Ликвидность залога – что это?

Ликвидный залог — это… Что такое Ликвидный залог?

  • ликвидный залог — гарантия ссуды за счет ликвидных активов Залоговое право (charge) кредитора на ликвидные активы компании, представленные в обеспечение ссуды. Такая гарантия не дает юридического права претендовать на основные фонды компании, но “висит” над ней до …   Справочник технического переводчика
  • ЗАЛОГ — (charge) 1. Юридически или равнозначно оформленное владение землей, выступающее залогом выплаты денег. Залог дает кредитору, в пользу которого он выдан залогополучателю (chargee), преимущественное по сравнению с не имеющими обеспечения… …   Финансовый словарь
  • Залог — (charge) 1. Юридически или равнозначно оформленное владение землей, выступающее залогом выплаты денег. Залог дает кредитору, в пользу которого он выдан (залогополучателю (chargee), преимущественное по сравнению с не имеющими обеспечения… …   Словарь бизнес-терминов
  • ПЛАТА — (charge) 1. Юридически или равнозначно оформленное владение землей, выступающее залогом выплаты денег. Залог дает кредитору, в пользу которого он выдан (залогополучателю (chargee), преимущественное по сравнению с не имеющими обеспечения… …   Словарь бизнес-терминов
  • ПЛАТА — (charge) 1. Юридически или равнозначно оформленное владение землей, выступающее залогом выплаты денег. Залог дает кредитору, в пользу которого он выдан залогополучателю (chargee), преимущественное по сравнению с не имеющими обеспечения… …   Финансовый словарь
  • Ликвидность — (Liquidity) Ликвидность это мобильность активов, обеспечивающая возможность бесперебойной оплаты обязательств Экономическая характеристика и коэффициент ликвидности предприятия, банка, рынка, активов и инвестиций как важный экономический… …   Энциклопедия инвестора
  • Кредит на покупку земельного участка — сегодня можно оформить далеко не во всех финансовых учреждениях. Например, такой кредитный продукт предлагают в банке «Союз», Сбербанке, Русском Земельном Банке, банке «Санкт Петербург», РосЕвроБанке, «Транспортном», Запсибкомбанке и т. д. Причем …   Банковская энциклопедия
  • Инвестор — (Investor) Инвестор это лицо или организация, совершающее вложения капитала с целью получения прибыли Определение понятия инвестор, частный, квалифицированный и институциональный инвестор, особенности работы инвестора, известные инвесторы,… …   Энциклопедия инвестора
  • Первичный рынок — (Primary market) Определение первичного рынка, основные понятия первичного рынка Информация об определении первичного рынка, основные понятия первичного рынка Содержание Содержание первичный ценных бумаг Частное размещение Первичный рынок… …   Энциклопедия инвестора
  • Ликвидность — (от лат. liquidus  жидкий, перетекающий)  экономический термин, обозначающий способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Ликвидный  обращаемый в деньги. Обычно различают высоколиквидные,… …   Википедия

Источник: https://dic.academic.ru/dic.nsf/fin_enc/32942

Оценка предмета залога при корпоративном кредитовании юридических лиц

Часто под корпоративным кредитованием понимается кредитование собственников или сотрудников компаний, сотрудничающих с банком-кредитором, то есть предоставление кредита физическим лицам — владельцам или сотрудникам компаний.

Однако сами банковские сотрудники называют корпоративным кредитованием именно кредитование юридических лиц, а кредитование физических лиц, индивидуальных предпринимателей, небольших компаний называют розничным кредитованием.

В этой статье о кредитовании юридических лиц под имущественные залоги — недвижимость, транспорт и оборудование, товары в обороте. В процессе развития любой компании рано или поздно встает вопрос о привлечении заемных средств.

Одним из наиболее распространенных способов привлечения заемных средств является получение кредита в банке. У разных банков разные требования к заемщикам, но по сути все банки рассматривают клиентов исходя из следующих соображений:

  1. финансовое состояние клиента;
  2. наличие, стоимость и ликвидность залога;
  3. репутация клиента, его кредитная история.

Негативная информация по любому из этих пунктов может послужить «стоп-фактором» для выдачи кредита, но часто именно залоговое обеспечение является очень важным для принятия банком решения.

Что такое предмет залога при корпоративном кредитовании.Виды предмета залога

Имущество, которое клиент готов заложить в обеспечение кредитного продукта, называется предметом залога. Залоговое обеспечение бывает следующих видов:

  1. недвижимое имущество — помещения, здания, сооружения, земельные участки, воздушные, морские и речные суда.;
  2. движимое имущество — оборудование, транспорт;
  3. товары в обороте — это готовая продукция, реализуемая залогодателем или сырье и материалы, используемые в деятельности залогодателя.

Кроме того, предметом залога могут выступать ценные бумаги, денежные средства, имущественные права и др.

Собственно говоря, предметом залога может быть любой актив предприятия, на который у залогодателя есть оформленные права собственности или права пользования и залог которых не запрещен действующим законодательством.

Что такое оценка предмета залога. Основные этапы оценки

Для определения стоимости и ликвидности залога, оформления в залог, мониторинга и страхования предмета залога, практически во всех крупных банках есть залоговые подразделения. Сотрудники этих подразделений ранее работали оценщиками и/или имеют оценочное образование. Процесс оценки предмета состоит из следующих этапов:

  1. Получение от клиента всей документации, необходимой для оценки и последующего оформления в залог залогового обеспечения.
  2. Физический осмотр залога с целью выяснения характеристик предмета залога, их соответствия предоставленным документам, выявления негативной или позитивной информации, непосредственно влияющей на стоимость и ликвидность залога.
  3. Определение стоимости и ликвидности залога и подготовка экспертного заключения.

Таким образом под оценкой подразумевается вся совокупность действий, направленных на определение стоимости и ликвидности предмета залога.

Причем в банках, как правило, определяют два вида стоимости — это рыночная стоимость и залоговая стоимость, кроме того, определяется ликвидность предмета залога — т.е. способность залога быть проданным за ограниченное время.

Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на залоговый дисконт, который учитывает затраты банка на реализацию и скидку на торг.

Особенности оценки

Все виды залогов, за исключением товаров в обороте, в банках оцениваются по методикам оценщиков — путем применения затратного, сравнительного и доходного подходов. Суть затратного подхода в определении стоимости объекта оценки через стоимость строительства нового такого же объекта за вычетом износа объекта оценки.

Сравнительный подход определяет стоимость на основе цен предложений или цен реальных сделок купли-продажи аналогичных объектов. Доходный подход базируется на расчете дохода, который способен приносить объект оценки.

В основном банки используют сравнительный подход как наиболее достоверный, затратный и доходный применяются значительно реже и, как правило, в тех случаях когда сравнительный применить не возможно в силу отсутствия рынка купли-продажи подобных объектов.

При этом, так как в банках срок на подготовку оценки предмета залога отводиться достаточно короткий (как правило 2-5 рабочих дней), а так же учитывая отсутствие необходимости у банка выполнять требования оценочного законодательства, то оценка происходит по упрощенной процедуре по сравнению с оценкой профессиональных оценщиков.

Оценка товаров в обороте имеет свою специфику, для нее нет общепринятых методик оценщиков и банки применяют свои методики, которые, как правило, базируются на анализе среднемесячных остатков товара на складе и анализе состав прав и обременений на оцениваемый товар.

Так как права и обременения на товары в обороте практически не возможно контролировать, а также у залогодателя имеется возможность быстро вывезти со склада товары, то залог товаров в обороте считается наименее интересным для банков. Наиболее предпочтительным из имущественных залогов является недвижимость.

Она как правило, обладает ликвидностью и состав прав и обременений на нее можно контролировать. Движимое имущество, как предмет залога, менее интересно по сравнению с недвижимостью, но лучше чем товары в обороте.

Порядок документооборота при оценке

При оценке и последующем оформлении в залог залогового обеспечения банки запрашивают ряд документов в оригинале, заверенных нотариально или самим Заемщиком и/или Залогодателем.

Список может быть разным для разных банков и предметов залога, но он всегда содержит в себе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы технического учета, документы по обременениям на предмет залога и иные документы, в которых имеется ценообразующая информация.

Предоставленные документы должны однозначно идентифицировать предмет залога и подтверждать заявленный Залогодателем состав прав и обременений. Все предоставленные документы хранятся банком в течение срока действия кредита и в случае невозврата кредитного продукта, используются для взыскания и реализации предмета залога.

В целом процесс оценки, принятия в залог и сопровождения залогового обеспечения в течении всего срока действия кредита, это достаточно сложный и разнообразный процесс, отдельные этапы которого более подробно можно описать в следующих статьях.

Источник: http://hcpeople.ru/ocenka_predmeta_zaloga/

Оценка ликвидности залоговых объектов с учетом территориального местоположения

15 января 2015

Непростая ситуация на финансовых рынках, изменение ключевой ставки ЦБ, естественно, не может не повлиять на изменение стоимости недвижимости.

О том, что ждет рынок недвижимости, размышляет Михаил Валерьевич Штань, руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости».

О рисках

Если на монотонно растущем рынке, банки, страховые компании, заемщики были уверены в том, что «завтра» стоимость недвижимости будет выше, чем «сегодня» и практически любая недвижимость находила своего покупателя, то в настоящее время ситуация кардинально изменилась. Что произойдет на рынке недвижимости?  Насколько поднимется ставка по кредитам, пересечет ли ставка по ипотеке психологический предел в 15%? Какой тип недвижимости будет более востребованным, а какой потеряет привлекательность?

Читать также:  Нужен ли созаемщик в ипотеке?

В таких условиях неизбежно увеличение уровня рисков, связанных с обеспечением кредитных обязательств и, соответственно, возрастают требования к оценке качества залоговых портфелей банков.

Тем не менее при принятии решения о залоге объектов недвижимости  акцент делается исключительно на определении рыночной стоимости объекта, несмотря на то что Федеральными стандартами оценки наряду с определением рыночной стоимости предусмотрено и определение срока экспозиции (п.12 ФСО 1, п.п.

6,9 ФСО 2),  к сожалению, не являющееся обязательным, аналогично определению рыночной стоимости, и совершенно не уделяется внимание оценке ликвидности залога.

Так же следует отметить, что единого алгоритма определения ликвидности нет.

Чаще всего степень ликвидности определяется эмпирически, субъективно, в лучшем случае исходя из анализа рынка/сегмента рынка, к которому относилась оцениваемая собственность.

В результате менеджмент банков имеет представление только о количественных параметрах, в то время как качество залогового портфеля, в том числе его ликвидность, остается неизвестной.

О ликвидности

Существует множество формулировок понятия «ликвидность», но все они сводятся к описанию следующих отличительных свойств:

1. Ликвидность – это мера быстроты конвертации неденежного актива в деньги (по определению, максимально ликвидный актив), следовательно, мера ликвидность непосредственно связана со сроком экспозиции.

2. Ликвидность – это мера уровня  соответствия рыночных потребностей в объектах, обладающих совокупностью потребительских свойств, востребованных рынком и свойств объекта, выставляемого на рынок. Т.е. совокупность полезных свойств объекта, присущих объекту, делает его востребованным на рынке, а спрос на него напрямую связан с его ликвидностью

3. Ликвидность – это мера емкости рынка, т.е. показатель, определяющий  количество объектов недвижимости, которое может поглотить рынок при определенных условиях за какой-то промежуток времени без значительного колебания цен (т.е.

сделки совершаются по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Таким образом, в определении ликвидности связываются три параметра:

1. рыночная стоимость (как база для определения залоговой стоимости);

2. срок экспозиции;

3. емкость рынка.

Резюмируя все вышесказанное, можно дать следующее определение ликвидности:

Под ликвидностью понимается вероятность  выбытия объекта по данной стоимости в данный срок экспозиции при данном соотношении емкости и насыщенности рынка.

Некоторая громоздкость этого описания компенсируется возможностью производства на ее основании расчетов и получения количественной оценки ликвидности.

О методике и технологии расчета

Поясним это на максимально упрощенном примере.

Насыщенность рынка – 100 единиц равноценных объектов.

Емкость рынка – 3 единицы в месяц.

Срок экспозиции – 4,5 месяца.

Рыночная стоимость единицы – 100 тыс. рублей.

Мы выставляем на рынок 1 равноценный объект, т.е. насыщенность рынка увеличилась и стала 101 объект, но емкость рынка от этого не возросла.

Следовательно, ликвидность объекта недвижимости, т.е. вероятность его реализации по рыночной стоимости в 100 тысяч рублей составит 3/101=2,97% при наиболее вероятном сроке экспозиции 4,5 месяца.

Развитием данной методики могут являться следующие варианты расчета ликвидности:

  1. Переходя к большей детализации и уточнению расчетов, связанными с необходимостью учета вероятностного характера как рыночной стоимости, так и срока экспозиции, можно просчитать варианты (сценарии) реализации, исходя из среднеквадратичных отклонений указанных величин, исторических колебаний как насыщенности рынка так и емкости, а также, что немаловажно, структуры времени ожидания (т.е. времени, в течение которого каждый из 100 объектов (по приведенному выше примеру) находится на рынке, поскольку объекты, экспонирующиеся продолжительное время, имеют более высокую вероятность продажи, вследствие ознакомления с ними большей аудитории потенциальных покупателей).
  2. Еще более продуктивным для определения ликвидности объекта недвижимости является метод, учитывающий территориальное местоположение объекта. Объект выходит на рынок не в городе, а в определенной территориальной точке с определенным окружением, т.е. в границах определенного территориального участка, обладающего индивидуальным набором, присущим только этой территории значений насыщенности, емкости,  средней рыночной стоимости и среднем сроке экспозиции. Знание этого индивидуального набора значений существенно сужает неопределенность расчетов, поскольку набор охватывает не средние по городу параметры, не в целом по рынку, а по достаточно малой территориальной единице, что сужает область расчета и, следовательно, повышает его достоверность.
  3.  Также, основываясь на изложенном выше как определении ликвидности, так и технологии ее расчета, возможен расчет вариантов продаж при снижении стоимости (например, при вынужденной продаже).  Снижение стоимости, по существу, это перевод данного объекта с данным набором потребительских качеств (полезности) в более низкую ценовую группу. Понижая стоимость мы увеличиваем емкость рынка, которую упрощенно можно рассматривать как суммарную емкость рынка (в количественном измерении) по рыночной стоимости, связанной с данной полезностью и емкость (также в количественном отношении), по более низкой рыночной стоимости.

Технически, указанные выше варианты расчетов реализуются путем разбивки городской территории на совокупность равных по площади ячеек (равенство по площади дает возможность соизмерения результатов по отдельным ячейкам).

Каждой ячейке приписывается  массив индивидуально определенной для данной ячейки информации (средняя цена, средняя плотность предложений, количество предложений и т.п.). Таким образом, формируется фрейм (англ.

 frame – каркас или рамка; в самом общем случае обозначение структуры, содержащей некоторую информацию).

Применяя указанный выше метод можно определить ликвидность для каждого фрейма (территориальной ячейки), отобразив полученные результаты на карте города, можно увидеть распределение ликвидности определенного типа объектов по городской территории. Этот метод получил название «фреймового метода» (подробнее о нем – на сайте statrn.ru).

Данный метод расчета, связанный с учетом территориального местоположения, позволяет рассчитать ликвидность портфельных инвестиций (залоговых портфелей и т.п., имеющих индивидуальную структуру).

А именно – расчет ликвидности по группе залоговых объектов, включенных в одну ячейку городской территории, производится отдельно для каждой территориальной ячейки.

Но в результате объединения итогов будет получен массив значений, дающий представление как о распределении ликвидности отдельных составляющих портфеля по городской территории, так и о ликвидности портфеля в целом, т.е.

не только прогнозное значение суммы, которая будет выручена при возможной реализации имущества в будущем, в условиях проведения определенной правовой процедуры, но и наиболее вероятный срок экспозиции как для отдельной территориальной ячейки, так и для всего портфеля в целом.

Все расчетные данные для определения ликвидности наиболее распространенных типов залоговых объектов рынка оценки недвижимости г. Екатеринбурга, а также более полную информацию о методиках и технологиях расчетов можно получить на statrn.ru.

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/real-estate/31-otsenka-likvidnosti-zalogovyh-obektov-s-uchetom-territorialnogo-mestopolozheniya-

Отказ в кредите? Ликвидный залог

Я вам давно ещё обещал написать отзывы о Пантеон Финанс по адресу panteon-finance.info. Это уникальный брокер нового поколения, который поможет вам заработать на валютном рынке. Именно тут я вложился в ПАММ счёт профессионального трейдера и получил неплохой профит!

Отказ в кредите? Ликвидный залог.

Абсолютно нормальным требованием банка, который может дать кредит предпринимателю, является предоставление залога.

Получается, предприниматель также обязан вкладывать какую-то часть суммы в развитие бизнеса, а также подвергаться определенным рискам, без которых невозможно ведение современного бизнеса.

В обратном случае, однажды предприниматель может потерпеть фиаско и с прогоревшим бизнесом придется разбираться уже банку. Таким образом, банк пытается хоть как-то себя обезопасить.

Без залога можно работать с овердрафтами. Правда, они предоставляются лишь тем клиентам, которые уже работают с банком и активно пользуются безналичными расчетами. Также существуют специальные кредиты, в которых залогом является имущество, приобретаемое предпринимателем.

Есть возможность и оформления кредита под залог товаров, с которыми работает предприниматель. И еще один способ — можно потратить время на поиск полностью беззалоговых кредитов на рынке. Однако не стоит забывать, что такие кредиты имеют более высокие проценты, чем остальные.

И, в крайнем случае, есть возможность использовать поручительство региональных фондов, которые предназначены для поддержки предпринимательства.

Источник: http://biznes-institut.ru/credits/660-otkaz-v-kredite-obratites-v-kompaniyu-zaemru.html

Ликвидность объекта недвижимости: что это такое и как её оценить

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Ликвидность — это характеристика активов, определяющая, насколько быстро они могут быть проданы по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются.

Например, в Детройте предлагаются заброшенные дома за 500 долл. Такие объекты могут быть проданы по данной цене за короткие сроки, но они не будут считаться ликвидными, потому что цена предложения намного ниже рыночной. В то же время если продавцы выставят на продажу те же объекты за 30–40 тыс. долл.

, то будут ждать покупателей не один год.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

Читать также:  Оформление кредита в «россельхозбанке» под залог земли

Недвижимость в рейтинге ликвидности активов

Самый ликвидный актив — это деньги, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любые активы можно обменять на деньги.

Ликвидность активов (по убыванию)

1 Деньги
2 Ценные бумаги
3 Ценные металлы
4 Недвижимость
5 Предметы искусства

Второй по ликвидности класс активов — это ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно небольшими затратами на приобретение и тем, что купить и продать их можно в любое время и в сжатые сроки.

Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и металлами, но более ликвидна, чем предметы искусства. Относительно низкая ликвидность недвижимости объясняется такими причинами:

  • высокая стоимость: для входа на рынок недвижимости обычно требуется больше денег, чем для входа на рынок ценных бумаг или металлов;
  • сложности в информационном продвижении на рынке: для продажи недвижимости требуется публиковать объявления и размещать рекламу;
  • продолжительная процедура оформления сделок: процесс купли-продажи объектов недвижимости занимает месяцы;
  • фиксированное местоположение;
  • цена предложения часто ниже цены продажи, поскольку покупатели могут требовать у продавцов, желающих заключить сделку побыстрее, скидки;
  • сложность оценки.

Факторы, влияющие на ликвидность недвижимости

Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы. При измерении ликвидности в расчёт принимаются:

  • скорость заключения сделки и время, требующееся для её закрытия;
  • расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, а также расходы на due diligence);
  • неопределённость, связанная с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Также на ликвидность влияют разные факторы, среди которых — расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.

Основные факторы, повышающие ликвидность недвижимости

Местоположение — близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры; — низкий криминогенный уровень и хорошая репутация района; — низкая безработица;— хорошая экология (близость парков, отсутствие на близлежащей территории промышленных объектов).
Ситуация на рынке — превышение спроса над предложением; — высокая активность и хорошая ёмкость рынка (чем больше объектов продаётся, тем ликвиднее рынок);— доступность (объекты эконом-класса более ликвидны, чем элитная недвижимость);— устойчивость к снижению цен (снижение стоимости уменьшает ликвидность).
Характеристики объекта — небольшой возраст и малая степень износа объекта (новостройки и реновированные объекты продаются лучше старых зданий); — удобство объекта (хороший вид из окна, комфортная планировка, высокие потолки, этаж выше первого);— обустроенность территории (наличие парковки, детской площадки).
Прочие факторы — информационное сопровождение: чем больше покупатели знают об объекте, тем быстрее его можно продать и тем выше ликвидность; — сроки проведения due diligence (например, для складов процесс может занимать 4 недели, для торговых центров — до 12 недель); — сопутствующие расходы на оформление сделки (чем больше расходы, тем ниже ликвидность);— сезон продажи (весной и осенью на рынке больше объектов, чем зимой и летом).

Большое значение также имеет страна, в которой расположена недвижимость. Например, по данным консалтинговой компании DTZ, в 2014 году рынками с самой ликвидной коммерческой недвижимостью были признаны Великобритания, Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург. Рынки с наименее ликвидными объектами — Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.

Один из способов повышения ликвидности недвижимости — превращение недвижимых активов в ценные бумаги. Суть состоит в том, что недвижимость оформляется на юридическое лицо, и потенциальные инвесторы покупают долю в нём в виде паёв или акций. Примером такой практики являются фонды недвижимости.

Ликвидность разных типов недвижимости

Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Например, по данным «Транио», квартиры на равновесном рынке держатся примерно две недели, коммерческие объекты — около трёх месяцев. В общем случае жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку:

  • требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами, из-за чего, соответственно, тратится меньше денег и времени на оформление сделки;
  • меньше зависит от колебаний в экономике страны или региона: жильё требуется людям даже в кризис;
  • пользуется спросом у бóльшего круга покупателей.

Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии эконом-класса на любом этаже, кроме первого, расположенные в центре крупных городов (Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и др.) и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта.

«Квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жильё для себя, плюс те, кто хочет купить объект для сдачи в аренду»,— говорит Георгий Качмазов.

Пример высоколиквидной жилой недвижимости — квартиры в лучших районах Берлина. Порой они распродаются менее чем за сутки. Так, если квартира находится в окрестностях Курфюрстендамма и газета с объявлениями вышла утром, то в 12 часов дня жилье уже может быть продано. Бывает, что на одну квартиру претендуют сразу четыре покупателя.

Ликвидность разных типов недвижимости (по убыванию)

1 Жильё
2 Стрит-ритейл в крупных городах
3 Офисы
4 Торговые центры, отели
5 Незавершённое строительство

В целом чем крупнее и дороже объект, тем ниже его ликвидность. Так, отдельные квартиры легче продать, чем целый доходный дом, офисы продаются быстрее, чем офисные здания, а отдельно стоящие небольшие магазины — быстрее, чем торговые центры.

Из всех перечисленных типов недвижимости торговые центры и крупные отели являются менее ликвидными, поскольку такие объекты единичны, а время- и ресурсозатратная процедура due diligence повышает расходы на юридическое сопровождение сделки.

При выборе инвестиционной недвижимости «Транио» советует обращать внимание в первую очередь на ликвидность, а не на доходность объекта.

Юлия Кожевникова, «Транио»

Источник: https://tranio.ru/articles/likvidnost_obekta_nedvizhimosti_-_chto_eto_takoe_i_kak_ee_ocenit/

Как определить ликвидность залога

Банковское дело в России том 7. Сберегательное дело . В книге рассматриваются вопросы работы Сберегательного банка с населением, учет основных операций и выдача кредитов. Согласно этой версии ранней истории банковского дела .

золотых дел мастерам не понадобилось много времени для того, чтобы заметить следующее: большинство монет.

С точки зрения исторических факторов некоторую специфику на инвестиционную политику и деятельность банков оказывают сложившиеся формы организации банковского дела .

Банковское дело возникло и развивалось на базе капитала, приносящего проценты.

Оценка ликвидности залоговых объектов с учетом территориального местоположения

В таких условиях неизбежно увеличение уровня рисков, связанных с обеспечением кредитных обязательств и, соответственно, возрастают требования к оценке качества залоговых портфелей банков.

Тем не менее при принятии решения о залоге объектов недвижимости акцент делается исключительно на определении рыночной стоимости объекта, несмотря на то что Федеральными стандартами оценки наряду с определением рыночной стоимости предусмотрено и определение срока экспозиции (п.12 ФСО 1, п.п.

6,9 ФСО 2)

Банковское обозрение

Ликвидность предмета залога — наиболее важная характеристика с точки зрения оценки рисков, связанных с обеспечением.

Ошибки в определении степени ликвидности достаточно критичны для банка

Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т. е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.

е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости.

Опыт работы залоговой службы банка с имущественным обеспечением кредитов физических и юридических лиц показывает, что существует две противоречивые задачи в оценке залогов:

Аналитика и комментарии

Но, несмотря на это, залоги остаются важным вторичным источником погашения кредитной задолженности и цивилизованным способом урегулирования проблемных долгов.

По мнению председателя правления Меткомбанка Павла Логинова, до кризиса высокие темпы роста рынка позволяли финансовым учреждениям делать больший упор при оценке проектов на платежеспособность клиента, а не на качество залога.

«Замедление экономики привело к тому, что традиционный залог для кредитов на пополнение оборотных средств (товарные запасы) на какое-то время стал редкостью на рынке, — подчеркивает Павел Логинов.

Ликвидный залог это

После этого она не может заключать сделки с использованием тех активов, за счет которых выплачивается ее задолженность.

В случае ликвидации компании такая выплата по очередности производится после удовлетворения юридических обязательств и выплат кредиторам с предпочтительными правами требования.

Указанная гарантия должна быть зарегистрирована (См. реестр долговых обязательств (register of charges).

Наши услуги

Определение реальной рыночной стоимости залогового имущества независимым оценщиком позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью залогового имущества и размером кредита, а также способствует предотвращению разногласий между сторонами сделки, которые возникают при обращении взыскания на заложенное в ходе кредита имущество.

Оценка предмета залога — это обязательная процедура при оформлении банковского кредита.

Оценка для сбербанка

Независимая Экспертная Компания «78 РЕГИОН» предлагает осуществить оценку для Сбербанка с целью определения наиболее точной рыночной стоимости – с нами ваше имущество будет оценено по достоинству. Но, и с другой стороны – мы не потерпим завышения.

Читать также:  Ипотечный калькулятор «газпромбанка»: условия, программы, оформление!

Наша задача – определить наиболее точную и справедливую рыночную стоимость рассматриваемого, как залог, имущества, по которой он может быть реализован в достаточно короткие сроки, когда нет возможности планировать и осуществлять маркетинговую политику.

Секреты оценки залога

Этим и объясняются часто возникающие разногласия между кредитной организацией и клиентом. Главный парадокс для потенциального заемщика заключается в том, что, несмотря на достойный залог, банк все равно будет пристально изучать денежные потоки компании. Если у нее много поставщиков и клиентов, стабильные финансовые потоки, банк может сделать вывод, что бизнес потенциального заемщика вполне жизнеспособен.

Источник: http://antireider-konsulting.ru/kak-opredelit-likvidnost-zaloga-65683/

Ликвидный залог

Ликвидность залога

От правильности проведения российскими банковскими организациями залоговой политики в большинстве будет зависеть и кредитная активность каждого экономического агента, а, следовательно, и положение всей экономики в целом.

Нет необходимости прибегать к статистике, чтобы сделать вывод, что основная проблема, с которой сталкиваются обычно все потенциальные заемщики — это нехватка, а иногда и полное отсутствие у заемщика ликвидного залогового имущества, которое могло бы стать хорошим гарантом будущих платежей по оформленному кредитному договору.

Длительный стаж работы заемщика говорит банку о его постоянстве, о том, что такого человека полностью устраивает его жизнь и он стабильно продвигается по карьерной лестнице в данной компании, а следовательно – будет внимательно следить за сроками возврата кредитных средств.

Банки предпочитают тех клиентов, которые работают в офисе. Это связанно с тем, что такой тип работы считается самым безопасным.

Поэтому любое имущество, предлагаемое заемщиком, должно быть ликвидным. Только в этом случае оно может служить защитой для банка от кредитных потерь.

Недостаточная ликвидность означает отсутствие спроса на данный залог, а значит — сложности с его реализацией и возмещением за счет этого возможных потерь по ссуде /1/.

Как правило, степень ликвидности определяется эмпирически, субъективно, в лучшем случае ее оценка носит «линейный балльный характер», когда уровень ликвидности определяется исходя из суммирования баллов, зависящих от сегмента рынка, к которому относится оцениваемая собственность.

В результате сложившейся ситуации акционеры и руководство банков имеют представление только о количественных параметрах, в то время как качество залогового портфеля, в том числе его ликвидность, остаются неизвестными.

Коммерческие банки самостоятельно должны разрабатывать внутренние положения и процедуры, которые регламентируют критерии отбора имущества с целью обеспечения, в зависимости от его вида, порядок осуществления переоценки заложенного имущества, процедуры и методы мониторинга состояния заложенного имущества в зависимости от их вида, порядок определения рыночной стоимости и ликвидности заложенного имущества, а также мониторинг в течение действия кредитного договора /3/.

Необходимо выделить критерии приемлемости обеспечения, одновременное выполнение которых позволяет банкам учитывать его стоимость при формировании резервов.

Какое залоговое имущество принимают банки?

А вот денежные займы крупных размеров требуют более длительного рассмотрения и подразумевают обеспечение за счёт какого-либо имущественного залога.

Клиент, имеющий подобное залоговое обеспечение. имеет все шансы на получение долгосрочного займа и даже некоторые уступки по отношению к процентным ставкам по кредиту.

Что же подразумевается под определением залоговое обеспечение. и что именно подходит для этого?

В первую очередь банк рассматривает недвижимость.

В большинстве случаев значение этого   периода может быть весьма существенным для заинтересованных лиц.

Возможно ли прогнозирование этого периода? На мой взгляд как раз ликвидность отражает способность товара быть проданным на рынке в определенный срок.

Ликвидность есть период времени, в течении которого имущество возможно обменять на его денежный эквивалент по рыночной стоимости. Ликвидность качественная, выраженная как высокая средняя или какая – либо иная имеет право на жизнь как информативная составляющая, но, к сожалению,   не имеет практического применения, а потому не является объектом рассмотрения этого материала.

О компании

Мы предлагаем вам оказать ряд информационных услуг для того, чтобы взять деньги в долг . а именно, кредит . Наша задача, максимально быстро предоставить Вам инфомацию об оценке вашего имущества и предоставить информацию о получении необходимого вам денежного кредита .

Мы работаем четко, профессионально и оперативно помогаем решать Ваши финансовые проблемы.

Экономика и банки

Важнейшим показателем, характеризующим обеспеченность кредитных операций, является ликвидность залогового обеспечения.

Без анализа ликвидности ни один финансовый институт не в состоянии объективно оценить кредитный риск, принять решение о величине залогового дисконта, залоговой стоимости и обеспеченности выдаваемого кредита. Поэтому любое имущество, предлагаемое заемщиком, должно быть ликвидным.

3.Закладная на движимое имущество, дает право кредитору распоряжаться закладываем имуществом .Закладная содержит статью, дающую право Залогодержателю в случае неплатежа продать заложенное имущество, а выручку обратить на погашение ссуды. 4.Варрант.Кредитование под складские квитанции, которые делятся на передаваемые и непередаваемые.

Передаваемые(ордерные) позволяют передать товар другому лицу с помощью передаточной надписи.При непередаваемых товар выдается только первоначальному владельцу.Как правило она оформляется на банк, который осуществляет контроль за сохранностью ценностей и порядком выписки квитанции.

Банк разрешает изъятие товара со склада только в случае его продажи и использования выручки для погашения кредита. 5.Коноссамент- документ, выдаваемый перевозчиком о принятии товаров для транспортировки к месту назначения.

Особый вид контракта между отправителем и перевозчиком и может служить обеспечением кредита под отгруженные товары.

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, строения, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также гражданские.

Ювелирные изделия — ликвидный залог

Клиенты имеют возможность получить кредит быстро, имея при себе только паспорт.

При этом денежная сумма, которую заемщик может получить в долг от ломбарда, является большой. В зависимости от состояния ювелирного изделия, можно рассчитывать максимум на 90-95 % от рыночной стоимости этого предмета.

Залог ювелирных изделий — это уникальное по выгоде предложение, никакой другой залог не может быть оценен так высоко. Ювелирные изделия – ликвидный залог, который будет востребованным всегда.

Компания может свободно распоряжаться активами до соответствующего/ кристаллизирующего момента, например ее ликвидации. После этого она не может заключать сделки с использованием тех активов, за счет которых выплачивается ее задолженность.

В случае ликвидации компании такая выплата по очередности производится после удовлетворения юридических обязательств и выплат кредиторам с предпочтительными правами требования.

Очень ликвидный залог

Ведь ваша цель – получить кредит и вы должны её добиваться, а цель банка – получить доход от вашей цели, и он тоже будет её добиваться.

Очевидно, что точки соприкосновения у вас есть, но как их найти и развить успех? Тут поможет залог. Хорошее ценное и, что самое главное, ликвидное залоговое имущество способно повернуть ситуацию в вашу пользу, даже если ваши официальные доходы недостаточно высоки.

Чем лучше будет залог, тем выше ваши шансы на получение займа.

Как оценивают ликвидность залога

Одним из самых важных критериев приема имущества в залог или отказа в выдаче кредита является ликвидность предмета залога.

Попробуем разобраться, что такое ликвидность, и как оценивают ликвидность залога в банковских учреждениях. По словам специалистов в области кредитования, ликвидность — это возможность максимально быстрой реализации объекта залога, то есть чем дороже и быстрее может быть продано залоговое имущество, тем выше будет оценена его ликвидность.

Нередко потенциальные заемщики обращаются к кредитным экспертам с вопросом о том, как оценивают ликвидность залога в банковских организациях.

Банки предпочитают выдавать кредит под ликвидный залог

За счет прироста транзитного транспортного потока, парка грузового, пассажирского и частного автотранспорта каждый год в Москве и Подмосковье на 10-15% возрастает потребление нефтепродуктов, что ведет к постоянному увеличению числа автозаправочных станций.

Среди всего многообразия современной техники воздушные суда, пожалуй, являются самым дорогостоящим видом имущества. Что же такое оценка

Подходы к определению ликвидности залогового имущества (Гагауз В, Минимулин Д.

)

Одним из инструментов снижения кредитного риска является залог, один из основных параметров которого — ликвидность. Следует отметить, что подходы к оценке ликвидности ценных бумаг и залога в материальной форме отличаются как минимум способом обращения на рынке.

Какова ликвидность заложенного имущества, как ее измерить, сравнить ликвидность различных видов имущества, когда речь идет о сотнях или тысячах единиц квартир, домов, земельных участков, оборудования, автотранспорта, находящихся в залоге у банка? Один из подходов к определению ликвидности предполагает наличие первичной и вторичной ликвидности.

Источник: http://nov-advokat.ru/likvidnyj-zalog-41879/

Ссылка на основную публикацию