск покупателя. Многие просто боятся связываться с банком, опасаясь потерять в будущем и недвижимость, и деньги. Учитывая богатый выбор недвижимости, выставленной на продажу, поиск человека, готового купить такую квартиру, может стать настоящей проблемой;
  • необходимость продавать по заниженной стоимости. Так как круг потенциальных покупателей существенно сужается, то для того чтобы сделать предложение более привлекательным, приходится делать существенные скидки, уступая квартиру по цене, ниже рыночной.

Кроме того, иногда банки устанавливают штраф за досрочное погашение ипотеки. В таком случае нужно просчитать все расходы, чтобы не оказалось, что сделка является невыгодной.

Продавая обремененную ипотекой квартиру, приготовьтесь немного потерять в ее стоимости.

Способы продажи квартиры

Наиболее вероятны следующие способы продажи обремененной ипотекой квартиры:

  • самостоятельная продажа покупателю за наличный расчет;
  • продажа квартиры покупателю, который оформляет ее по ипотеке;
  • продажа с привлечением риелторской организации в качестве посредника.

Рассмотрим все варианты более подробно.

Самостоятельная продажа

В таком случае продавец самостоятельно ищет покупателя.

Суть сделки следующая. Сначала покупатель передает продавцу ту часть денег, которые нужно заплатить по ипотеке, чтобы выплатить долг. После этого продавец и представитель банковской организации снимают обременение с квартиры, а покупатель регистрирует права на недвижимость, одновременно передавая оставшуюся сумму.

Главной проблемой является то, что необходимо найти покупателя, который до совершения сделки согласится внести необходимую сумму. Данная операция довольно рискованна, ведь в случае недобросовестности продавца покупатель может остаться и без квартиры, и без денег. Чтобы обезопасить себя, покупатель может потребовать зарегистрировать договор задатка у нотариуса.

Главной проблемой при продаже обремененной ипотекой квартиры является необходимость убедить покупателя внести предоплату.

Продажа покупателю, который оформляет ипотеку

В таком случае идеальна ситуация, когда у покупателя есть сумма, необходимая для погашения ипотеки. Продавец за полученные деньги расплачивается с банком и снимает все ограничения. После этого покупатель предоставляет необходимые для совершения сделки документы и оформляет ипотеку, а продавец получает остаток средств от банка.

Желательно, чтобы ипотека бралась в том же банке. Тогда можно рассчитывать на более быструю и простую процедуру, а документы будущего покупателя можно приложить к заявлению с просьбой разрешить досрочное погашение ипотеки.

Оформление покупателей ипотеки в том же банке идеально и для продавца, и для покупателя. В некоторых случаях банк готов провести «замену заемщика» по договору ипотеки.

Продажа квартиры с помощью агентства недвижимости

Ситуация очень похожа на первый способ продать квартиру, только поиском покупателя занимается риелтор. За эту услугу он берет определенный процент. Привлечение известного на рынке агентства недвижимости в качестве посредника поможет убедить потенциального покупателя в отсутствии у продавца какого-либо злого умысла и в необходимости заплатить часть средств наперед.

Крупные агентства недвижимости могут выдать заем на погашение ипотеки для снятия обременения с недвижимости. Это повысит шансы на более быструю продажу.

Итоги

Итак, продать ипотечную квартиру и купить другую возможно, причем есть даже несколько способов, как это сделать. Конечно, наличие обременений усложняет процедуру поиска покупателя и оформления сделки, но не является проблемой, которую невозможно решить.

Источник: http://proipoteku24.ru/stati/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteku-i-kupit-druguyu-v-ipoteku/

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Получение ипотеки на квартиру является очень привлекательным вариантом для многих современных граждан. Долгий срок выплат и реальные проценты — все эти преимущества позволяют наконец-то получить собственное жилье.

Но спустя определенный период у заемщика может возникнуть необходимость получить обратно выплаченную банку сумму и в то же время освободиться от договорных обязательств. Но не все клиенты финансовых организаций знают, можно ли продать ипотечную квартиру и как провести сделку по продаже.

Операция действительно выполнима, но нужно знать все нюансы и использовать всю изложенную информацию по решению ипотечного вопроса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и !

к содержанию ↑

Распространенные причины продажи ипотечной квартиры

В ситуации, когда заемщик решил получить долгосрочный кредит, но спустя некоторое время узнал о невозможности продолжать выплаты (сокращения на работе, проблемы личного характера), он имеет право разрешить сложившуюся ситуацию путем продажи ипотечной недвижимости. И чем быстрее будет оформлен договор купли-продажи и будет закрыт договор с банком, тем меньше проблем по ипотеке его ожидает.

Промедление не является оптимальным решением. Процентные начисления на квартиру пусть и невысоки, но являться должником банка — не самый лучший вариант. Поэтому поиск покупателя на квартиру нужно начинать при затруднениях, которые заемщик не сможет решить в течение 2-3 месяцев. А в дальнейшем предвидится и усугубление ситуации.

Необходимость покупки большей или меньшей по площади квартиры, чем той, которая находится в ипотеке, также весьма распространенное явление. Если человек имеет определенную сумму на руках и хочет вернуть переданные банку средства, а на полученную сумму приобрести другую недвижимость, то продажа ипотечной квартиры не такая уж и большая проблема.

Что касается выезда заграницу по вызову (для ухода за больным родственником) или же предложение от работодателя переехать в другую страну и развивать там бизнес, то такие варианты нельзя проигнорировать.

Но именно поэтому заемщик не сможет выплачивать ипотеку или просто оформленная квартира для него уже не является приоритетной или нужной. Клиенту банка нужно узнать, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку и изложить обстоятельства, вынуждающие его прибегнуть к такой мере.

Ведь продажа полностью освободит его от необходимости проводить платежи банку и позволит свободно заниматься личными делами за рубежом.

к содержанию ↑

Какие есть ограничения на продажу ипотечной квартиры?

Отказать в возможности продать ипотечную недвижимость банк не может. Поскольку для самой организации несвоевременная выплата, выезд клиента за рубеж или и вовсе потеря клиента являются не выгодными. Именно поэтому банки охотно рассматривают вариант погашения долга второй стороной и передачу прав собственности на жилье по договору.

Единственное, что может повлиять на долгие разбирательства — это рассмотрение кандидатуры на перенос обязанностей по долгу. Кредитная организация будет долго и щепетильно рассматривать кредитные истории потенциальных покупателей-заемщиков. Ведь последующая передача или продажа ненадежному покупателю будут весьма затруднительными и повлекут дополнительную трату времени со стороны банка.

Читать также:  Оформить кредитную карту от «балтийского банка»

Кредитная организация должна не просто подтвердить возможность продажи, но и официально заверить данный факт. Таким образом, заемщик при последующей продаже и передаче будет опираться на официальный документ, исключающий риски и подтверждающий возможность продажи обремененного жилья. В противном случае снять с себя обязанности и освободиться от договора он не сможет.

Многих заемщиков интересует, можно ли продать ипотечную квартиру и купить другую? Ответ прост: купить новую недвижимость клиент сможет и после закрытия ипотечного договора (возможно даже открытие нового ипотечного займа на недвижимость), и во время его погашения. Главное, чтобы приобретение не стало проблемой выплат полученного кредита и клиент кредитно-финансового учреждения вовремя проводил денежные переводы.

к содержанию ↑

Методы продажи ипотечной квартиры и требуемые для этого документы

Условно все варианты по продаже можно разделить на три вида. Первые два производятся после долгих разбирательств с банком и выяснением всех возможных нюансов, а также заключением дополнительных документов.

Третий наиболее простой, но не самый безопасный для покупателя, поскольку он касается передачи денежных средств постороннему человеку для погашения его ипотечного долга по квартире.

Основные отличия и особенности каждого вида помогут выбрать наиболее выгодный и практичный.

  1. Наличный расчет за покупку. По данной схеме покупатель и продавец заключают соглашение у нотариуса, в котором указана стоимость, которую должен погасить покупатель (считается авансом). С данным документом, а также заверенным разрешением на продажу будущий владелец недвижимости приходит в банк и погашает задолженность второй стороны. После получает бумагу, в которой указано отсутствие претензий по расчету и возможность дальнейшего распоряжения квартирой. Составляется официальный договор по продаже (продавец получает оставшуюся сумму-разницу), новый владелец вносится в Росреестр на основании данного документа. Завершающим этапом станет повторное обращение в Росреестр для снятия с недвижимости обременений для дальнейших операций. Нужно иметь с собой не только паспорт, но и оригиналы, копии договора, разрешения на продажу и всех бумаг, касающихся проводимой сделки.
  2. Банковский расчет. Производится операция исключительно в банке, где была взята ипотека. Покупатель создает два счета или оставляет свои средства в двух ячейках. Одна из сумм будет передаваться банку для завершения ипотечной сделки, а вторая — это остаток от общей стоимости, заявленной продавцом. Таким образом, будущий владелец погашает задолженность и получает от организации документ, подтверждающий снятие каких-либо претензий и требований по договору. Далее заключается договор купли-продажи, проводиться оформление в Росреестре и снятие обременений. После выполнения всех этапов продавец получает доступ к ячейке с остаточной суммой.
  3. Переоформление ипотеки. Менее распространенный вариант — это передача прав собственности и необходимости погашать ипотеку. Для выполнения процедуры необходимо обеим сторонам прийти в банк и подписать специальную форму оформления кредита для покупки ипотечной недвижимости. Происходит подписание лишь после одобрения подобранной кандидатуры самой кредитной организацией. Далее выполняется переоформление прав собственности согласно уже полученному документу, и покупатель обязан далее платить банку по кредиту за квартиру.

к содержанию ↑

Определение цены на ипотечную квартиру и риски операции

В выставлении суммы принимает участие и банк, и заемщик. Кредитная организация должна проследить, чтобы указанная стоимость была в пределах нормы.

Завышение относительно подобных рыночных предложений приведет к чересчур долгому поиску покупателя. А цена ниже нормальной станет причиной невозможности полного погашения задолженности по ипотеке.

В результате разбирательства по договору могут занять у банковской организации много времени, что не выгодно и заимодателю, и заемщику.

Все риски при поиске достойной кандидатуры полностью исключаются, поскольку при официальном рассмотрении кредитор внимательно изучает данные покупателя, в особенности это касается случаев переоформления. Также полностью исключены риски по продаже, поскольку банк принимает активное участие в проводимой операции и является своеобразной поддержкой своего клиента.

Система перевода денежных средств и переоформления прав собственности, контролируемая кредитной организацией, полностью безопасна и позволяет продавцу освободиться от ипотеки, а покупателю стать обладателем квартиры. Возможна покупка как готового объекта, так и строящейся недвижимости. Современные организации без проблем рассматривают все варианты.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и !

Источник: http://kvartira3.com/mozhno-li-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/

Как продать квартиру в ипотеке — можно ли, Сбербанк, менее 3 лет, ВТБ 24, по военной, с материнским капиталом

Продать недвижимость под залогом можно, но необходимо понимать, что это достаточно сложная процедура.

Продать квартиру только по собственному желанию не получится, необходимо:

  • придерживаться установленных правил;
  • получить согласие банка.

Если обратиться к законодательству, а именно к статье 33 и статье 29 Федерального закона об ипотечном кредитовании в редакции от 2013 года, то там сказано, что права плательщика заключаются в:

  • эксплуатации квартиры под залогом;
  • содержании ее в пригодном для использования виде.

Если заемщик выполняет такие действия без согласования банка, то в случае спорной ситуации права на квартиру передаются банку, что прописано в статье 301 Гражданского кодекса страны.

Однако на практике квартира в залоге может быть продана с согласия банковской компании, но для этого необходимо выполнение определенных условий.

Выделяют несколько причин, по которым заемщик задумывается над вопросом, как продать квартиру в ипотеке:

  • снижение его дохода и невозможность оплачивать недвижимость по кредиту;
  • желание заработать на ипотеке;
  • если лицо хочет приобрести более комфортное и просторное жилье.

Способы

В случае необходимости продажи ипотечной квартиры, плательщик может выбрать наиболее удобный для себя способ.

Самостоятельно

При самостоятельной продаже заемщик сам ищет потенциального покупателя. Не стоит скрывать от него то, что квартира еще находится под залогом у банка.

Если в предлагаемой квартире покупателя все устраивает, то он обращается в банк с заявлением о выкупе кредитованной квартиры. После чего банковская организация составляет с ним договор купли-продажи и заверяет его у нотариуса.

Новый владелец квартиры добавляет остаток средств для погашения долга по займу с помощью перевода на реквизиты банка.

Затем проходит процедура снятия обременения с жилого помещения и заключается договор.

Финансовая компания и плательщик по кредиту смогут получить свою сумму от продажи только тогда, когда договор нового собственника пройдет регистрацию в Росреестре.

При сопровождении банка

Если клиент банка не имеет средств или желания заниматься поиском покупателя самостоятельно, то он может доверить эту процедуру банковским работникам.

В таком случае все обязательства переходят к банку, передача квартиры проходит без присутствия заемщика.

Когда сделка пройдет регистрацию в государственном порядке, бывший владелец квартиры по ипотечному договору сможет забрать свой остаток в банковской ячейке, если конечно остаток имеется на данный момент.

Путем покупки кредита

Многие граждане сами не против приобрести квартиру под залогом у банка, так как ипотечная недвижимость:

  • предлагается по сниженной стоимости;
  • передается с помощью переоформления договора.

Для таких покупателей процедура оформления кредита не сильно отличается от традиционного ипотечного договора.

Если принимается положительное решение, то согласно условиям ипотечного закона ФЗ № 102 проводится оценка приобретаемой квартиры, а также осуществляется страхование недвижимости.

Все обязательства по переоформлению сделки ложатся на плечи банковской организации.

Бывшему плательщику необходимо лишь подписать новое соглашение о переуступке права по долговому обязательству.

Оформление нового договора длится около 20 дней.

Как продать квартиру в ипотеке?

Тем, кто собирается продать жилое помещение под залогом банка, необходимо ознакомиться с требованиями различных банков, а также учитывать условия действующих государственных программ.

Сбербанк

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка? Безусловно, да, так как это выгодно и самому банку.

Менее 3 лет

Продажа квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, возможна, однако велика вероятность того, что потребуется заплатить налог с продажи.

Уточнять данную информацию следует в конкретном банке.

ВТБ 24

Плательщики кредита по ипотечному договору в ВТБ 24 также могут продать свою недвижимость под залогом.

Если клиент не имеет возможности оплачивать займ в установленный срок, ему необходимо:

  • предупредить банк;
  • попросить о продаже недвижимости.

По военной

При оформлении договора по программе военной ипотеки вместе с займовым документом составляется и договор жилищного целевого займа.

Ценная бумага согласуется и передается в фонд военной программы «Росвоенипотека».

Поэтому при продаже квартиры под залогом банка необходимо получить согласие не только у финансовой компании, но и получить одобрение и выяснить все обстоятельства в данном фонде.

С материнским капиталом

Если у плательщика по кредиту или в его семье имеется материнский капитал, которого еще не было на момент составления ипотечного договора, то он имеет право погасить часть задолженности с помощью сертификата.

Снятие обременения

Согласно закону о регистрации права на недвижимость в государственном порядке и проведении с ним сделок, определяются запреты и ограничения для собственника по определенному объекту недвижимости.

В случае ипотечного кредитования лицо не имеет право передавать квартиру под залогом третьим лицам (статья 6 ФЗ № 102).

Однако если получено одобрение банка и проведены все необходимые процедуры по продаже квартиры, то с плательщика снимается обременение в отношении залогового помещения, а также снимаются все обязательства по квартире.

Кто платит налог?

Если продается собственность, которая находится у плательщика по кредиту более трех лет, то оплачивается налог с продажи. Обязательства по оплате возлагаются на заемщика.

Необходимые документы

Для проведения процедуры продажи ипотечной недвижимости потребуется оформить следующий список документов:

  1. Документальное подтверждение платежеспособности.
  2. Договор купли-продажи с новым покупателем.
  3. Подтверждение отсутствия задолженности по кредиту, а также закладная по займу.
  4. Платежка на зачисление покупателем средств на недвижимость, которыми необходимо погасить остаток по кредиту.
  5. Подтверждение снятия обременения.

На видео о способах продажи

Источник: http://77metrov.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Покупка недвижимости по ипотечному кредиту имеет множество нюансов. Главный – отсутствие полного права собственности у заемщика до окончательного погашения платежей по кредиту. При необходимости продать такое жилье возникают проблемы, связанные с ограничением прав заемщика, поиском потенциального покупателя и получением одобрения банка на совершение сделки.

Возможно ли продать залоговое жилье?

Возможность отчуждения приобретенной по ипотечному кредиту квартиры существует. Несмотря на отсутствие полного права распоряжения имуществом, заемщик по ипотеке вправе продать объект при согласовании с банком. Сделать это непросто, так как потребуется подготовка определенного пакета документов, получение одобрения кредитной организации и т.д.

Как можно продать купленную в ипотеку квартиру?

Существует несколько вариантов отчуждения жилого объекта, приобретенного в ипотеку. Каждый из них имеет преимущества и недостатки. Выбор способа напрямую зависит от возможностей заинтересованного лица и позиции банка по вопросу продажи объекта.

Читать также:  Вопрос по кредиту в "скб банке"

Досрочное погашение

Один из вариантов отчуждения объекта недвижимости, купленного с привлечением ипотечного кредита, поиск покупателя, согласного выплатить оставшуюся часть долга. Найти такого непросто, так как сделка требует одномоментного внесения большой суммы денежных средств. Успех реализации зависит от нескольких факторов:

  • величины остатка суммы долга. Чем больше осталось непогашенной задолженности, тем сложнее найти покупателя, согласного погасить ее;
  • отношения банка к осуществлению подобных сделок.

Чтобы заключить подобное соглашение, следует оповестить банк о решении продать жилье. В большинстве случаев банки не приветствуют такие перемены, но идут навстречу заемщику, взвесив все риски.

После получения согласия от банка заемщик проходит следующие этапы:

  1. Оценка оставшейся суммы задолженности.
  2. Оформление заверенного нотариально соглашения между заемщиком и покупателем.
  3. Снятие с регистрационного учета всех прописанных в ипотечном жилье.
  4. Внесение оставшейся суммы задолженности покупателем.
  5. Снятие с объекта ипотечного обременения.
  6. Прохождение регистрации прав на объект.

Для правильного осуществления процедуры целесообразно сначала получить согласие представителей банка, только после этого приступить к оформлению договора купли-продажи.

Самостоятельная продажа

Порядок самостоятельной продажи квартиры основывается на оповещении потенциального покупателя о наличии залога. Скрывать эту информацию не стоит, так как она рано или поздно станет известна, что негативно отразится на осуществлении сделки. Если покупатель согласен на приобретение имущества, находящегося в ипотеке, действовать следует определенным образом:

  1. Обращение покупателя к займодателю с заявлением о выкупе имущества.
  2. При согласии – внесение в 2 банковские ячейки денежных сумм: одна часть на погашение оставшейся доли займа, вторая – на выплату продавцу его части от стоимости жилья.
  3. Снятие обременения.
  4. Регистрация права собственника через Росреестр.
  5. Получение всеми участниками полагающихся денежных сумм из банковских ячеек.

Без участия кредитной организации не стоит начинать оформление самостоятельной купли-продажи ипотечного имущества. Начинают подготовку к продаже с обязательного оповещения банка.

Продажа с помощью банка

Иногда банк самостоятельно занимается сопровождением сделки и заинтересован в продаже жилья. Так же банку выгодно самостоятельно контролировать проведение сделки для исключения возможности допущения юридических ошибок и неверного оформления документов.

Заемщику такой вариант с точки зрения временных затрат выгоден, так как от него потребуется лишь подпись. Минусом является отсутствие заинтересованности кредитной организации с поиска привлекательного покупателя, желающего купить объект дороже. Банк ставит перед собой задачу только возместить стоимость объекта, поэтому учитывает исключительно собственную выгоду.

Продажа долговых обязательств

Иногда кредитная организация больше заемщика заинтересована в продаже объекта. Такое возможно в ряде случаев:

  • заемщик лишился постоянного и достаточного для выплаты долга дохода;
  • у плательщика по кредиту появились серьезные проблемы со здоровьем, не позволяющие трудиться и т.д.

При наличии веских причин займодателю выгоднее перепродать долговые обязательства, чтобы защититься от невыплаты части кредита. В таком случае займодатель стремиться как можно скорее найти покупателя и не ставит целью максимально выгодную продажу объекта.

Нужно ли разрешение банка на продажу?

Независимо от способа отчуждения приобретенного в ипотеку объекта требуется разрешение банка на его продажу.

До момента внесения последнего платежа собственником квартиры покупатель в полной мере не является. Он вправе пользоваться и проживать в ней, но не распоряжаться. Именно поэтому без согласия банка не удастся оформить сделку и пройти государственную регистрацию права собственности.

Перечень документов для оформления купли-продажи

Для оформления сделки по продаже квартиры необходимо подготовить определенный набор документов. Он необходим для внесения в договор корректных данных и представления покупателю. В обязательный набор войдут:

  • паспорта участников сделки;
  • справка о погашении оставшейся части кредита;
  • подтверждение снятия обременения с объекта;
  • подтверждение зачисления приобретателем денежных средств в погашение оставшейся части долга;
  • договор купли-продажи;
  • доверенность при обращении к представителю;
  • закладная по займу и т.д.

Полный набор документов формируется в зависимости от выбранного способа продажи и других обстоятельств.

В результате, продать ипотечное жилье можно. Однако для этого необходимо получение согласия банка и прохождение серьезного пути. Поиск покупателя представляет сложности из-за наличия обременения, которого часто стараются избежать. Проще всего оформить сделку при наличии поддержки банка или небольшой части ипотеке, которая осталась непогашенной.

Источник: https://urmetr.com/kvartira/prodazha/mozhno-li-prodat-kvartiru-nahodyashhuyusya-v-ipoteke

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка в 2018 году — с материнским капиталом, находящуюся

В статье пойдет речь о продаже квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка. Каковы положительные и отрицательные моменты жилищного займа, способы продажи и возникающие риски?

В последнее время немалое количество россиян вынуждены покупать ипотечную недвижимость. Этот способ наиболее доступный.

При взятии ипотеки существуют риски, поэтому распространены случаи, при которых купленную квартиру приходится продать. Можно ли это сделать, если она находится в ипотеке?

Основные моменты

Основная причина продажи ипотечного жилья – нехватка денег для погашения задолженности банку.

Наиболее распространенные причины этого:

  • сокращение заемщика с рабочего места;
  • разногласия между родственниками, которые совместно выплачивают долг;
  • кончина родственника, который оказывал содействие в погашении средств;
  • потеря дееспособности.

Когда у заемщика пропадает возможность погашать ипотечный долг, он решает продать квартиру.

Продать недвижимость, находящуюся в ипотеке Сбербанка можно, но для этого необходимо получить разрешение. В интересах банка, чтобы платеж поступал своевременно, и не образовывалась просрочка.

Поэтому банк помогает продать недвижимость. С жилья необходимо снять обременение. Что касается ипотеки, у заемщика нет прав передавать жилье третьим лицам.

Исключение – наследование. Сняв обременение, у обладателя появляется возможность распоряжаться квартирой как угодно.

Советы:

Получить подробную информацию о сторонах сделки Не стоит стесняться запрашивать документацию
Тщательно проверять документы Можно даже обратиться за помощью юриста
Детально осматривать помещение, коммуникации, инженерные системы Чтобы получить актуальную информацию о состоянии недвижимости
Сравнивать рыночную стоимость квартиры с суммой Которую предложил оценщик. В случае расхождений поговорить с продавцом
Контролировать каждый этап сделки Даже тот, в котором участие продавца или покупателя не обязательно

Как можно продать квартиру в ипотеке у Сбербанка? Это удастся при соблюдении таких условий:

Покупатель полностью выплатит долг Предварительно с ним заключается договоренность в письменной форме, чтобы заверить обязательства нового собственника
Новое лицо должно соответствовать Требованиям программ банка
Если клиент не нашел денег и способов Чтобы полностью рассчитаться с залогом, ему выдается задаток и справка от банка о снятии обременения

Суть ипотеки заключается в том, что банк выдает заемщику средства под залог приобретаемой квартиры. Такое понятие называется «обременением новопокупаемого имущества».

Лучше всего продавать ипотечную квартиру тогда, когда по кредиту отсутствует задолженность. Если она имеется, могут возникнуть дополнительные сложности.

Если заемщик понимает, что у него нет возможности погасить ипотеку, единственно правильный выход будет продать ипотечную недвижимость.

Определения

Обременение Условия, налагающие на владельца различные запреты, связанные с возможностью пользоваться квартирой
Ипотечное кредитование Кредит на длительный срок, который банк предоставляет человеку или организации под залог недвижимости

Плюсы и минусы жилищного займа

Основное достоинство – быстрое решение жилищного вопроса. У заемщика появляется возможность переехать в квартиру сразу после внесения залога.

Положительные моменты ипотечного кредита:

  • новая недвижимость, приобретенная в кредит, переходит в собственность заемщика;
  • цены на недвижимое имущество постоянно растут, поэтому жилищный займ – грамотно спланированное вложение;
  • возможность досрочно погасить займ;
  • в случае досрочного погашения банк не вправе начислять проценты;
  • аренда за жилье сопоставляется с платежами каждый месяц по кредиту;
  • длительные сроки кредитования;
  • в ипотечной квартире разрешено проводить перепланировку и ремонт;
  • в случае снижения кредитной ставки имеется возможность перевести займ в другой банк.

Минусы:

  • высокая стоимость;
  • ограниченная сумма займа;
  • длительный процесс оформления;
  • требуется официальный высокий доход.

Если жилье срочно необходимо, то вариант с кредитом стоит рассмотреть. Основной минус – немалая переплата.

Законодательная база

Права участников ипотеки регулируются Федеральным законом № 102 «Об ипотеке», принятым 16 июля 1998 года.

Если этого не сделать, сделку можно оспорить, и имущество станет владением банка — статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Можно ли продать квартиру, которая в ипотеке у Сбербанка

Недвижимость, взятая в ипотеку, — залоговое имущество, и продать ее удастся лишь с соблюдением определенных условий. Продать квартиру получится по цене, которая ниже рыночной.

Если гражданин планирует продать ипотечную недвижимость, которая была взята с материнского капитала, от Сбербанка также необходимо получить разрешение.

В документе будут содержаться условия, выполняя которые, банк разрешит осуществить сделку. Алгоритм действий по продаже ипотечного жилья:

  1. Банк проверяет недвижимость, устанавливает рыночную стоимость.
  2. Оформляется страховка.
  3. Подготавливаются документы.
  4. С покупателем заключается предварительное соглашение.
  5. Оформляется основной договор.
  6. Передаются деньги. Жилье должно быть застраховано.

После выполнения всех этапов недвижимость передается под залог банку.

Основные способы

От покупателя нельзя скрывать тот факт, что квартира находится в ипотеке. Реализовать продажу можно 4 способами:

  • погасить займ раньше срока;
  • продать недвижимость самостоятельно;
  • продать квартиру с помощью банка;
  • продать долговое обязательство.

Продавать ипотечную недвижимость непросто. Человек, который желает купить ее, боится долга. Шаги по продаже квартиры с учетом досрочного погашения займа:

Получение разрешения Кредитору необходимо сообщить о досрочном погашении, поскольку банку невыгодно терять проценты
Определение суммы остатка У нотариуса заключается договор между покупателем и финансистом. Выписываются все члены семьи. Погашается долг и берется задаток. С жилья снимается задолженность
Переоформляются права на недвижимость В Регистрационной палате

Это наиболее простой способ. Досрочно погасить ипотеку и снять залог – не проблема. Если у покупателя имеются средства и он знает о том, что квартира находится в ипотеке, следует:

  • производить расчет от имени заемщика;
  • вложить финансы на тот счет в банке, с которого получена ипотека;
  • получить свидетельство от банка о снятии запрета на обременение.

Такой способ продажи больше подходит для нового недвижимого имущества по окончании строительных работ. Продавец и покупатель предоставляют нотариусу свои паспорта и оформляют сделку.

После закрытия ипотеки и снятия залога необходимо обратиться в Регистрационную палату для оформления договора купли-продажи.

Схема при самостоятельной продаже квартиры почти такая же. Потенциальный покупатель заключает с банком соглашение. Сумма делится надвое и ложится в банковские ячейки.

Первая часть – выплата задатка (сумма оставшегося долга), вторая – деньги продавцу. После этого действия заложенное имущество освобождается, подписывается соглашение на покупку квартиры.

В случае с продажей через банк продавцом является именно он. Всем процессом занимается банк. Владелец подписывает лишь документы.

Читать также:  Кредит для пенсионеров в банке «хоум кредит» в калуге

Покупатель кладет деньги в ячейку, которую укажет банк, перед этим выплатив задолженность. Такая сделка не несет опасности ни покупателю, ни продавцу.

Алгоритм действий таков:

  1. У банка получается согласие на продажу заложенного имущества.
  2. Подписывается соглашение на продажу жилья.
  3. Квартира оценивается банком, выставляется на торги.
  4. Находится покупатель.
  5. В одну ячейку покупатель кладет сумму невыплаченного кредита, во вторую – деньги для продавца.
  6. Заключается соглашение купли-продажи – подписывается продавцом и покупателем.
  7. Заключается предварительный договор банка и покупателя.
  8. Банк отправляет документацию в Росреестр, чтобы снять обременение.
  9. Осуществляется регистрация перехода прав собственности на недвижимость.

В последнем случае ипотека переоформляется на покупателя. Банк заключает новое ипотечное соглашение. Оставшуюся сумму взимают с нового владельца.

Он будет выплачивать оставшуюся сумму долга, а продавцу выдает сумму стоимости квартиры. Банк может оказать помощь по продаже ипотечной квартире только по причине утраты прибыли или семейных обстоятельств.

Видео: покупка квартиры, находящейся в залоге, ипотечная сделка, на что обратить внимание

Заложенную недвижимость тем, кто желает приобрести жилье по низкой стоимости. Следует знать, что накопившиеся проценты уплачиваются собственными силами, к стоимости отчуждаемого владения они не относятся.

Перечень необходимых документов

Чтобы осуществить процедуру продажи ипотечного жилья, необходимо подготовить определенный пакет документов.

В него входит:

  • справка о платежеспособности;
  • о праве собственности;
  • договор купли-продажи;
  • бумага об отсутствии долга по кредиту;
  • закладная по заему;
  • справка о зачислении покупателем денег на квартиру, которыми будет выплачен остаток по кредиту;
  • бумага о снятии обременения.

Чтобы провести процедуру успешно, не стоит ничего скрывать от банка.

Какие могут быть риски

Продажа ипотечной квартиры подразумевает риски продавца, несмотря на утверждение специалистами того, что это наиболее безопасный способ купли либо продажи.

При передаче денег риски минимальные. Процедуру контролирует банк. Деньги также выдает он. В случае наличного расчета они не могут быть фальшивыми, поэтому сделка безопасная.

Также трудности возникают, если продавец завысил стоимость недвижимости. Если сделка сорвется, продавец должен будет передать больший задаток, чем тот, который получил.

Следующая проблема – неплатежеспособность покупателя. Оформляя сделку, финансовое учреждение вправе в любой момент отказать в оформлении ипотеки.

Также существует вероятность попасть на мошенников. В сфере недвижимости их немало. Чтобы такого не случилось, необходимо тщательно проверять документы покупателя.

Рисков для покупателя также немало. Если продавец не заручился согласием банка на продажу квартиры, сделку оспорят.

Чтобы обезопасить себя, покупатель должен сотрудничать с банком и проявлять внимательность на каждом этапе сделки.

Таким образом, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке в Сбербанке, теперь известно. Продажа такой недвижимости – несложный процесс.

Для успешного проведения сделки необходимо все тщательно проверять – как саму квартиру, так и документацию. Способов продажи ипотечной недвижимости немало.

Источник: http://jurist-protect.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-esli-ona-v-ipoteke-sberbanka/

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Причин для продажи множество: это и развод, когда бывшие супруги желают получить свою долю и купить на нее отдельное жилье, и невозможность оплачивать кредит: каждый может указать свои многочисленные причины. Квартира, взятая в ипотеку и Сбербанка, является залоговым имуществом, и продать ее можно при соблюдении нескольких условий.

Некоторые должники почему-то уверено думают, что продажа залоговой квартиры невозможна: ведь на любые сделки наложены ограничения банком. Но это условие можно и обойти законными способами.

Продажа ипотечной квартиры по разрешению банка. Если квартира приобретается по ипотеке, то она будет собственной банка до тех пор, пока не будет произведен полный расчет по кредиту. Нужно обратиться к специалистам Сбербанка и выяснить, при каких условиях банк разрешит продажу квартиры.

Сотруднику обязательно нужно указать причину продажи, и если она ему покажется уважительной, то можно получить разрешение, если в кредитном договоре не стоят ограничения на досрочный расчет с банком. Иногда Сбербанк не ограничивает возможность досрочное погашение, и если это так, то можно вести переговоры.

И Сбербанк, скорее всего, пойдет на такое решение, поскольку ему нужны выданные кредитные средства. Но здесь есть некоторая оговорка: придется заплатить процент за долгосрочное погашение кредита. Таким образом, покупатель погашает своими деньгами долг перед банком, а банк, в свою очередь снимает обременение в виде залога.

Есть и еще одно немаловажное условие: банку придется попросить сторон по сделке заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, так финансовая организация будет уверена в заключении окончательной сделки.

Можно самостоятельно найти покупателя, после получения разрешения, при этом покупатель уплачивает сумму задолженности по ипотеке.

Если доверить проведение такой сделке банку, то можно не переживать за риски: банк сам займется переоформлением документов на покупателя.

Это все хорошо и понятно, но есть ли способы продажи собственности без разрешения банка?

Если банк не согласен с продажей ипотечной квартиры, то, о ее продаже можно говорить только тогда, когда банк снимет наложенное на квартиру обременение.

Это возможно только после погашения задолженности перед банком, сделать это можно по-разному:

  1. Оформить еще один кредитный договор. Но этот вариант доступен только тем, у кого есть средства на погашение еще одного кредита. Но банки соглашаются, и выдают уже потребительский кредит без залога имущества. Этими средствами гасится долг, обременение снимается, и можно совершать сделку купли-продажи квартиры.
  2. Найти потенциального покупателя ипотечной квартиры. В этом случае он отдает вам средства под расписку для расчета с банком. Но этот вариант рискованный для покупателя, и обычно такая сделка проходит между очень близкими людьми. Но иногда, после получения средств на оплату долга, продавец может и отказаться от заключения сделки, ведь его обязательство продать квартиру нигде не зафиксировано.

Способы продать квартиру без разрешения

Эта сделка не предполагает участие кредитной организации в сделке купли-продажи квартиры. Но здесь важно найти заинтересованного покупателя, уговорить его на определенные условия сделки.

Для этого необходимо:

  1. Обратиться в банковское отделение, где оформлялась ипотека, узнать о сумме задолженности по кредиту. Можно попросить документальное подтверждение суммы задолженности, она может пригодиться для совершения продажи, покупатель будет знать точную сумму.
  2. Заключить между сторонами предварительный договор, заверить его в нотариальной конторе.
  3. Договориться о получении нужных для погашения кредита средств от будущего покупателя. Можно для этой цели воспользоваться банковской ячейкой, так будет надежнее и для продавца, и для покупателя.
  4. Затем нужно погасить задолженность, сделать это может и сам приобретатель ипотечной квартиры, на него будут оформлены платежные документы, они будут служить доказательством участия в погашении кредитных средств.
  5. После этих действий банк оформляет снятие обременения на квартиру, выдает плательщику справку о погашении всех долгов по ипотечному кредиту и снятию в связи с этим обременения.
  6. С этими документами нужно зарегистрировать проведение сделки и снятие ограничений на совершение сделок. Ведь только регистрация делает договор юридически значимым.
  7. Получив зарегистрированный договор о выплате долга, со всеми документами приходите в нотариальную палату для оформления договора купли-продажи, который тоже регистрируется и является основанием для получения свидетельства о праве собственности.

Можно оформить с заинтересованным лицом продажу ипотечного долга, по-другому такая сделка называется переводом долга на другое лицо.

В этом случае покупатель переоформляет кредитный договор на себя, уплачивает прежнему владельцу деньги, которые шли на погашение кредита, и становиться новым владельцем по ипотечному кредиту. То есть в этом случае продается не сама квартира, находящаяся в залоге у банка, а оставшийся по кредиту долг.

Такая сделка вполне возможна, но при условии соответствия нового заемщика требованиям банка, ему придется подготовить те же документы, что и при оформлении кредита на себя, подтвердить свою платежеспособность, принеся справку о доходах. К тому же, он может и не получить по кредиту те же условия, что и первый заемщик, зачастую банки устанавливают повышенные кредитные ставки.

Ипотечный кредит под получение нового ипотечного кредита. Да, и такая возможность есть при покупке ипотечной квартиры у Сбербанка. Можно оформить кредитные отношения и в другом финансовом учреждении, и в этом случае происходит рефинансирование задолженных средств. Но такая схема не пользуется популярностью из-за своей сложности и длительного срока.

Если клиент банка хочет улучшить свои условия проживания, то он может продать ипотечную квартиру и оформить кредит на оплату нового жилья. В большинстве случаев банк одобряет такой кредит.

Необходимые документы

Поскольку ипотечная квартира находится под обременением, то при покупке нужны следующие документы:

  • Выписка из реестра юридических лиц о снятии обременения, основанием для записи является справка из банка.
  • Кредитный банковский договор.
  • Свидетельство о регистрации кредитного договора.
  • Паспорта сторон.

В чем риски приобретения ипотечной квартиры

Давайте поговорим о рисках, которые могут возникнуть у покупателя ипотечной квартиры:

  1. Покупатель несет большую степень риска, если он соглашается на предложение продавца ипотечной квартиры внести не достающую для погашения долга сумму. Предположим, он так и поступил. Что же получается в итоге? Долга нет, банк выдает документ об отсутствии обязательств перед банком. И продавец может совершать любые сделки с недвижимостью, ведь залог снят. Деньги получены, кредит погашен, но по каким-то причинам продавец отказывается от совершения сделки купли-продажи. Ну а как после этого покупатель сможет вернуть свои средства?
  2. После погашения долговых обязательств перед банком за должника, покупатель должен зарегистрировать выданное банком снятие обременение, а на это уходят дополнительные средства.
  3. Может возникнуть и такая ситуация: например, покупатель арендует сейфовую ячейку и закладывает в нее деньги на определенных условиях. То есть ту разницу, которую должен получить продавец ипотечной квартиры. Таким условием обычно бывает условие регистрации права собственности на другое лицо. Но в регистрации сделки порой и отказывают, и доступ к деньгам закрыт продавцу. Но здесь и выгода для покупателя: он может беспрепятственно вернуть свои деньги без проблем. Но если в такой сделке принимает участие банк, то риски сводятся к минимуму: он сам отправляет документы о перерегистрации на нового владельца.

Чем может рисковать продавец

В последнее время банкротство банковских структур стола закономерностью, и если продажа должна осуществляться через него, то заемщик вполне закономерно не получит своих денег при банкротстве банка.

  • Anastasiya
  • Распечатать

Источник: http://consultmill.ru/kvartira/prodazha/v-ipoteke-sberbanka.html

Ссылка на основную публикацию