Ипотека на строящееся жилье — есть ли смысл?

Ипотека на новостройку: нюансы банков и пошаговая инструкция

Ипотека на строящееся жилье - есть ли смысл?

Приветствуем! Ипотека на новостройку: как оформить на строящееся жилье? Сегодня будет подробно разобрана ипотека на строящееся жилье. Вы узнаете как приобрести квартиру на этапе строительства, будет доступна пошаговая инструкция по оформлению новостройки по ипотеке, а также ответы на ключевые вопросы по данной тематике.

Особенности и нюансы

Первичная ипотека и ипотека на вторичное жилье отличается по ряду параметров:

  1. Новостройкой, в рамках программы «долевое строительство ипотека» может быть признана квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевой отсечкой будет в данном случае получение свидетельства на право собственности. После этого момента квартира считается построенной и уже считается вторичкой, хотя визуально это будет абсолютно новый объект, в котором никто не проживал.
  1. Приобрести квартиру на стадии строительства можно тремя способами:

— по ДДУ. Это официальный документ дольщика (инвестора), на основании которого, впоследствии, будет выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Данный договор долевого участия содержит информацию о том, что вы имеете долю в общем строящемся доме и земле под ним, а также другую существенную информацию.

— по договору уступки (ипотека переуступка прав). Абсолютно законный способ приобретения квартиры. От первого он отличается тем, что квартиру вы приобретаете у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя по ДДУ.

— по договору с ЖСК. Кооператив является самой ненадежной формой приобретения новостройки. Тут у вас на руках есть только членская книжка. Регистрировать сделку не надо. Вы просто покупаете пай в жилищном кооперативе. Учет квартир ведется у застройщика.

При этом есть риски двойных продаж. Как правило, этой схемой пользуются застройщики у кого есть проблемы с разрешением на строительство, и они решают сначала построить дом, а потом заниматься его оформлением в органах власти.

Строители быстрее работают, чем бюрократы в кабинетах.

  1. новостройки по ипотеке должны соответствовать ряду требований. Застройщик предварительно должен пройти процедуру аккредитации в банке по каждому из своих объектов. У каждого банка есть свои требования как к надежности застройщика, так и к степени готовности дома. Одни готовы кредитовать дом на этапе котлована, другим нужно закрыть нулевой цикл, а некоторым показать рост в 1-2 этажа и выше.
  1. Высокий риск. Для банка ипотека на первичное жилье – это всегда риск. Неизвестно до конца достроит застройщик дом или нет, поэтому, чтобы защититься от возможных проблем, банки на период стройки могут запросить дополнительное обеспечение (поручителя или залог другой недвижимости).
  2. Страхование квартиры по ипотеке и оценка оформляется не сразу, после ввода дома.

Требования к заемщику

Как всегда, главным требованием любого банка к заемщику будет хорошая кредитная история. Однако это – не единственное требование:

  • Положительная кредитная история у всех созаемщиков (если есть проблемы, то смотрите наш пост «ипотека с плохой кредитной историей»);
  • Заемщик должен иметь российское гражданство и прописку (если нет, тот смотри пост «ипотека для иностранца»);
  • Возраст заемщика должен быть от 18-го года до 75-ти лет на момент окончания кредита;
  • Трудовой стаж: на последнем рабочем месте – более 6-ти месяцев, в целом за последние пять лет – более года (есть банке с требованием по стажу от 3-х мес.);
  • Доход заемщика должен в среднем на 40% превышать установленную сумму ежемесячных выплат по ипотеке;

Также банки могут предоставить вам особые условия при оформлении ипотеки на новостройку, если вы:

  • Зарплатный клиент банка;
  • Работаете у лица или организации, которые являются партнерами банка.

Перечень требуемых документов

Пакет документов, необходимый для получения ипотеки на новостройку, стандартный:

  • Заявление (анкета) на получение ипотеки. Образец такого заявления вы можете попросить сразу в банке.
  • Паспорт РФ.
  • В случае, если заемщиков несколько – копии документов, удостоверяющих их личность. Созаемщики должны предоставить также копии всех остальных требуемых документов.
  • Трудовая книжка и ее копия.
  • Справка о доходах по форме НДФЛ2 или форме банка.
  • Для пенсионеров – документ, подтверждающий пенсионные начисления (например, выписка со счета).
  • Если заемщик является зарплатным клиентом этого банка, он должен также предоставить только номер карты.

Оформление ипотеки

Пошаговая инструкция:

  1. Определиться с застройщиком и объектом.

Прежде чем идти в банк вам нужно понять насколько надежен застройщик. Проверьте информацию в Интернете на предмет срыва сроков по текущим и прошлым объектам, банкротству, отзывы дольщиков и жителей микрорайона.

Будьте очень осторожны при покупке недвижимости на этапе котлована или в последнем доме комплекса. Как правило, это самые рискованные вложения.

  1. Определяемся с банком. У застройщика уточните список банков, аккредитовавших нужный вам объект. Далее собираем нужные документы для банка и подаем их в банк напрямую или через ипотечного брокера застройщика.
  1. Готовим ДДУ. После одобрения банка, окончательно определяемся с вариантом квартиры и банком. Далее специалист застройщика готовит ДДУ. Его шаблон, обычно, уже согласован с банком.
  1. Далее банк назначает дату сделки. В этот день вы приходите в банк вместе со всеми документами по заявке и подписанным ДДУ. Вам нужно оплатить страховку и подписать кредитный договор. Ряд банков просят внести первый взнос на аккредитивный счет. За это они возьмут дополнительную комиссию.
  2. Регистрация ипотеки в россреестре. Со всеми подписанными документами вы идете вместе с сотрудником застройщика в юстицию для оформления сделки.
  1. Перевод денег застройщику. Регистрация ипотеки займет примерно 10 рабочих дней. После этого с отрегистрированным ДДУ нужно обратиться в банк. Он производит выдачу кредита и перечисление застройщику.

После этого вы платите ипотеку, ждете окончания строительства и далее оформляете собственность.

Условия банков по ипотеке на новостройку

Ипотека на долевое строительство представлена почти во всех банках. Далее мы отобрали для вас ТОП-5 предложений на текущий момент.

БанкСтавка, %ПВ, %Стаж, летВозраст, летПримечание
Сбербанк 10 15 6 21-75 9,9 при электронной регистрации сделки; -0,5% если зарплатник Сбера;7,4%-8% если субсидирование со стороны застройщика
ВТБ 24 и Банк Москвы 9,1 15 3 21-65 8,9% если квартира больше 65 кв.м., зарплатники ПВ 10%,
Райффайзенбанк 9,99 15 3 21-65 10% ПВ для зарплатников, скидка 0,59-0,49 для определенных застройщиков
Газпромбанк 9,5 20 6 21-65 10% ПВ для газовиков, 15% ПВ для крупных партнеров
Дельтакредит 12 15 2 20-65 ФБ 20% ПВ, скидка 1,5% если 4% комиссия,
Россельхозбанк 9,45 20 6 21-65 материнский капитал без ПВ ставка не меняется, скидка 0,25 если свыше 3 млн, еще скидка 0,25 если через партнеров
Абсалют банк 10,9 15 3 21-65 ФБ +0,5%
Банк Возрождение 10,9 15 6 18-65
Банк Санкт-Петербург 12 15 4 18-70 скидка 0,5% для зарплатников и при закрытой ипотеке в банке, -1% после ввода дома
Промсвязьбанк 10,9 15 4 21-65 10% пв для ключевых партнеров
Российский капитал 11,75 15 3 21-65 скидка 0,5% для клиентов через партнеров банка, скидка 0,5% при ПВ от 50%
Уралсиб 10,4 10 3 18-65 0,5% выше если форма банка и будет 20% ПВ, скидка 0,41% при ПВ 30% и выше
Ак Барс 11 10 3 18-70 скидка 0,3% если ПВ 20-30%, свыше 30% скидка 0,6%
Транскапиталбанк 13,25 20 3 21-75 можно снизить ставку на 1,5% за 4,5% комиссии, после ввода дома ставка снижается на 1%
Банк Центр-Инвест 10 10 6 18-65 с 5-10 год ставка 12% далее индекс ставки Моспрайм (6М) по состоянию на 1 октября предыдущего года +3,75% годовых
ФК Открытие 10 15 3 18-65 0,25 плюс если фб, скидка 0,25% для корпоративных клиентов, снижение на 0,3% если заплатить комиссию 2,5%, 10% ПВ если зарплатник, 20%ПВ по ФБ
Связь-банк 10,9 15 4 21-65
Запсибкомбанк 10,99 15 6 21-65 скидка 0,5% для зарплатников
Жилфинанс 11 20 6 21-65
Московский кредитный банк 12 10 6 18-65
Глобэкс банк 11,8 20 4 18-65 скидка 0,3% для зарплатников
Металлинвестбанк 12,75 10 4 18-65
Банк Зенит 14,25 20 4 21-65
Росевробанк 11,25 20 4 23-65
Бинбанк 10,75 20 6 21-65
СМП банк 11,9 15 6 21-65 скидка 0,2% при ПВ 40% и больше, скидка 0,5% для льготной категории клиентов, ставка 10,9 — 11,4% за быстрый выход на сделку
АИЖК 10,75 20 6 21-65
Евразийский банк 11,75 15 1 21-65 4% комиссия — скидка 1,5% работает по дельте
Югра 11,5 20 6 21-65
Альфабанк 11,75 15 6 20-64 4% комиссия — скидка 1,5% работает по дельте

Надо понимать, что конкретные условия банковских предложений на первичном рынке жилья могут зависеть от самых разных факторов. Во-первых, вы можете заработать себе «процентную скидку» уже на этапе выбора застройщика: у аккредитованных банком компаний вы сможете приобрести в ипотеку жилье со скидкой по процентной ставке в среднем в 1%.

Также если вы являетесь зарплатным клиентом банка, вы можете рассчитывать на дополнительную льготу: процентная ставка будет для вас ниже на 0,5-1% годовых.

Если у вас переуступка ипотеки от физ. лица, то ставки будут примерно на 1-2 процента выше. На переуступку прав процентные ставки не очень привлекательны, поэтому при выборе такой квартиры торгуйтесь с продавцом по скидке и тщательно проверяйте причину продажи.

Плюсы и минусы

Рынок первичного жилья в России активно осваивается: это значит, что он таит в себе как дополнительные возможности выгодного приобретения жилплощади, так и существенные риски.

Плюсы ипотеки на новостройку:

  • Низкая стоимость квартиры или дома.
  • Однозначное отсутствие на жилплощади каких-либо существующих юридических обязательств, например, банковского обременения.
  • Ставка от застройщика ниже, чем на готовое жилье.

Минусы ипотеки на новостройку:

  • Строительная компания может разориться, и дом так и не будет достроен. Чтобы не нарваться на такую ситуацию, лучше приобретать строящееся жилье на финальной стадии.
  • На период стройки придется платить одновременно и ипотеку и арендовать жилье, если его нет.
  • Завышение по ипотеке сделать сложнее, а это значит, что ипотека без первоначального взноса становится менее реальна.
Читать также:  Ипотека под залог недвижимости. оформление, информация.

Банки активно работают с сегментом новостроек, поэтому для ипотечных заемщиков выпускаются специальные программы для стимулирования спроса. Если вам интересно узнать про программы «ипотечные каникулы» и отсрочка по ипотеке на период строительства, то просьба нажать копку любимой социальной сети и оставить комментарий ниже.

Источник: https://ipotekaved.ru/kvartira/ipoteka-na-novostrojku.html

Банк или застройщик: у кого лучше брать жилье в долг

Банк или застройщик: у кого лучше брать жилье в долг

Два инструмента для тех, у кого нет средств на 100%-ную оплату квартиры

В условиях падения платежеспособного спроса инструменты, которые призваны повысить доступность жилья, становятся особенно актуальными.

Самыми популярными сегодня способами снизить для покупателя квадратных метров единовременную финансовую нагрузку являются ипотека и рассрочка.

По итогам первого полугодия 2015 года в Москве доля сделок с привлечением ипотеки, по данным риэлторов, составила 44%, с рассрочкой — 18%.

Прежде чем сделать выбор, покупателю необходимо проанализировать и просчитать выгоды и потери, которые он получит при использовании того или иного варианта. И у ипотеки, и у рассрочки есть свои плюсы и минусы. В ипотечных схемах кредит дают банки, в договоре рассрочки контрагентом покупателя выступает застройщик.

«У каждого из инструментов — свои особенности, преимущества и целевая аудитория. Рассрочка подходит для тех клиентов, которые ожидают поступление крупной денежной суммы.

Если же такой возможности нет, то, на наш взгляд, лучше воспользоваться ипотекой», — говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина.

Купить квартиру в рассрочку в Москве или области, по оценкам партнера девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрия Котровского, могут позволить себе люди c совокупным семейным доходом более 200–250 тыс. руб.

либо имеющие какой-то нерегулярный источник поступления крупной денежной суммы, которая позволит закрыть долг по рассрочке в течение 6-12 месяцев, — к примеру, вырученной от продажи квартиры, дачи, машины или получения годового бонуса от работодателя.

Рассрочка, несмотря на кажущуюся привлекательность, связанную с отсутствием большой переплаты, ограничена большим количеством условий. В частности, она выдается на довольно непродолжительный срок.

«На сегодняшнем рынке застройщики дают на погашение долга не более 24 месяцев», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Первоначальный взнос по рассрочке, по ее словам, обычно составляет 70–80%, реже — 50–60%.

Кристина Шульгина приводит в пример ЖК «Ленинградский» и «Красногорский», где действует беспроцентная рассрочка сроком на три месяца при первоначальной оплате 40% от стоимости квартиры.

Предоставление застройщиком рассрочки не всегда обходится без процентов. В зависимости от ее условий на остаток может начисляться от 1% до 2% в месяц. Часто условия бывают комбинированными, когда покупатель освобождается от переплаты не на весь срок рассрочки, а только на его часть, к примеру на время строительства дома.

В частности, в тех же ЖК «Ленинградский» и «Красногорский» с 4-го по 12-й месяц, как отмечает Кристина Шульгина, начисляется 1,5% на остаток от суммы.

«Из-за того что срок действия рассрочки небольшой, ежемесячные платежи являются более высокими, чем по ипотечному кредиту», — говорит топ-менеджер «НДВ-Недвижимости» и предлагает рассмотреть следующий пример.

Покупатель приобретает однокомнатную квартиру площадью около 39 кв. м в ЖК «Красногорский»  за 2,9 млн руб. с первоначальным взносом 2 млн руб. Если клиент желает обойтись без процентов, то нужно уложиться в три месяца, выплачивая по 300 тыс. руб.

Если рассрочка оформляется на максимальный срок (12 месяцев), то в таком случае график платежей выглядит следующим образом: в первые три месяца без начисления на остаток — 75 тыс. руб. в месяц, в последующие месяцы — 85 125 руб., 84 000 руб., 82 875 руб., 81 750 руб., 80 625 руб., 79 500 руб.

, 78 375 руб., 77 250 руб., 76 125 руб.

Договор рассрочки в некоторых случаях может предполагать не только ежемесячные, но и ежеквартальные платежи или же единоразовую выплату через оговоренный срок (зависит от договоренности с застройщиком).

Рассрочка, по словам риэлторов, выгодна, если недостающая сумма на покупку квартиры невелика. Покупатель при этом экономит не только на переплате процентов, но и на кредитных страховках, комиссиях.

При ипотеке квартира оформляется в залог банку, а при рассрочке предмета залога нет.

Преимуществами ипотеки в свою очередь являются небольшой первоначальный взнос — 10–20% от стоимости квартиры, длительный срок кредитования — на десятки лет, приемлемые для семейного бюджета ежемесячные платежи. К тому же заемщик может подобрать срок кредитования на свое усмотрение и уменьшить таким образом ежемесячный платеж.

Досрочное погашение ипотечного кредита, как уточняет Кристина Шульгина, позволит снизить итоговую переплату. Преимущества у ипотечника могут быть и в плане скидок. «Застройщик скорее предоставит дисконт тому клиенту, который приобретает квартиру по 100%-ной оплате или ипотеке.

Если покупатель планирует взять рассрочку, то вероятность, что он получит скидку, минимальна», — уточняет Софья Лебедева.

В то же время Дмитрий Котровский напоминает, что в случае ипотеки переплата по процентам за квартиру может в итоге оказаться больше суммы кредита. «Если квартиру стоимостью 10 млн руб. покупать в ипотеку на 15 лет с первоначальным взносом в 2 млн. руб., то при ставке 11,15% ежемесячный платеж составит 91 тыс. руб.

При этом проценты за пользование кредитом, страховка и пр. за 15 лет составят 8,5 млн руб. (больше суммы кредита). Ипотечный платеж оставляет заемщику больше «свободных» денег на жизнь, но переплата практически равна телу кредита.

Рассрочка в долгосрочной перспективе выгоднее, но доход должен быть стабильно выше среднего», — резюмирует Дмитрий Котровский.

Источник: http://ipoteka.realty.rbc.ru/article/bank-ili-zastrojshik-u-kogo-luchshe-brat-zhile-v-d/

Стоит ли брать ипотеку на квартиру в строящемся доме — АО «Центр-Инвест»

Стоит ли брать ипотеку на квартиру в строящемся доме - АО «Центр-Инвест»11.03.2017

Сегодня любой банк, государственный или коммерческий, предлагает ипотечное кредитование на покупку недвижимости любому заинтересованному лицу. Но как быть в том случае, если Вы решили приобрести жилье, а дом, в котором будет Ваша будущая квартира, еще не построен? Стоит ли брать ипотеку в данных условиях и чем Вы рискуете?

Как правило, квартиры на стадии котлована стараются купить еще до сдачи дома в эксплуатацию, так как на них цена значительно ниже, чем рыночная стоимость сданного объекта. Но тем, кто приобретают жилье в ипотеку, стоит перед покупкой взвесить все «за» и «против», изучить подробно рынок, а главное – работу компании-застройщика, с которым планируется заключение сделки.

Плюсы и минусы ипотеки

Разумеется, покупка квартиры под ипотечные проценты в строящемся доме выгодна с точки зрения экономии денежных средств.

Однако существуют риски остаться и без жилья, и без денег в случаях, если:

  1. По каким-либо причинам дом не будет достроен. Для лиц, оформляющих ипотеку, очень важным моментом является и срок сдачи дома в эксплуатацию, так как даже небольшое отклонение от даты может отразиться на кошельке заемщика.

!Поэтому, при выборе девелопера, необходимо собрать как можно больше информации о нем, его уже сданных объектах и ознакомиться со всей документацией, которую тот готов представить.

  1. Потраченных на покупку жилья кредитных средств не хватит не ремонт.

!В этом случае все расходы следует заранее планировать и, если банк одобряет Вам ипотечный кредит, брать сумму больше стоимости квартиры.

  1. Вам откажут в ипотеке на приобретение жилплощади на стадии котлована. Такое возможно, если, например, новостройка, в которой планируется покупка квартиры, не имеет аккредитации банка, то есть не одобрена этим банком, или же банк просто не доверяет Вашему застройщику.

! Чтобы избежать подобной ситуации, важно заранее, до сбора всех документов, уточнить у банка, готов ли он одобрить Вам кредит на покупку квартиры в предполагаемой новостройке.

Помимо этого, Вы сами вынуждены будете отказаться от приобретения недвижимости в строящемся доме по другим причинам. А именно: чтобы подстраховаться, кредитное учреждение может завысить ставку по ипотеке, что сделает Вашу покупку не выгодной. До недавнего времени многие заемные организации прибегали к таким хитростям.

Но сейчас банки сменили свою политику в пользу заемщиков. Необходимо только проконсультироваться со специалистами кредитных отделов разных банков, ознакомиться с условиями, которые они предлагают, и найти подходящий Вам вариант.

К тому же, есть, как минимум, два варианта залога при оформлении ипотеки на квартиру:

  • банк одобряет ипотеку с повышенной ставкой лишь до момента выдачи свидетельства о праве собственности, чтобы обезопасить себя на этапе строительства дома (только в случаях, если договор заключен согласно 214-ФЗ),
  • заемщики берут ипотеку под залог уже имеющейся квартиры, при этом ставка будет фиксированной на весь срок кредитования (правда, это возможно только при наличии у заемщика такого жилья).

Таким образом, покупка квартиры в ипотеку в строящемся доме – дело сложное.

Стоит или нет пользоваться ипотечным кредитованием в этом случае помогут определить опытные юристы компании АО «Центр-Инвест», одного из крупнейших агентств недвижимости в России.

Специалисты центра продажи недвижимости также помогут подобрать выгодные варианты на двухкомнатные квартиры под ипотеку в новостройках.

Источник: http://mgcpn.ru/faq/stoit-li-brat-ipoteku-na-kvartiru-v-stroyashhemsya-dome/

Какое жилье подходит под ипотеку?

Приобретение квартиры по программе ипотечного кредитования, для большинства людей, является единственным способом избавиться от аренды жилья и обзавестись собственностью, пусть и с ограничением прав.

Занимаясь первоначальным подбором квартиры, получив предварительное согласие банка на кредит, многие не знают о том, какие квартиры подходят под ипотеку, в силу чего тратят время на рассмотрение вариантов не способных пройти процедуру проверки.

Читать также:  Какие риски при невыплате займа взятого на «ООО»?

Перечень требований достаточно прост и используя его, как многоступенчатый фильтр, можно из множества вариантов подобрать оптимальное сочетание характеристик.

Требования к ипотечному жилью

Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.

Расположение дома

Требование к ликвидности квартиры, которую заемщик закладывает банку в качестве гарантии возврата средств, обуславливает ограничения по размещению жилой недвижимости в пригороде или в неблагополучных районах города, так как продать такой залог будет проблематично.

Каждый банк в индивидуальном порядке решает какое жилье подходит под ипотеку, но, в большинстве случаев, ограничения следующие:

  • дом не должен быть ветхим и подлежать сносу;
  • квартира не может располагаться в двухэтажных или частных домах;
  • блочные и панельные «хрущевки» кредитуют неохотно;
  • дом не должен быть предназначенным для реконструкции с отселением;
  • здание не должно быть общежитием или зданием гостиничного типа, в том числе малосемейкой;
  • к размещению квартиры на первом, последнем, цокольном этаже или подвале, также может быть негативное отношение.

Получить информацию о том, подлежит ли дом расселению или сносу, можно выполнив запрос в администрацию территориального субъекта.

Возраст здания

Период эксплуатации постройки, в которой размещается приобретаемое по ипотеке жильё, не может превышать 70% от нормативного срока службы по строительному паспорту.

Узнать необходимые данные можно посредством онлайн-сервисов, более полная информация на которых представлена для Москвы и СПб, но косвенным путем можно получить информацию и о периоде строительства типовых зданий.

Наиболее популярными являются сервисы:

  • Wikimapia;
  • «Где этот дом»;
  • «Неспроста»;
  • «Дома Москвы»;
  • «Тип дома».

Альтернативой общим сервисам является обращение в Росреестр через официальный сайт ведомства, где можно заказать технический паспорт любого здания в стране, оплатив пошлину в сумме 150 рублей и направив запрос и скан-копию квитанции по почте. Через 5 дней в ответ придет электронная версия искомого документа и все ответы на вопросы буду получены.

Способом, не требующим взаимодействия с компьютерной техникой, является обращение в БТИ и заказ технического паспорта, который там будут делать месяц и обойдется он примерно в 800 – 900 рублей.

Сбербанк предъявляет требование, согласно которого объект залога не должен быть изношен более, чем на 40% или быть поставлен в очередь на выполнение капитального ремонта из-за текущего состояния.

Конструктивные особенности

Частой причиной, почему квартира не подходит под ипотеку, является потенциально опасная, с точки зрения банка, конструкция, а именно:

1) наличие деревянных перекрытий кровли или фундамента из горючих материалов, подверженных гниению;

2) установленные газовые колонки.

Таким образом, под ограничение попадают многие «сталинки», перекрытия верхних этажей которых в подавляющем числе случаев выполнено из дерева. Вето будет наложено также на здания, фундаменты которых выполнены не из кирпича, камня или бетона.

Внутренняя комплектация квартиры

Отбросив требования к местоположению и остатке ресурса прочности здания, формулировка того, какое жилье подходит под ипотеку, будет следующей – полностью пригодное для проживания, укомплектованное всеми необходимыми удобствами для удовлетворения первичных потребностей, а именно:

  1. Коммуникациями с горячей и холодной водой;
  2. Сантехническими приборами для туалета, гигиенических нужд и кухни;
  3. Подключением к системе отопления, которая может быть водяной, паровой или электрической;
  4. Нагревательными приборами в каждой комнате;
  5. Окнами, полностью остекленными и укомплектованными переплетами в полном объеме;
  6. Входной и межкомнатными дверьми, целыми и способными выполнять свою защитную и ограждающую функции;
  7. Плитой, соответствующей принятому для данного дома типу (газовая или электрическая);
  8. Напольные, настенные и потолочные покрытия, соответствующие техническому плану помещения.

Юридические тонкости

После двухуровневой проверки жилья на предмет сохранения своей стоимости в течение всего периода кредитования, наступает черед правового аудита, который заключается в:

  • оценке рыночной стоимости жилья силами независимого эксперта, выбранного банком;
  • проверке чистоты будущей сделки, путем выявления потенциальных претендентов на недвижимость, в том числе малолетних, осужденных или недееспособных, которые были выписаны с нарушением требований законодательства;
  • установлении соответствия параметров объекта недвижимости паспортным данным.

Помеха махинациям продавца

Существует требование законодательства, согласно которого сумма от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению в части, превышающей 1 млн. рублей.

Как следствие, многие владельцы жилья, особенно занимающиеся перекупом, стремятся снизить продажную стоимость в договоре купли-продажи, что при сделке с участием финансового учреждения возможно только, если оставшуюся сумму покупатель доплатит самостоятельно.

Тем не менее, банк предпочитает собственников, период владения которых жильем превышает три года.

Завышенную стоимость квартиры, которую владелец считает обоснованной, ему придется снизить до уровня, определенного экспертом в ходе независимого аудита.

Если продавец не согласится на уступку, то банк не одобрит сделку на сумму, превышающую ту, которая указана в отчете экспертизы.

Альтернативой является опят таки договоренность с покупателем, если тот готов взять на себя дополнительные издержки.

Перепланировка должна быть законной

Если в процессе ремонта квартиры, продаваемой по ипотеке, были произведены переустройство или перепланировка, не разрешенные официально и не отраженные в техническом паспорте помещения, то сделка может сорваться.

Ипотека для военнослужащих

Жилыми объектами, отвечающими требованиям к тому, какие квартиры подходят под военную ипотеку помимо расположенных в городской черте, могут являться:

  • коттеджи;
  • таунхаусы;
  • частные дома с участком земли;
  • коммуналки во владении одного субъекта.

Итого

Ответив на все перечисленные вопросы, любой потенциальный заемщик ипотечного кредита сможет самостоятельно определиться, какая недвижимость подходит под ипотеку и, отсеяв потенциально безнадежные варианты, сократить время на осмотр квартир и выбор подходящего варианта в несколько раз. Прежде, чем проверять недвижимость на все перечисленные требования, целесообразно обратиться в финансовую организацию и, получив предварительное согласие на кредит, уточнить конкретные требования, которые могут иметь своеобразную специфику.

Источник: http://ipoteka-expert.com/kakie-kvartiry-podxodyat-pod-ipoteku/

Ипотека на долевое строительство

Ипотека на долевое строительство

Ипотека на долевое строительство существенно отличается от обычной ипотеки. Для регулирования участия в долевом строительстве был утвержден отдельный закон в 2004 году, а в 2008 году появилась возможность оформить ипотеку на долевое строительство. Простыми словами участие в долевом строительстве – это возможность приобрести еще несуществующее жилье. То есть квартиры в строящихся домах.

Нюансы ипотеки на строящееся жилье

Покупка такой недвижимости привлекает по той причине, что ее стоимость ниже стоимости готового жилья, разница может доходить до 30%. В ипотеке на долевое строительство есть ряд нюансов.

Основным является возможный риск. Не исключена вероятность, что здание так и не будет достроено – следовательно, и квартиры не будет. Поэтому первое, на что стоит обратить внимание – это застройщик.

Застройщик должен быть надежным.

У фирмы, строящей здание:

  • должны быть оформлены все договоры;
  • должны быть получены все разрешения;
  • строительство должно уже идти на момент взятия кредита.

Банкам необходимо быть абсолютно уверенными в том, что строительство завершится. А вышеперечисленные пункты являются одними из основных гарантий этого. В противном случае, с получением ипотеки на долевое строительство могут возникнуть проблемы. Ни один банк не желает потерять деньги.

Следующий нюанс исходит из желания банка снизить риски. Процентная ставка по кредиту во время строительства и после его завершения, по условиям кредитного договора различаются. Пока строительство не закончено, проценты могут быть в два раза выше, чем после сдачи объекта. Для уменьшения рисков сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Важный момент при покупки строящегося жилья — выбор застройщика. Следует внимательно изучить все документы и разрешения.

Преимущества участия в долевом строительстве

Несмотря на все негативные нюансы, взятие ипотеки на долевое строительство имеет ряд весомых преимуществ по сравнению с приобретением готового жилья:

  • Итоговая сумма значительно меньше. Разница стоимостей может доходить до 30%.
  • Покупка квартиры в новостройке сопровождается налоговым послаблением.
  • Квартира, которую приобретает покупатель, совершенно новая, следовательно — по ней не будет числиться никаких юридических проблем.

В совокупности все эти факторы говорят об определенных рисках, но при этом и об ощутимой экономии.

Жилищный кредит в Сбербанке

Немногие банки соглашаются на выдачу кредита такого рода, как уже говорилось ранее, это связано с возможными рисками. Выдать ипотеку на долевое строительство может Сбербанк. В сфере ипотечного кредитования Сбербанк является флагманом, вследствие чего является участником государственных программ по обеспечению граждан доступным жильем.

При оформлении ипотеки на долевое строительство может понадобиться внести под залог уже имеющуюся недвижимость. Кредит на первое жилье предоставляется гражданам, имеющим льготы, к которым относятся: молодые семьи, военнослужащие, люди в очередях на получение квартир, многодетные семьи, а также молодые учителя и ученые.

Сбербанк предоставляет выгодные условия по ипотеке на долевое строительство.  Кредит выдается на срок до 30 лет, первоначальный взнос составляет от 15% и выше. В качестве первого взноса может быть использован материнский капитал.

Одним из основных документов при подаче заявки на ипотеку является договор, заключенный с застройщиком

Условия ипотечного договора

Решающим фактором является надежный застройщик, который должен быть одобрен банком. С этим связан один важный документ, который понадобится при оформлении кредита – договор с застройщиком. Он обязан быть зарегистрирован в Росреестре. Без него сделка не совершится ни при каких обстоятельствах.

В договоре должны быть указаны:

  • Данные о строящемся объекте;
  • Стоимость жилья, порядок оплаты и ее сроки;
  • Дата передачи квартиры собственнику;
  • Согласие супруга или супруги;
  • План квартиры.

Участник долевого строительства должен быть в возрасте 21-75 лет, ему необходимо будет предоставить справку о доходах.

Заключение

Получение ипотеки является ответственным решением, которое необходимо тщательно обдумывать.

Читать также:  Кредитные револьверные карты сбербанка

Оформление ипотеки на долевое строительство требует особого внимания и осторожности в силу высоких рисков: при возможности сэкономить значительную сумму существует вероятность остаться без квартиры.

Тщательно обдумывайте свое решение. Главный совет в этом деле – найдите хорошего застройщика и надежный банк.

Источник: http://SBankom.ru/ipoteka/ipoteka-na-dolevoe-stroitelstvo.html

Почему не стоит брать ипотеку

Весь прошлый год банки удешевляли ипотеку вслед за снижением ключевой ставки ЦБ, которая за год опустилась на 2,25 процентного пункта (п. п.) до 7,75%.

По данным аналитического центра «Русипотека», за 2017 г. средняя ставка предложения как на первичном, так и на вторичном рынке сократилась более чем на 2 п. п. и в декабре достигла 10,19 и 10,1% годовых соответственно.

«Средневзвешенные ставки 20 крупнейших ипотечных банков (каждый из них раз в 2–3 месяца снижал ставки) достигли к началу 2018 г. 10,75% на рынке первичного и 10,88% на рынке вторичного жилья, снизившись за год на 2,35 и 2,64 п. п.

соответственно, говорит директор департамента мониторинга банковских продуктов маркетингового агентства Marсs Наталья Абрамова.

По наблюдениям руководителя аналитического центра «Русипотеки» Сергея Гордейко, ставки практически сравнялись по всем продуктам – на квартиры в новостройках, на вторичном рынке и на рефинансирование.

Средние ставки выданных ипотечных кредитов, по данным ЦБ, за 11 месяцев 2017 г. опустились с 11,54 до 9,8% годовых.

В январе крупные банки продолжили удешевлять ипотеку. В частности, это сделали Газпромбанк, Райффайзенбанк, «Дельтакредит», «Юникредит банк». Снижение в среднем составило 0,25–0,75 п. п. в зависимости от банка и программы.

Теперь ипотечные ставки в крупных банках для заемщиков, не относящихся к специальным категориям клиентов, составляют в среднем 9–11% годовых при условии страхования не только залога, но и жизни и здоровья заемщика. Отказ от него сейчас приводит к росту ставки на 0,5–2,5 п. п.

Существенно более выгодные условия кредитования предлагаются особым категориям заемщиков. К примеру, молодые семьи (где хотя бы один из супругов не старше 35 лет) могут получить ипотеку в Россельхозбанке на сумму от 3 млн руб.

с первоначальным взносом 30–50% под 5,17% годовых на жилье в отдельных новостройках.

Правда, для этого им нужно иметь хорошую кредитную историю в банке либо являться бюджетниками или зарплатными клиентами, а также застраховать жизнь и здоровье.

«Соблюсти условия, необходимые для получения самых выгодных ставок по акциям с застройщиками, может лишь крайне маленькая часть клиентов», – добавляет Гордейко. По его словам, обычно банки не планируют выдать более 10% таких кредитов от общего числа.

«Сами клиенты часто отказываются от специальных программ банков с девелоперами, так как получить скидку от застройщика здесь и сейчас при покупке квартиры лучше, чем в виде растянутой во времени компенсации к ежемесячным платежам, – объясняет управляющий партнер риэлтора «Метриум групп» Мария Литинецкая. – Компенсация девелопером ставки банку равна среднему размеру скидки на рынке массового жилья Москвы, которую застройщики часто предлагают во время постоянно действующих акций (5–6%)».

В этом году свои привилегии появились у семей, где после 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. родится второй и последующий ребенок. По программе «Семейная ипотека» с господдержкой им будут предоставлять кредиты на строящееся или готовое жилье на первичном рынке, а также рефинансирование по ставке не более 6% годовых.

Льготная ставка действует три года при рождении второго ребенка и пять лет – третьего. После этого процент не должен превышать размер ключевой ставки ЦБ на дату выдачи кредита плюс 2 п. п. Ставки действуют при наличии личного и имущественного страхования. Минимальный первоначальный взнос – 20%. Максимальный размер кредита – 8 млн руб.

для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 3 млн руб. – для остальных регионов.

Об участии в программе уже заявили ВТБ, «Российский капитал», «Левобережный», Совкомбанк, «Зенит», «Абсолют банк», ТКБ, а также АИЖК. Возможность присоединиться к программе изучают в Сбербанке, заявил предправления банка Герман Греф.

Будет дешевле

Согласно прогнозам политиков, банкиров и аналитиков, базовые ипотечные ставки в этом году продолжат падение вслед за ключевой ставкой ЦБ.

Экономическая ситуация в стране дает возможность снижать ипотечные ставки и далее, заявил в среду президент Владимир Путин. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень ждет ставки около 6% к 2022 г.

О том, что не за горами ставка ипотеки в 5% годовых, ранее заявлял Греф. По его мнению, за 2018 г. ставки кредитов снизятся на 2 п. п.

С тем, что средняя ставка ипотеки к концу 2018 г. может снизиться до уровня ниже 9%, согласен гендиректор Frank Research Group Юрий Грибанов. В среднем к декабрю этого года банки будут выдавать ипотеку под 8%, прогнозирует Гордейко. Уже к лету ставки могут упасть еще на 0,5–1 п. п., предполагает управляющий партнер НРА Павел Самиев.

Однако в ближайшие годы будет дешеветь не только ипотека, но и само жилье, считают эксперты рынка недвижимости.

После решения об отмене в течение трех лет долевого строительства с участием населения в качестве дольщиков застройщики хором стали заявлять, что из-за этого цены вот-вот вырастут.

Они вырастут, но спустя два-три года, когда долевое строительство будет полностью под запретом и начнется стройка на дорогие банковские деньги (проектное финансирование), считают руководитель консалтингового центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко и президент аналитического агентства Rway Александр Крапин.

«До этого момента застройщики будут стараться вывести на рынок как можно больше новых объектов, даже тех, которые и не планировали выводить при нынешней слабой платежеспособности населения и пересыщении рынка.

Уже сейчас объем предложения новостроек в Москве на историческом максимуме, а отмена «долевки» его еще повысит.

Поэтому стоит ждать дальнейшего плавного снижения цен на жилье в Москве еще на 20–30% в рублях в течение 2–3 лет», – поясняет Репченко.

Но переход на проектное финансирование остановит падение цен на жилье, продолжает Крапин.

Если нет большой необходимости приобретать жилье именно сейчас, то стоит подождать с ипотекой 1–2 года, потому что ставки и цены как на новостройки, так и на вторичку будут снижаться, резюмирует он: «Зачем покупать сегодня, если завтра будет дешевле?»

По его словам, в последнее время было выгоднее снимать жилье и копить на собственное, размещая деньги на вкладах. «Сейчас из-за снижения ставок вкладов это стало менее выгодным, но все еще дешевле, чем брать ипотеку», – добавляет Крапин.

Для тех, кто остро нуждается в собственном жилье, сейчас довольно благоприятное время для того, чтобы перестать копить и воспользоваться низкими ставками ипотеки, отмечает Самиев.

Уже сейчас отдельные застройщики, бывает, объявляют о снижение цен на некоторые объекты до 30%, предлагая их по цене «завтрашнего дня»; на вторичном рынке сейчас также есть продавцы, которые готовы реализовать имеющееся жилье с хорошей скидкой, делится наблюдениями Репченко, также советуя покупать по таким ценам уже сейчас.

БанкМинимальная ставкаМаксимальная ставкаНАДБАВКА
Первичный рынок (новостройки)
Сбербанк 7,9% (срок до 7 лет)* 10,00% 1 п.п.
ВТБ 9,5% (на квартиры от 65 кв.м.) 10,00% 1 п.п.
Газпромбанк 9% (до 28.02.2018)* 10,20% 0,5 п.п.
Райффайзенбанк 9,25% * 9,50% 0,5 п.п. или 3,2 п.п. (для заемщиков старше от 45 лет)
Уралсиб 10,75%* 10,90% 1 п.п.
Абсолют-банк 10% (коллективная страховка в СК «Благосостояние») 10,25% 4 п.п.
Россельхозбанк 9,0% (от 3 млн руб.)* 9,3% (до 3 млн руб.)* 1 п.п.
Возрождение 9,2%* 11,8% (ПНВ 10-20%, при коллективном страховании) 3 п.п.
ФК Открытие 9,35% (ПНВ от 50%, срок 5 лет)** 9,7% (ПНВ от 15%) 2 п.п.
Дельтакредит 9,75% (ПНВ от 50%) 10,25% (ПНВ 15-30%) 1,5 п.п.
Связь-банк 10,9% *** 11,50% 1 п.п.
Юникредит 10,25% (от 5 млн руб.) 10,50% 2,5 п.п.
ТКБ 9,4% (ПНВ от 50%, до 12 млн руб.) 10,9% (ПНВ 35-50%, 12-20 млн руб.) 2,5 п.п.
Зенит 9,9% (срок до 7 лет) 10,5% (срок от 8 лет) 1,5 п.п.
Росевробанк 9,6% (от 5 млн руб.) 9,75% (до 5 млн руб.) 2 п.п.
АИЖК 9% (ПНВ от 50%) 9,5% (ПНВ 20-30%) 0,7 п.п.
Вторичный рынок
Сбербанк 9,10% 10,00% 1 п.п.
ВТБ 9,5% (на квартиры от 65 кв.м.) 10,00% 1 п.п.
Газпромбанк 9,20% 10,20% 0,5 п.п.
Райффайзенбанк 9,50% 9,50% 0,5 п.п. или 3,2 п.п. (для заемщиков старше от 45 лет)
Уралсиб 10,75% 10,90% 1 п.п.
Абсолют-банк 10% (коллективная страховка в СК «Благосостояние») 10,25% 4 п.п.
Россельхозбанк 9% (от 3 млн руб. для молодых семей) 9,3% (до 3 млн руб.) 1 п.п.
Возрождение 9,95% (ПНВ 20-80%, при коллективном страховании) 11,7% (ПНВ 10-20%, при коллективном страховании) 3 п.п.
ФК Открытие 9,35% (ПНВ от 50%, срок 5 лет)** 9,95% (ПНВ от 15%) 2 п.п.
Дельтакредит 9,75% (ПНВ от 50%) 10,25% (ПНВ 15-30%) 1,5 п.п.
Связь-банк 11,50% 11,50% 1 п.п.
Юникредит 9,50% (от 5 млн руб. ) 10,5% (от 5 млн руб.) 2,5 п.п.
ТКБ 9,4% (ПНВ от 50%, до 12 млн руб.) 10,9% (ПНВ 35-50%, 12-20 млн руб.) 2,5 п.п.
Зенит 9,9% (срок до 7 лет) 10,5% срок от 8 лет) 1,5 п.п.
Росевробанк 9,6% (от 5 млн руб.) 9,75% (до 5 млн руб.) 2 п.п.
АИЖК 9,25% (ПНВ от 50%) 9,75% (ПНВ 20-30%) 0,7 п.п.

Сбросить сортировку

Для обычных заемщиков, не относящихся к специальным категориям, при наличии комплексного страхования

*в рамках  акции с отдельными застройщиками;  **промо-ставка;  *** для отдельных согласованных строительных объектов

ПНВ — первоначальный взнос в процентах от стоимости жилья;  НАДБАВКА — Надбавка к кредитной ставке при отказе от личного страхования заемщика

Источник: агентство Marcs, данные АИЖК

В список организаций, участвующих в программе «Семейная ипотека» с господдержкой, добавлены ТКБ и АИЖК.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2018/01/26/749051-brat-ipoteku

Ссылка на основную публикацию