Можно ли продать квартиру в ипотеке законным путем?

Как продать или купить квартиру в ипотеке у банка

Покупая жилье в ипотеку, человек настраивается на долгие выплаты. Он осознает, что пока кредит не погашен, на его квартиру наложено обременение. Однако возникают непредвиденные ситуации, когда объект ипотеки необходимо продать. Знание нюансов законодательства позволит это сделать грамотно.

Ипотечная недвижимость обеспечивает исполнение обязательств по выданному займу. Следовательно, пока он не будет погашен, заемщик может совершать с объектом ипотеки любые действия гражданско-правового характера только с согласия залогодержателя.. На это четко указывает статья 37 ФЗ-102, регулирующего ипотечное кредитование.

Несоблюдение требований законодательства относительно самовольной продажи предмета залога приведет к таким последствиям:

  • сделка будет признана недействительной;
  • каждая из сторон возвратит все полученное или обязана будет возместить его стоимость;
  • приобретатель признается недобросовестным и лишается прав на залоговую недвижимость (ст. 167 ГК РФ);
  • банк прекратит досрочно все отношения по договору ипотеки;
  • недвижимость будет реализована в принудительном порядке.

В итоге нарушитель может потерять гораздо больше, чем приобретет.

Как продать жилье, если ипотека не выплачена? Чтобы не нарушать закон и не создавать себе проблемы, лучше воспользоваться легальными способами:

  1. Досрочное погашение кредита. Для этого нужно озвучить банку свое желание погасить займ раньше срока. После получения положительного решения кредитор определяет сумму задолженности. Заемщик находит покупателя на квартиру, согласного купить жилье с обременением и выдать предоплату в размере невыплаченной ссуды. Между ними составляется предварительное соглашение, которое удостоверяется нотариально. С жилплощади выписываются все проживающие. Полученный задаток направляется на погашение ипотеки. После этого банк снимает обременение, а покупатель оформляет право собственности в регистрационной палате.
  2. Продажа путем выкупа залога. Найденный заемщиком покупатель должен обратиться к банку с предложением о выкупе квартиры. При отсутствии возражений, обе стороны подписывают у нотариуса предварительный договор с определением цены и условий продажи. Бронируется 2 ячейки, в одну из которых кладется сумма для банка на погашение ипотечного долга, в другую – остаток от реализации недвижимости для заемщика. После снятия обременения оформляется договор купли-продажи, право собственности регистрируется в Росреестре. Заключительный этап – кредитор направляет деньги на погашение кредита, а заемщик забирает остаток (если есть).
  3. Продажа с помощью банка. Аналогично предыдущей схеме. Но банк берет на себя все, начиная от поиска покупателя до получения денег. Заемщику только остается поставить подпись на договоре купли-продажи, поскольку сделка по бумагам совершается лично им. Такой вариант не слишком выгоден должнику. Кредитор ставит цель продать побыстрее, что сказывается на цене. Второй ячейки для продавца может и не быть.
  4. Выкуп ипотеки третьим лицом или переуступка долгового обязательства. Для этого кредит переоформляется на нового заемщика, который становится одновременно должником в непогашенной части ссуды и собственником залоговой квартиры. Оформление ипотечного займа происходит по стандартной процедуре со сбором необходимых документов и подачи заявки, включая оценку.

Если речь идет об ипотеке с долевым участием, продажа осуществляется только с оформлением договора переуступки права требования, согласно ФЗ-214.

Насколько эти схемы выгодны продавцу, зависит от суммы долга, продажной стоимости недвижимости. Кроме того, стоит учесть еще один нюанс.

Если квартиру, находящуюся в собственности меньше 3 лет продавать по цене, превышающей первоначальную, необходимо уплатить с этой суммы 13% в бюджет государства.

Но один большой плюс перекрывает все – продавец избавляется в итоге от тяжелого бремени ипотеки.

Бытует мнение, что, покупая залоговую недвижимость, можно существенно сэкономить. Здесь все зависит от того, какие причины привели к ее продаже. Если заемщик успешно справляется с платежами и не торопится с продажей, вряд ли цена будет ниже сложившейся на рынке. Ему важно не просто погасить кредит, но и получить на руки разницу для покупки нового жилья.

Второй вариант – продавец имеет задолженность и ему нужно срочно реализовать ипотечную квартиру. В этом случае можно рассчитывать на хорошую скидку – процентов на 10-20 дешевле среднерыночной цены. Кроме того, банки заинтересованы в скорейшей продаже и даже могут предложить покупателю выгодные условия по ипотечному кредиту.

Есть три минуса в покупке ипотечной недвижимости:

  • покупателю придется считаться с требованиями кредитора, поскольку все сделки совершаются с его ведома;
  • закладная, а точнее ее местонахождение. Если она находится не у кредитора, совершение сделки может отложиться до тех пор, пока на руках не будет документа. Хотя с июля 2018 года появится электронная форма закладной, что существенно упростит оформление договоров;
  • риск остаться без денег, если продавец «не донес» их до банка и не погасил задолженность. Обременение не будет снято, возникнет множество проблем, которые придется решать через суд. Еще ситуация, когда продавец передумал продавать квартиру. Займ погашен, обременение снято, но он нашел другого покупателя, который готов дать намного больше.

Для заемщиков с проблемным кредитом это – актуальный вопрос. Моментального способа не существует. Скорость реализации любой схемы зависит от многих факторов, включая человеческий.

Процедура купли-продажи объекта ипотеки состоит из нескольких этапов, каждый из которых требует определенного времени:

  • обращение к кредитору – можно рассчитывать, что в течение 10 дней решение будет принято;
  • поиск покупателя – может оказаться самым длительным процессом, поэтому рекомендуется воспользоваться услугами риэлтора;
  • подготовка документов – от 7 до 14 дней. Потребуется подтверждение отсутствия задолженности по ипотечному кредиту, оплата стоимости недвижимости, снятие обременения, документы на квартиру, закладная;
  • регистрация в Росреестре – 5-12 рабочих дней.

В любом случае, меньше, чем за месяц, все это сделать не удастся. Если все подготовлено заблаговременно, само подписание договора, внесение задатка и передача документов на регистрацию происходит в течение одного дня.

Как продать комнату в ипотеке Сбербанка?

Если причина продажи покажется сотруднику уважительной, вы получите разрешение на ее продажу. Банк предпочитает досрочное погашение кредита за счет средств покупателя или переоформление его на третье лицо. Все расчеты производятся через ячейки. Образцы необходимых документов можно посмотреть на сайте Сбербанка.

При продаже нужно учитывать нюансы программы кредитования. Например, для кредита молодым семьям супруг заемщика является созаемщиком. Если причиной продажи квартиры являются проблемы с погашением, банк возложит обязанности по выплате на созаемщика.

Военная ипотека также имеет ограничения. Стороной договора является Росвоенипотека, согласие которой потребуется для совершения купли-продажи.

Объект ипотеки, купленный с привлечением материнского капитала, можно продавать с разрешения органов опеки или по достижении детьми 18 лет.

Сожгли дом, купленный в ипотеку, что делать?

Ст.ст. 29-30 ФЗ «Об ипотеке» определяют, что залогодатель имеет право пользоваться объектом ипотеки. При этом его обязанностью является содержание имущества в надлежащем состоянии. Ст.32 гласит, что залогодатель обязан обеспечить сохранность залоговой недвижимости. Если существует реальная угроза имуществу, он должен немедленно сообщить об этом залогодержателю.

Ипотечные дома, как правило, страхуют от различных рисков, в том числе от пожара. Вам необходимо уведомить залогодержателя и обратиться в страховую компанию. Положенное страховое возмещение будет направлено на погашение кредита.

Купили квартиру в ипотеку, а в ней трещины на потолке и стенах, что делать?

Прежде всего, поставьте в известность банк. Его юридическая служба поможет разобраться с различными моментами, написать иски и заявления. Необходимо установить виновного. Им может оказаться продавец, который, например, самовольно произвел перепланировку. В этом случае нужно обратиться в суд для расторжения купли-продажи, после чего деньги будут возвращены.

В любом случае, о выявленных недостатках нужно письменно сообщить продавцу. Лучше постараться достигнуть с ним взаимопонимания об устранении дефектов или отремонтировать за свой счет с последующим возмещением расходов.

Если согласия нет, и продавец отказывается от предложенных вариантов решения проблемы, придется обращаться в суд. При этом в процессе разбирательства придется вносить платежи по кредиту.

Может ли банк продать ипотечный кредит другому банку? Нужно ли согласие заемщика?

Может, если это зафиксировано в кредитном договоре. И согласия заемщика на это не требуется. Такое право закреплено в ст. 382 ГК РФ. Причиной может стать вовсе не ваша задолженность. Возможно, банк избавляется от активов, поскольку не соответствует требования ЦБ РФ, или намечается его реорганизация, или по другим причинам.

Как правило, такая продажа не влечет за собой изменения условий кредитования.

Как купить машину при ипотеке?

Скорей всего ваш кредитор не пойдет на автокредитование, если только вы не являетесь для него ценным клиентом. Поэтому нужно найти банк, готовый выдать ссуду при наличии ипотеки.

При обращении нужно подавать правдивую информацию, не скрывая действующие кредитные обязательства. Для подтверждения платежеспособности следует собрать все справки.

Если кредитная история не испорчена просрочками или судебными разбирательствами, банк примет положительное решение.

Источник: https://ipoteka.finance/problemy-vyplaty/kak-prodat-ili-kupit-kvartiru-v-ipoteke.html

Как продать ипотечную квартиру

Ипотека – это долгосрочное долговое обязательство, которое может длиться несколько десятилетий. Порой у получателя жилищного кредита возникает необходимость расстаться с некогда желанной квартирой.

Досрочное расторжение договора ипотеки возможно только по обоюдному согласию банка и заемщика, и часто оно является платным для заемщика. Вот примеры типичных ситуаций, когда заемщик продает квартиру, по которой еще не выплачена ипотека:

  • Переезд – нужно продать одну недвижимость и купить другую
  • Финансовые проблемы – у заемщика нет средств, и ему не подходят кредитные каникулы, рефинансирование и другие инструменты облегчения бремени по кредиту
  • Развод – супруги расстаются, и хотят честно поделить совместно нажитую квартиру
  • Продажи в новостройках – частный инвестор, купивший жилье на стадии котлована, переуступает права другому владельцу незадолго до сдачи объекта в эксплуатацию.

Продажа ипотечной квартиры при переуступке может стать хорошим заработком

Для осуществления задуманного вам потребуются:

  • Покупатель, готовый выполнить определенные условия для покупки квартиры, которая находится в залоге у банка
  • Согласие от банка на проведение сделки
  • Средства для погашения вашего долга перед кредитором (как правило, деньги покупателя)

Кто-то до сих пор считает, что продать квартиру в ипотеке законным путем нельзя, но это заблуждение. На рынке такие сделки уже давно стали вполне обыденным явлением.

А теперь поговорим о наиболее распространенных вариантах продажи ипотечного жилья.

Развод: раздел имущества с обременением

Часто продажа кредитной недвижимости является единственным приемлемым способом разделить ипотечное яблоко раздора между супругами. Как продать ипотечную квартиру при разводе, и при этом остаться в выигрыше? Однозначно ответить на это вопрос нельзя, поскольку каждая подобная ситуация имеет целый ряд особенностей.

Продажа ипотечной квартиры при разводе родителей, где в семье есть несовершеннолетний ребенок-собственник связана с огромными сложностями.

В первую очередь с необходимостью получить разрешение от органов опеки на продажу доли ребенка, ведь ребенку нужно будет купить взамен жилье, не хуже продаваемого, а оставшейся после погашения ипотеки суммы может просто не хватить на равнозначную покупку.

Согласие супруга на сделку с недвижимостью

Но даже если ребенок является собственником, его жилищные условия не должны ухудшиться в результате сделки.

В ряде случаев опека может признать жилищные условия неудовлетворительными и изъять ребенка или признать ребенка нуждающимся в опеке, тогда и сделка по продаже имущества из-под ипотеки может быть оспорена, так как нарушает права несовершеннолетнего, нуждающегося в опеке со стороны соответствующих органов.

Поэтому перед продажей самый оптимальный способ избежать эту сложность – зарегистрировать ребенка по другому адресу. В любом случае до получения средств от покупателя за проданную квартиру, Вам придется выписать всех жильцов, а чаще всего покупатель будет настаивать при продаже ипотечного жилья выписать всех жильцов перед сделкой.

Иногда банки отказывают разводящимся супругам, являющимся созаемщиками, в праве продать ипотечное жилье. Выход – воспользуйтесь продажей долговых обязательств.

Потенциальным собственником может стать человек, ищущий жилье с дисконтом и уже оформленной ипотекой. Скорее всего, потеку ему придется оформить в том же банке, где выдан ваш жилищный заем. Этот метод связан с большими финансовыми потерями, так как покупателю проценты за новый кредит придется платить из своего кармана. Для новых владельцев процедура ипотеки вполне стандартная.

Читать также:  Срочно получить микрозайм в мфо «займер»

Еще одним способом решения такого вопроса – погашение ипотеки потенциальным покупателем за продавца перед сделкой. Как в таком случае снизить риск того, что покупатель за продавца погасит кредит, а продавец потом свое жилье не продаст? После погашения кредита банк не сразу снимает обременение, даже предоставление закладной заемщику может занять несколько дней или недель.

Помимо того, что необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, на денежные средства нужно будет оформить заем у нотариуса или выкупить закладную у банка.

В случае выкупа закладной, покупатель дает деньги в долг продавцу, но в залоге у покупателя остается квартира.

Если продавец потом откажется продавать квартиру, ему нужно будет или вернуть сумму долга или передать квартиру покупателю-залогодержателю.

Для тех, кто не хочет (или наоборот, хочет) делиться ипотечным имуществом с супругом или супругой в случае развода, а также для всех, кто предпочитает подумать о последствиях заранее, существует брачный договор. Многие банки стимулируют супружеские пары к заключению такого соглашения во избежание проблем в долгосрочной перспективе.

Ипотечная квартира Сбербанка: как продать

Сбербанк в России – бесспорный лидер выдачи ипотечных кредитов. Несколько лет назад для желающих продать квартиру, ипотека на которую была оформлена в Сбербанке, был один способ – погасить задолженность, а уже после этого проводить сделку.

Сегодня Сбербанк проявляет чудеса клиентоориентированности, и предлагает следующий вариант решения вопроса:

  • Залоговая квартира передается другому клиенту Сбербанка, который точно также берет на ее приобретение ипотеку

Новую ипотеку буквально сразу же можно погасить. Однако, покупателю придется озадачиться со сбором документов, а также раскошелиться на оценку жилья и страховку имущества на 1 год (при досрочном погашении страховку можно расторгнуть вернуть часть средств).

Все это, конечно, связано для покупателя с определенными неудобствами, поэтому покупателя необходимо мотивировать ценой. У продавца же, к сожалению, другого варианта продать квартиру из-под ипотеки сбербанка чаще всего нет.

Продаем квартиру, взятую в ипотеку в ВТБ

Банк ВТБ предъявляет серьезные требования к своим заемщикам и тщательно проверяет их подноготную, прежде чем согласовать ипотеку. Точно так же ВТБ проверяет и достоверность сведений от заемщика, которому нужно разрешение на продажу залоговой недвижимости.

Вот несколько путей для тех, кто думает о том, как продать ипотечную квартиру ВТБ:

  • Продажа квартиры за наличный расчет с авансом, равным размеру вашей задолженности перед ВТБ
  • Передача долговых обязательств по ипотеке другому клиенту ВТБ
  • Продажа ипотечной квартиры с помощью посреднических услуг банка

Первый случай, как и с другими банками, требует от вас найти покупателя, готового идти вам навстречу, ведь оформление сделки займет больше времени и связано с некоторыми рисками.

Безусловно, не смотря на стоимость посреднических услуг банка ВТБ, схема погашения кредита из-под ипотеки банка ВТБ удобна и безопасна для покупателя. Денежные средства в размере остатка долга и начисленных за несколько месяцев вперед процентов закладываются в сейфовую ячейку банка или аккредитив.

Банк дает разрешение на продажу из-под залога, документы подаются на регистрацию перехода права собственности в Росреестр, а после того, как банк убедился, что договор купли-продажи подписан, деньги задепонированы и заявления в Росреестр поданы, отправляет своего сотрудника в Росреестр с заявлением, что в случае перехода права собственности на указанное в договоре купли-продажи лицо, просим снять обременение с недвижимости.

Зарегистрированные право собственности на покупателя без обременения является основанием изъятия банком денег из ячейки в счет в погашения кредита и процентов, остальную сумму забирает продавец-заемщик.

Досрочное погашение ипотеки без разрешения залогодержателя

Если нет желания вести переговоры с менеджерами банка, можно взвалить груз ответственности за продажу кредитной квартиры на свои плечи. Сделать это реально, но потребуется умение убеждать – поиски покупателя непростое занятие.

Если Вам повезло, и банк подготовит заранее документы о погашении кредита и выдаст их Вам сразу после погашения кредита, Вы можете воспользоваться следующей пошаговой инструкцией при продаже ипотечного жилья:

  • Делаете запрос в банк для получения документа, отражающего сумму вашей задолженности
  • Заключаете предварительный договор (или договор задатка) с покупателем у нотариуса. В договоре прописывается, что задаток продавец обязан внести в банк для погашения кредита, а после заключить с покупателем основной договор купли-продажи
  • Согласуйте с покупателем порядок расчета по сделке. Оптимальный способ – воспользоваться банковской ячейкой с ограниченными правами доступа
  • Покупатель оплачивает ваш долг, вы подписываете заранее подготовленный договор купли-продажи (лучше сделать это также у нотариуса) и в банке получаете справку о снятии обременения с жилья для совершения сделки
  • Регистрация сделки купли-продажи в Росреестре и ожидание выдачи выписки, подтверждающей переход права собственности
  • По передаточному акту вы сдаете квартиру новому владельцу. У собственника остается расписка, написанная вашей рукой, подтверждающая окончательный расчет по сделке

Эта схема общая, но она отражает основные моменты, которые ждут вас при самостоятельной продаже ипотечной квартиры.

Какой бы сложной ни казалась вам грядущая сделка, помните – при грамотном оформлении у вас не возникнет больших трудностей. Если сомневаетесь в собственных силах, лучше обратитесь к проверенному специалисту. Так вы обезопасите себя от мошенников и быстрее получите желанный результат.

Внимание!

на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.

Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

Источник: https://SpikCompany.ru/freeadvice/voprosy-pro-ipoteku/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/

Как продать квартиру в ипотеке?

Dariusz Jarzabek/Fotolia

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Главная особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.

Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки.

В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию.

После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.

Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.

3 способа продать квартиру в ипотеке

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи.

Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи. После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму.

Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку.

Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:

Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.

В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:

1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;

2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;

3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;

4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.

И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.

По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

Может быть две схемы расчетов.

  1. Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
  2. Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.
Читать также:  Как можно получить «турбо-займ» онлайн на карту?

Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:

Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
  2. Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
  3. Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
  4. Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.

Текст подготовила Мария Гуреева

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: [email protected] Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Как получить субсидию на покупку жилья?

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_v_ipoteke/6638

Как продать квартиру в ипотеке: все законные способы

Далеко не каждый человек обеспечен финансово. Примерно 35% людей могут купить себе квартиру, не задумываясь о ее цене. Остальные де 65% не имеют такой возможности, а точнее – вынуждены брать большой кредит, чтобы получить деньги от банка.

Если же сравнить купленную за собственные деньги квартиру и кредит на нее, то можно твердо сказать, что в первом случае жилище выступает в качестве гаранта. Во втором случае собственник жилья не вправе распоряжаться квартирой так, как ему хотелось бы.

Вот почему продажа жилой площади, которая находится в ипотеке – не очень выгодно. Приходится то снижать цену, чтобы привлечь как можно больше покупателей, то необходимо заключать многие соглашения с банками и заверять все документы у нотариуса. В общем, работа ужасная, волокитная и очень нудная.

Стоит рассмотреть несколько законных способов, чтобы каждый теперь смог продать ипотечную квартиру без проблем.

Можно ли вообще продать жилье, находящееся в ипотеке?

Есть несколько действенных схем-продаж:

  • погашение кредита намного раньше полного срока выплаты;
  • привлечение другого банка для кредитования;
  • реализация закладной;
  • смена заемщика.

Совсем не обязательно выполнять каждый пункт, чтобы был доступ к тому, чтобы ипотечная квартира была готова к продаже. Но, в основном, именно эти способы считаются самыми продуктивными и наиболее практикуемые. Самое главное в такой жилой площади действовать в полном согласии с залогодержателем и с кредитной организацией.

Главные причины продажи ипотечной квартиры

  1. Ухудшение финансового положения. Ипотека считается самым затратным моментом, который длится от 15 до 25 лет. Не многие в состоянии поддерживать такую финансовую стабильность, выплачивая каждый месяц крупную сумму за квартиру. И вообще, такие выплаты часто становятся источником различных финансовых трудностей.

    Вот почему иногда становится выгодно продать квартиру, находящуюся в ипотеке.

  2. Продажа жилища для получения прибыли. Эта причина встречается чаще всего, особенно если дом новый и до сих пор строится. Правда, далеко не каждый покупатель сможет найтись, ведь ценник за такую квартиру очень большой, не все могут себе позволить подобное.

    Но те, кому финансовое положение позволяет приобрести ипотечную квартиру, не отказывают себе в этом.

  3. Улучшение финансового положения. Бывает и так, что заемщик, наоборот, считает, что ему данной квартиры становится мало. Принимается решение о том, чтобы приобрести более просторное жилье.

    Поэтому, чтобы получить дополнительные средства на покупку новой квартиры, продается старая, даже несмотря на то, что она находится в ипотеке. Как правило, продажа жилья в ипотеке проходит очень быстро и легко, а покупатели всегда находятся.

  4. Семейные обстоятельства. В большинстве случаев, это может быть разлад в семье, а именно – развод.

    Продажа ипотечной квартиры становится делом очень кропотливым, трудоемким, утомительным и сложным, так как важно решить кучу вопросов, подписать множество бумаг. Пожалуй, этот пункт считается самым жестким и сложным.

Основные способы, как продать квартиру в ипотеке

Самое первое, с чего необходимо начать – это с разрешения банка на продажу жилища. Заключенный договор включает в себя условие, предусматривающее окончательную выплату залогодержателю по долгу.

Важно удостовериться, чтобы нет никакого штрафа, ведь именно он может увеличить бремя всех расходов. Такая продажа квартиры станет невыгодным делом.

Итак, для продажи ипотечного жилища необходимо участие следующих субъектов:

  1. залогодателя, т.е. продавца;
  2. залогодержателя, т.е. банка;
  3. нового владельца продаваемого жилья.

Как только банк одобрил документы на продажу квартиры, залогодатель приступает к поиску покупателя, начинает заниматься выпиской из квартиры всех тех, кто жил в ней ранее, выбирает вариант расчета. Это может быть как помощь банка, закладная, так и долгосрочная уплата долга в полной мере.

  1. Досрочное погашение долга. Это, пожалуй, самая простая ситуация. Ведь ипотека – действие растяжимое, и не всегда у человека найдется определенная сумма денег, чтобы полностью перекрыть весь долг за квартиру. Есть отличный вариант, если сам покупатель будет выкупать жилье, тем самым платя за ипотеку. Впоследствии, конечно, ценник за жилье станет намного меньше, так как будет вычитаться сумма за уже оплаченную ипотеку. Здесь стоит замотивировать покупателя, чтобы ему захотелось именно вашу квартиру и ничью другую. Единственное, что необходимо сделать перед подобной сделкой – это выписать всех прописанных в квартире.
  2. Третья сторона в сделке. Чтобы обеспечить защиту прав двух сторон, необходимо привлечь третью, т.е. банка-кредитора. Такой посредник станет гарантом на то, что доверять продавцу можно, и убедит покупателя осуществить предоплату за жилье. После этого запрет на продажу квартиры с продавца снимается, и можно спокойно оформлять документ купли-продажи на ипотечную квартиру. В данном случае, третье лицо должно быть извещено обо всем, даже о том, что покупатель вносит сумму на счет продавца. Таким образом, банк-кредитор выступает в качестве гаранта, следящий за тем, чтобы не было никаких нечестных махинаций.
  3. Замена заемщика. Такой случай встречается довольно редко, но банк все-таки может сменить заемщика по кредиту. Основная причина такого решения – проблемы с выплатами у первого заемщика. В этот же банк вполне может обратиться и покупатель. Но этот случай банк рассматривает крайне редко, так как даже новый заемщик не всегда может владеть достаточным доходом. Если же банк решил действовать в пользу нового заемщика, то между сторонами заключается договор, выполняются некоторые операции для подписи, а затем покупателем гасится вся задолженность продавца квартиры. Происходит полное переоформление ипотеки, а все права и обязанности переносятся на нового владельца.
  4. Самостоятельная продажа жилья. Этот пункт немного совпадает с досрочным погашением кредита. Но данный случай исключительно для тех, кто более аккуратен и осторожен в своих действиях. Здесь точно так же заключается договор, дается задаток продавцу на полное погашение кредита. Правда, сумма передается не самому продавцу в руки, а напрямую в банк, где происходит внос на специальный счет. Сотрудники банка отслеживают приход суммы и сами занимаются погашением займа по приходу денег. После того, как обременение спадет, можно начать куплю-продажу.

Для чего так важно извещать банк о планах на продажу жилья?

Если вы не поставите в известность банк, то могут быть проблемы. Так, важно следующее:

  • пока ипотека полностью не будет выплачена, владельцу запрещается ее продавать, менять, дарить. Получается, что даже квартира в ипотеке – это еще не собственность человека, а принадлежность банка;
  • некоторые банки не дают согласия, аннулируя процедуру купли-продажи, а это может сформировать некоторые проблемы, связанные с полным переоформлением всех документов;
  • если договор не составлен, а задаток уже отдан (причем, неофициально), то никакой документации об этом не будет, а в купле-продажи не будет стоять даже штампа, что операция была произведена.

Разберем на примере 2 способа продажи квартиры в ипотеке

Жилье в ипотеке Сбербанка. Вряд ли можно встретить, чтобы этот крупный банк отказал своим клиентам даже в ипотеке.

В любом случае, Сбербанк всегда будет в полном выигрыше, так как получает немалую выгоду от кредитного договора и процентов.

Если Сбербанк войдет в положение и сочтет перепродажу квартиры уважительной причиной, то он даст свое согласие и получит обратно все свои сделанной вложения. Продажа ипотечной квартиры Сбербанка возможна, если:

  • покупателем уплачен весь долг за жилье, так же приобретатель должен вести с банком переписку и договоренность, чтобы все обязательства были заверены на нового владельца – только так сделка будет завершена;
  • провести перекредитование на нового владельца при заключении, что будет соответствовать всем требованиям и программам;
  • у клиента нет возможности оплачивать ипотеку, происходит снятие отягощения, и банк выбирает по выписке завершение расчета и оформляет все права по ипотеке на другого человека.

Жилье в ипотеке ВТБ 24. В данном случае, продажу жилья можно осуществить через официальный сайт банка ВТБ 24. Здесь полно предложений, чтобы приобрести недвижимость, которая уже находится в залоге банка. ВТБ рассматривает как наличный расчет, так и предлагает кредит на таких основных условиях, как:

  • от 12% годовых;
  • от 20% – доля платежа в первый раз;
  • срок выплаты ипотеки до 30 лет.

ВТБ 24 очень строго относится к тому, если человек, имеющий ипотеку, решит продавать данную жилплощадь, не до конца выплатив свой долг. Готовьтесь к тому, чтобы правильно дать пояснения, насколько для вас необходимо это решение.

Так же, банк всегда проверяет финансовое состояние человека, его устойчивость и тщательность остальных кредитных выплат.

Но ,если сравнивать ипотеку Сбербанка и ВТБ 24, то можно смело сказать, что второй банк намного проще относится к продаже ипотечного жилья.

Есть ли перед продавцом риски?

В основном, продавец почти ничего не теряет, если реализует продаже квартиры. Единственное, о чем важно упомянуть: те средства, которые были израсходованы во время оформление ипотеки, уже не вернутся обратно.

Сюда входят и услуги нотариуса, и страховщика, и оценщика, и многое другое. Так же, важно помнить каждому покупателю, что все штрафные санкции в 99% случаев переносятся на него.

Продавец ничего не теряет, а только получает свои деньги.

Юридические нюансы оформления квартиры, находящейся в ипотеке

Человеку, который продает квартиру, необходимо иметь следующие документы при себе:

  • копию паспортов всех членов, кто ранее проживал в квартире;
  • все документы, устанавливающие права на квартиру (например, государственная регистрация);
  • кадастровый паспорт в том случае, если последняя сделка была более 5 лет назад;
  • выписку из домой книги, где указаны все зарегистрированные ранее жильцы;
  • согласие одной из половин на продажу квартиры;
  • копию лицевого счета;
  • справку о том, что по коммунальным платежам перед продавцом нет задолженностей;
  • справку о том, что перед налоговой нет долгов;
  • справку о том, что пациент абсолютно здоров и не имеет выписки с психоневрологического диспансера.

Кстати, все наглядные образцы можно увидеть в интернете, где полно документов, которые необходимы для сделки купли-продажи ипотечного жилья.

Человеку, который покупает квартиру, важно иметь при себе следующие документы:

  • заявление со всеми данными паспорта;
  • заявление поручителя, который будет в этой сделке как основной гарант перед банком, что покупатель обязуется выплачивать определенный долг;
  • пенсионное, налоговой номер;
  • все данные, если покупатель женат и имеет детей;
  • документы, где прописан доход покупателя за последние 5-6 лет;
  • документы о том, покупатель в состоянии оплатить первый взнос;
  • кадастровый паспорт, а также технический;
  • согласие одной из половин на приобретение жилого помещения;
  • специальная выписка об отсутствии ограничений, чтобы претендовать на имущество;
  • документ с подтверждением, что человек является участником программы ипотечного кредитования.

Теперь вы знаете, как продать квартиру в ипотеке. Сегодня можно встретить продажу ипотечного жилища почти в каждом объявлении. Еще чаще встречается ситуация, когда заемщик не в силах гасить свой долг. Вот почему человек приходит к выводу, что ему поможет только продажа помещения.

Лучше всего, конечно, пользоваться двумя законными способами, чтобы осуществить продажу: переоформление кредита на покупателя или погашение ипотеки покупателем с выплатой на продавца. И как бы ни было все это рискованно, ничего не поделаешь – жилая площадь все равно нужна при любом раскладе.

Самое главное – будьте предельно осторожны и аккуратны в заполнении всех необходимых документов.

Источник: https://homeblogkate.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-vse-zakonnye-sposoby/

Законные способы продажи квартиры, купленной в ипотеку

Столкнувшись с финансовыми проблемами, собственники недвижимости решаются ее продать. Другой причиной становится потребность в расширении жилья при увеличении семьи. Иногда люди желают подзаработать на ипотечном кредите. Однако, как продать квартиру в ипотеке, мало кто знает.

Продать жилую ипотечную недвижимость в 2018 году вполне реально, если знать правила и порядок осуществления сделки.

Что говорит закон?

Для продажи недвижимости с обременением обязательно согласие займодавца. Согласно ст. 29 и ст. 33 федерального закона «Об ипотеке» заемщик вправе лишь пользоваться ею и обязан поддерживать ее в нормальном состоянии.

Реализация третьим лицам ипотечной квартиры без согласия банка незаконна. Допускается совершение такой сделки лишь в пользу залогодержателя (ст. ст. 301-303 ГК РФ). В определенных случаях кредитные учреждения идут навстречу и разрешают заемщикам продавать жилье, находящееся у них в залоге.

Внимание! При обнаружении попытки реализации залоговой недвижимости с нарушением установленных законом правил права на нее перейдут кредитному учреждению (ст. 301 ГК РФ).

Законные способы продажи

Продать квартиру, купленную в ипотеку, можно разными способами:

  1. Погасить ипотеку досрочно. Такой способ заключается в нахождении собственником жилья покупателя, не боящегося факта обременения, и получить от него сумму, не достающую для закрытия ипотечного кредита.
  2. Самостоятельная продажа. Для совершения сделки необходимо соглашение банка с покупателем, который рассчитывается с долгом за заемщика. Со справкой о полном погашении кредита продавец сам снимает обременение.
  3. Продажа через банк. Покупателю нужно внести две суммы на разные ячейки: одну – на погашение оставшегося ипотечного кредита, вторую – недостающую для совершения покупки. Снятие обременения возлагается на банковское учреждение.
  4. Продажа долговых обязательств. Способ представляет собой процедуру перекредитования и подходит для покупателя, который желает приобрести обремененное жилье тоже в ипотеку.

Каждый вариант имеет определенные плюсы и минусы.

Продажа с досрочным погашением кредита

Продать квартиру в ипотеке можно, но главная сложность – поиск покупателя, готового к такой сделке. Нахождение квартиры в обременении банка – веская причина. Особенно в наши дни, когда рынок недвижимости переполнен предложениями, мало кто захочет лишний раз рисковать и связываться с волокитой.

Наиболее перспективен такой вариант при продаже квартиры в строящемся доме. На новостройки с удачными планировками всегда имеется спрос. Добросовестные застройщики обычно не нуждаются в поиске покупателей квартир, приближающихся к сдаче.

Процедура продажи ипотечной недвижимости с досрочным погашением займа следующая:

  1. В первую очередь необходимо получить согласие от банка. Поскольку кредитному учреждению такая сделка не особо выгодна, потребуется веская причина досрочного закрытия ипотеки.
  2. Далее производится расчет суммы оставшегося долга.
  3. На следующем этапе осуществляется заключение соглашения между продавцом и покупателем. Оно требует нотариального заверения.
  4. Продавцу необходимо снять с регистрации всех граждан, прописанных в продаваемой квартире с ипотекой.
  5. Покупатель дает задаток в сумме оставшейся задолженности по ипотеке.
  6. Ипотечный кредит закрывается, обременение снимается.
  7. На заключительном этапе остается обратиться в регистрационную палату и переоформить переход прав собственности.

Скачать документ (-продажи-квартиры-в-ипотеке.doc, 66KB)

Самостоятельная продажа

Можно продать квартиру под обременением самостоятельно. Известить банк о своем намерении нужно и в этом случае. Суть способа заключается в оформлении документации по сделке, снятии обременения с объекта недвижимости продавцом и покупателем без участия заимодавца.

Скрытие от потенциального покупателя факта нахождения продаваемого имущества в ипотеке нецелесообразно и незаконно. Умалчивание о существенных обстоятельствах дела вызовет подозрения.

Процедура самостоятельной продажи:

  1. Потенциальный покупатель осматривает квартиру.
  2. Если продаваемый объект покупателя устраивает, он уведомляет банк о своем желании выкупа залогового имущества.
  3. Между банком и приобретателем квартиры заключается предварительный контракт, заверяемый нотариально.
  4. Будущий владелец ипотечной недвижимости вносит в банковские ячейки две суммы: первую – на погашение задолженности, вторую – для заемщика в счет покупки.
  5. После снятия обременения в Росреестре факт продажи подтверждается документально.
  6. Продавцу и банку предоставляется доступ к их ячейкам.

При самостоятельной продаже цена сделки находится под банковским контролем. Заимодавцу необходимо, чтоб оплаты хватило на покрытие всех обязательств заемщика по кредиту, в том числе пени и штрафы.

Продажа банком

Использование такой схемы предполагает активное участие банка в сделке, а не стороннее наблюдение. На него возлагаются обязанности по оформлению документации, открытию ячейки, снятию обременения, связи с Регистрационной палатой.

Несмотря на освобождение продавца от волокиты, данный способ невыгоден для него. У банков нет заинтересованности в реализации недвижимости по рыночной цене. Для них главное – возврат долга. Следовательно, им хватает денежных средств от сделки купли-продажи, достаточных для его покрытия.

Продажа долговых обязательств

Квартиры, продаваемые банками, привлекательны низкой ценой для граждан, нуждающихся в ипотечном кредитовании. Процедура оформления ипотеки для этих людей практически не отличается от стандартного варианта:

  • необходим тот же самый комплект документации;
  • при одобрении заявки квартира оценивается и страхуется.

Перерегистрацию обременения банк осуществляет самостоятельно. Заемщик должен лишь подписать дополнительное соглашение по поводу переуступки долга. На всю процедуру уходит приблизительно три недели.

Плюсы и минусы вариантов продажи

Наглядное объединение основных преимуществ и недостатков разных способов продажи квартиры в ипотеке позволит сделать правильный выбор.

Вариант Преимущества Недостатки
Путем досрочного погашения Избавление от долга с одновременным получением наличных денег Без наличия у квартиры особых преимуществ сложно найти покупателя
Продажей задолженности Быстрота избавления от ипотеки в полном объеме Необходимость в поиске «перезаемщика»
Самостоятельной продажей банком Освобождение от хлопот по поиску покупателя и оформления сделки Финансовые потери. Высокий риск остаться без денежной компенсации
Самостоятельно продавцом и покупателем Самостоятельное назначение цены объекта и осуществление контроля хода дела Временные затраты

Риски сделки

Для покупателей залоговых квартир риски минимальны. Сделки с ними регламентируются законом и строго контролируются: и банком, и государственными органами. Снижение риска до нуля обеспечивается участием в процедуре риэлторов, юристов, банковских представителей.

В некоторых случаях самостоятельная реализация квартиры, находящейся в ипотеке, запрещена кредитным договором.

Если есть необходимость не в простом избавлении от ипотечного долга, а в получении выгоды от продажи обремененной квартиры, лучше найти покупателя самостоятельно.

Источник: https://law247.ru/civil/prodazha-kvartiry-v-ipoteke/

Как продать квартиру в ипотеке (Ипотечный кредит) — можно ли, пошаговая инструкция, с материнским капиталом, и купить другую

При продаже недвижимости, находящейся в залоге, потребуется следующая документация:

  • паспорта покупателя и продавца недвижимости;
  • документ о праве собственности на продаваемую квартиру;
  • документ от банка, подтверждающий отсутствие обременений (для Росреестра);
  • договор купли-продажи квартиры между покупателем и продавцом;
  • выписка из домовой книги, или справка о составе семьи;
  • разрешение органов опеки (если у ребенка есть доля в праве собственности на ипотечную квартиру);
  • если квартира была приобретена в браке, нужно согласие супруга на сделку, заверенное у нотариуса.

Продавец должен предоставить покупателю:

  • кадастровый паспорт или техпаспорт;
  • справка об отсутствии долга по коммунальным услугам;
  • справка из налоговой об отсутствии задолженности по налогам и сборам в отношении недвижимого имущества.

Если покупатель приобретает квартиру у продавца в ипотеку, потребуются документы, необходимые банку для оформления кредита, в том числе:

  • паспорт;
  • заявление-анкета;
  • отчет об оценке;
  • документы по страхованию;
  • другие документы.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Основным нюансом при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку с использованием средств маткапитала, являются несовершеннолетние дети.

Поскольку недвижимость, купленная при помощи средств господдержки, оформляется в собственность всех членов семьи, включая детей, при продаже необходимо будет разрешение от органов опеки.

Если же органы опеки решат, что в результате процедуры будут каким-либо образом ущемлены жилищные права несовершеннолетнего, в продаже могут отказать.

Можно ли продать и купить другую

Заемщики имеют право приобрести другую квартиру после закрытия всех долгов перед банком по ипотеке.

Возможен и вариант, когда после погашения предыдущей ипотеки возникнет необходимость взять новую. Однако процент одобрения в этом случае крайне низок – банки не слишком доверяют тем, кто ранее досрочно погашал обязательства.

Плюсы и минусы

Преимущества:

  • за счет возрастания стоимости недвижимости на ипотеке даже можно заработать, ведь разница между суммой, которую готов уплатить покупатель, и суммой долга перед банком, может составлять достаточно значительный размер;
  • квартиру, которая перестала удовлетворять требованиям заемщика, можно продать, и купить другую – более просторную и комфортабельную;
  • банк во многих случаях готов помочь с продажей – найти покупателя, самостоятельно провести процедуру и др.

Недостатки:

  • для продажи квартиры под залогом обязательно необходимо разрешение от банка;
  • сложность найти покупателя – не каждый гражданин уверен в юридической “чистоте” сделки при покупке квартиры, находящейся под обременением;
  • если расчеты проводить не через банковские ячейки, покупатель недвижимости будет нести огромные риски возможных мошеннических действий со стороны продавца.

Итак, продать квартиру, которая является предметом залога у банка, можно, но для начала необходимо получить разрешение от банка. После этого возможно действовать несколькими путями – самостоятельно найти покупателя или поручить это дело банку.

В любом случае, рекомендуется действовать с соблюдением мер безопасности – все расчеты производить через банковскую ячейку и обязательно заключать договор задатка.

Ипотека для пенсионеров рассматривается тут.

Как оформить ипотеку в банке Хоум Кредит, читайте на этой странице.

Источник: http://finbox.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Ссылка на основную публикацию