В каком банке взять дифференцированную ипотеку?

Понятие и принцип расчета дифференцированного платежа по ипотеке. В каких банках есть дифференцированный способ оплаты?

В каком банке взять дифференцированную ипотеку?

При обслуживании кредитов банки отдают предпочтение аннуитетному способу погашения.

Такой порядок расчетов удобен для клиента и выгоден для финансовой организации.

Но некоторые заемщики считают более приемлемым вариантом, особенно при долгосрочных ипотечных кредитах, дифференцированный способ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Дифференцированный платеж – понятие и принцип расчета

Дифференцированные платежи по ипотеке — выплаты, которые состоят из двух частей: постоянной и переменной и уменьшается после ежемесячных расчетов.

В этом случае двумя составляющими регулярного платежа являются:

  1. Основной платеж. Суть этой постоянной части – погашение равными долями основной суммы задолженности (тела кредита). Если заемщик не гасит основной долг досрочно, эта составляющая остается неизменной в течение всего срока кредитования.
  2. Процентные выплаты – переменная часть платежа, которая определяется как проценты за пользование кредитом, начисляемые на остаток тела кредита. Поскольку после каждого регулярного взноса величина основной задолженности уменьшается, эта составляющая постоянно убывает.

Соотношения для расчетов

Рассчитать составляющие платежа, а также общую его величину можно по нескольким простым формулам. Исходными данными служат:

  • общая сумма основного долга (Cк);
  • срок, количество периодов пользования кредитом. Как правило, для ипотеки указывается в месяцах (Кп);
  • годовая процентная ставка (Пр).

Основной платеж (Пло) – общая сумма задолженности, разбитая на равные части.

Пло = Ск / Кп.

Остаток задолженности (Ост)

Ост = Ск – Пло*n,

где n – количество прошедших периодов, расчеты за которые уже произведены.

Текущий процентный платеж (Плп)

Плп = Ост * Пр / k,

где k – количество периодов оплаты в течение года. При ежемесячном обслуживании долга k= 12.

Пример расчета основных показателей дифференцированного платежа

Порядок расчетов и основные характеристики демонстрирует простой пример расчета.

В качестве исходных данных приняты усредненные величины:

  • сумма кредитования Ск – 6 миллионов рублей;
  • срок погашения – 20 лет (при ежемесячной схеме обслуживания кредита Кп =240);
  • процентная ставка по ипотеке – 12% годовых.

Для таких условий величина основного платежа составит Пло=25 000 рублей, проценты в первый месяц Плп1= 60 000 рублей, в последний Плп240= 250 рублей.

Итоговая сумма, перечисленная банку за первый месяц, составит П1 = 85 000 рублей, а за последний П240 = 25 250 рублей. Уменьшение нагрузки выглядит довольно существенным.

На заметку! С использованием этих простых формул легко самостоятельно получить график расчетов, который даст представление не только о ежемесячной нагрузке на бюджет, связанной с обязательными выплатами по ипотеке, но и о стоимости кредита (общей переплате).

Основными достоинствами модели с дифференцированными платежами считаются:

  • интуитивно понятная методика расчетов;
  • регулярное равномерное уменьшение основной задолженности;
  • простота пересчета сумм при досрочном погашении части кредита.

При досрочной уплате части долга по займу для корректировки графика требуется только пересчитать величину основного долга.

Дифференцированный и аннуитетный платежи — сравнение
Среди заемщиков распространено мнение, что дифференцированная методика выгоднее, чем аннуитетная.

При тех же условиях, для которых приведен пример расчета ежемесячных сумм погашения, общая переплата при дифференцированном способе составит 7230 тыс. рублей, а при выплатах равными суммами (аннуитетная схема) пользование кредитом обойдется в 9856 тыс. рублей, что почти на треть дороже.

Особенно заметна эта разница при длительных сроках кредитования (более 10 лет).

Происходит так, потому что при аннуитетном погашении ежемесячные выплаты остаются неизменными. В первые месяцы большую часть взноса составляют проценты. При этом тело кредита не претерпевает существенных изменений, в результате уровень процентных выплат остается высоким.

Недостатки дифференцированного платежа

Банк, предлагающий дифференцированную ипотеку, однозначно не работает в убыток. Явные достоинства такого варианта расчетов нивелируется скрытыми, но не менее значимыми недостатками.

  1. Сумма первого платежа (наиболее значительная) становится основной при расчете необходимого для погашения дохода и возможной суммы кредитования. В результате доступные суммы ипотечного кредита оказываются ниже, чем при аннуитетных расчетах.
  2. Влияние инфляции в долгосрочной перспективе сводит к нулю все преимущества дифференцированного метода – максимум затрат приходится на первые месяцы выплат, когда деньги оказываются максимально дорогими (инфляционная составляющая — минимальна).
  3. Планирование бюджета с учетом различных взносов на погашение займа оказывается более сложным, чем при схеме ежемесячных выплат равными суммами.

Важно! При выборе дифференцированного способа погашения ипотеки банки предъявляют к заемщику более жесткие требования, а нередко, кредиты с использованием такой методики выдаются по более высоким процентным ставкам.

Ипотеку с выбором дифференцированной или аннуитетной схемы предлагают не так много кредитных организаций, работающих на российском рынке – Газпромбанк, Россельхозбанк, Нордеа Банк.

Банки с дифференцированными платежами по ипотеке и перечень программ, приведены в таблице.

Банк Программа Условия кредитования
Газпромбанк Квартира в строящемся доме до 45 миллионов рублей на срок до 30 лет от 11% годовыхот 15% первоначальный взнос
Газпромбанк Квартира на вторичном рынке недвижимости до 45 миллионов рублей на срок до 30 лет от 11,5% годовыхот 15% первоначальный взнос
Газпромбанк Рефинансирование ипотечных кредитов до 45 миллионов рублей на срок до 30 летот 11,5% годовых
Газпромбанк Ипотека без первоначального взноса до 10 миллионов рублей на срок до 30 лет от 14.5% годовых0% первоначальный взнос
Россельхозбанк Ипотечное жилищное кредитование до 20 миллионов рублей на срок до 30 лет от 12,9% годовыхот 15% первоначальный взнос
Россельхозбанк Целевая ипотека (под залог имеющейся недвижимости) до 20 миллионов рублей на срок до 30 лет от 12,9% годовых0% первоначальный взнос
Россельхозбанк Ипотека по двум документам до 8 миллионов рублей на срок до 25 лет от 13,4% годовыхот 40% первоначальный взнос
Нордеа Банк реструктуризация ипотечного кредита

Максимальный выбор ипотечных программ с различными условиями предлагает Газпромбанк.

Решение о способе оплаты принимается при заполнении анкеты и заключении кредитного договора.

В аналогичном ключе работает и кредитование от Россельхозбанка.

Смена схемы обслуживания производится в индивидуальном порядке по заявлению заемщика.

Нордеа Банк больше не выдает ипотеку, но позволяет изменить схему расчетов в ходе реструктуризации действующего кредита.

Выбор способа оплаты следует производить исходя из суммы подтвержденного дохода (точнее, достаточности ее для совершения ежемесячных расчетов) и минимизации общей стоимости пользования заемными средствами.

В общем случае, отдать предпочтение дифференцированной схеме стоит в случае долгосрочного кредитования и оплате в соответствии с графиком. В других случаях такая схема не имеет явных преимуществ, а выбор программ и организаций, использующих аннуитетный способ оплаты, значительно шире.

Источник: http://svoe.guru/ipoteka/differentsirovannii-platezh.html

Дифференцированные платежи по ипотеке: преимущества и формула расчета

Дифференцированные платежи по ипотеке: преимущества и формула расчета

Ипотека — традиционно самый долгий по сроку погашения и большой по сумме вид потребительских кредитов на рынке. Каждый потенциальный заемщик просматривает десятки предложений в попытке выбрать оптимальное и одно из самых сложных для понимания условий кредита, которое необходимо учесть — система погашения.

От того, погашается ли ипотека аннуитетными или дифференцированными платежами, может зависеть в конечном итоге относительная выгодность того или иного предложения.

Что такое дифференцированные платежи

Любой займ при любой системе погашения складывается из двух частей:

  • тело кредита — сумма, полученная заемщиком;
  • проценты по кредиту.

Дифференцированные платежи — это система погашения кредита, при применении которой заемщик выплачивает основную часть долга равными долями, а проценты начисляются на невыплаченную часть кредита.

Разница между аннуитетным и дифференцированными платежом в том, как гасятся проценты:

  1. В случае аннуитетных платежей проценты по кредиту выплачиваются неравномерно: в первых платежах большую часть занимают проценты, меньшую — тело кредита. Поэтому к середине срока выплаты кредита заемщик погашает значительно меньше половины самого кредита. Но при этом ежемесячный платеж не меняется от начала и до момента погашения ипотеки. При досрочном же погашении аннуитетных платежей, вся переплата идет в основную сумму кредита;
  2. Cтруктура платежа при дифференцированном методе проще: равными частями погашается тело кредита, а сумма процентов постепенно уменьшается, так как они начисляются на остаток долга — а он постепенно сокращается. В итоге ежемесячный платеж будет разным каждый месяц. В первые годы на плечи заемщика ложится значительное долговое бремя, но со временем платить ипотеку становится все легче.

Из-за сложной формулы рассчитать аннуитетный платеж довольно непросто. Сказать как будет различаться в итоге переплата по кредитам с равной суммой, но разными системами погашения, проблематично. Но в большинстве случаев переплата по ипотеке с дифференцированными платежами будет на порядок меньше.

Расчет и формула платежа по ипотеке

О том, как рассчитать аннуитетный платеж, подробно написано в нашей предыдущей статье.

Расчет ежемесячного платежа по ипотеке при дифференцированном подходе совсем иной. Формула расчета проста:

E = b+p

Где E — это ежемесячный платеж, b — основной платеж, p — это проценты за пользование кредитом. При этом:

b = S/N

Где S — это общая сумма ипотеки, N — это срок погашения кредита в месяцах.

p = Sn*P/12

Где Sn — этот остаток долга на расчетный период, P — это годовая процентная ставка, ее необходимо разделить на 12, так как мы считаем ежемесячный платеж, соответственно, ставка должна быть в форме месячных процентов.

Sn = S — (b*n)

Где n — это количество прошедших месяцев погашения кредита.

Эта формула не меняется в зависимости от банка, поэтому рассчитать ежемесячный платеж при дифференцированной системе легко вручную.

Пример расчета платежей

Например, если сумма ипотеки равна 10 млн рублей, срок кредитования — 20 лет (240 месяцев), дифференцированная процентная ставка — 12% (1% в месяц). Первый платеж: 41 666,66 (10 000 000 рублей/240 месяцев) + 100 000 (10 000 000 рублей*1% в месяц) = 141 666,66 рублей.

Через десять лет ежемесячный платеж существенно уменьшится: 41 666,66 + 50 000 (5 000 000*1% в месяц) = 91 666,66 рублей. Для «долгих» ипотечных кредитов со сроком погашения более 20 лет и большей суммой разница между первым и последним платежом будет очень значительной.

График платежей при применении дифференцированной системы выглядит следующим образом:

Какие платежи выгоднее для заемщика?

Этот вопрос интересует потенциального заемщика в первую очередь.

В идеальных условиях (не учитывая штрафные санкции, правомерные и нет, инфляцию и множество других факторов) эти две системы должны быть одинаково выгодны.

Но в реальности общая сумма выплат по ипотеке с аннуитетными платежами будет выше, чем при дифференцированном подходе. У дифференцированных платежей есть еще несколько плюсов:

  1. постепенно долговое бремя уменьшается и выплачивать ипотеку становится легче;
  2. при досрочном погашении заемщик значительно экономит, не выплачивая проценты на оставшуюся часть дифференцированного кредита;
  3. прозрачнее и понятнее сама структура платежа;
  4. меньше стоимость страховки, так как сумма задолженности перед банком уменьшается быстрее.

Приведем и основные минусы:

  1. для получения ипотеки нужен более высокий уровень дохода, поэтому при равном доходе можно рассчитывать на меньшую сумму;
  2. в первые годы платежи по ипотеке будут существенно выше, чем при аннуитетной системе;
  3. в первые 6−7 лет (пока платеж не сравняется с платежом, который нужно было бы вносить по тому же кредиту, но при аннуитетной системе) повышен риск возникновения просрочки, если финансовое состояние заемщика ухудшается.

Но следует оговориться, что особого выбора российские банки не предлагают, применяя более выгодную для себя систему аннуитетных платежей в 99% случаев. Лишь в десятке банков по всей России можно найти ипотеку с дифференцированными платежами.

Читать также:  Реструктуризация потребительского кредита

Какие банки выдают ипотеку дифференцированными платежами

Вот практически полный список таких банков:

  1. Газпромбанк предлагает несколько программ ипотеки. По программе «Приобретение готового жилья на вторичном рынке» процентная ставка установлена от 10,5 до 14,5% (в зависимости от валюты и размера первоначального взноса), максимальная сумма — 45 млн рублей, срок кредитования — до 30 лет, первоначальный взнос — 15%. На выбор можно использовать систему аннуитетных или дифференцированных платежей;
  2. Сургутнефтегаз банк также предоставляет возможность выбрать между двумя системами погашения ипотеки. Максимальная сумма кредита на приобретение квартиры на вторичном рынке — 8 млн рублей, процентная ставка — от 12 до 13%, срок кредитования — до 30 лет, первоначальный взнос — от 15%;
  3. банк Россия предлагает ипотеку с дифференцированными платежами только для покупки жилья по программе долевого строительства. Максимальная сумма кредита — 20 млн рублей, процентная ставка — 16,5 до 20%, срок кредитования — до 20 лет, первоначальный взнос — от 20%;
  4. Нордеа банк готов выдать ипотеку на сумму до 1 млн евро (или эквивалентную в рублях или долларах) под 6,5−13,25% на срок до 20 лет, первоначальный взнос — 10%.

Найти банк, предлагающий заемщикам возможность погашать ипотеку дифференцированными платежами, может быть крайне сложно.

Причина проста — банку выгоднее сначала получить большую часть процентов, а потом — тело кредита, так как при досрочном погашении (а при стабильном финансовом положении любой заемщик старается погасить ипотеку досрочно) заемщик намного меньше экономит на выплате процентов, но в любом случае должен выплатить основную часть кредита — от этой обязанности его досрочное погашение не освобождает.

В любом случае выбор оптимальной системы платежей по ипотеке зависит от каждого конкретного случая. Поэтому оценивать скорее следует предложения разных банков, хотя в целом схема дифференцированных платежей выгоднее для заемщика за счет постепенного уменьшения платежей и экономии в случае досрочного погашения.

Источник: http://creditbery.ru/credits/ipoteka/differencirovannye-platezhi.html

Дифференцированный платеж по ипотеке

Дифференцированный платеж по ипотеке

Говоря об ипотеке, можно с уверенностью заявить, что подобный займ в 2018 г. является самым альтернативным решением множества проблем, связанных с приобретением собственной недвижимости. Решив оформлять жилищный кредит, потенциальному клиенту необходимо заблаговременно ознакомиться с общими условиями сделки и обязательно уточнить информацию про дифференцированный платеж по ипотеке.

Банки, дающие ипотеку с дифференцированными платежами, не достаточно распространены, так как, оформляя данных клиентов, финансовые организации упускают возможность выгоды в выплаченных должником процентах.

Дифференцированный платеж, как альтернативный выбор способа погашения, это — ежемесячная выплата по ипотеке, которая, в свою очередь, состоит из разных частей, основной и переменной.

Также важная особенность дифференцированного платежа состоит в том, что с каждым отчетным месяцем он идет на уменьшение согласно специальной формуле.

Грубо говоря, заёмщик к концу ипотеки оплачивает минимально низкий платеж, при этом всю основную часть всех процентов успел выплатить в начале срока.

Разница в погашении ипотеки при аннуитетном и дифференцированном платеже

Главный вопрос, волнующий население, в каком банке в 2018 году присутствует продукт ипотеки с дифференцированными платежами?

В этом списке числятся следующие организации:

  • Газпромбанк. Крупнейший российский известный банк, имеющий в своем арсенале множество выгодных ипотечных предложений с низкими ставками, комфортными для заёмщиков условиями, а главное возможностью дифференцированно выплачивать кредит.
  • Россельхозбанк. Данная финансовая компания также идет навстречу своему населению, и запускает процесс формирования дифференцированных платежей по ипотеке. Это довольно повысило количество потенциальных обратившихся граждан за ипотечным кредитом практически в два раза.

Почему банки дают диффиренцированный платеж

Итак, выше перечислены, пожалуй, самые известные банки дающие ипотеку с дифференцированными платежами, с помощью которых граждане не ограничены в выборе способов гашения, а самостоятельно для себя решают, что для них будет удобней и комфортней. В 2018 году список банков не поменялся, и по сегодняшний день они успешно выдают ипотеку дифференцированными платежами.

Что дает такая схема банкам в 2018 году:

  • За неимением возможности снизить процентную ставку или какое-либо другое условия, требование к физическому лицу, банки предлагают населению выгодный фундамент выплаты задолженности. Исходя из этого, привлеченные клиенты, для которых важен этот фактор, стремительно обращаются именно к ним.
  • Выбранная методика начисления ежемесячных дифференцированных платежей повышает рейтинг финансовой компании, и является отличной рекламой среди граждан.

Сбербанк – лидер кредитования и предоставления соответствующих услуг на финансовом рынке Российской Федерации в 2018 году.

Призванный быть ответственным центром выдачи ипотечных займов, к сожалению, Сбербанк работает исключительно с аннуитетным платежом.

Для столь масштабного и крупного банка важен размер процентной прибыли, и в этом случае, аннуитетный платеж принесет ему доход намного быстрее, нежели в случае с дифференцированным.

В Сбербанке нет возможности выбора платежа по ипотеке, погашение возможно только аннуитетными платежами

Критерии старой схемы погашения долга в Сбербанке объясняется следующими причинами:

  • Сбербанк настаивает на аннуитетном платеже, потому что клиент в первую очередь выплачивает максимально начисленные проценты, и только примерно к середине срока начинает гасить основной долг взятой суммы.
  • Сбербанку, как и другой системе кредитования, не выгодны досрочные погашения ипотеки. И именно поэтому, подстраховывая себя, он прибегает к аннуитетным платежам, при которых заёмщик за первые года пользования успеет выплатить некий максимум процентов.

Почему Сбербанк не относится к банкам, дающим ипотеку с дифференцированными платежами? Ответ прост – так как он благополучно существует уже на протяжении множества лет, успешно развиваясь и совершенствуясь, и не нуждаясь в дополнительных наплывов клиентов, имея при этом  великую денежную потерю.

Заключение

Каждый человек хотел бы минимизировать денежные потери своего семейного бюджета, поэтому ищет варианты для реализации данного факта. Придавать значение схемам выплат по ипотеке очень важно.

Дифференцированный платеж по ипотеке значительно сокращает часть годовых процентов, однако подходит тем клиентам, которые готовы в начале срока вносить довольно большие суммы.

Поэтому, отвечая на вопрос – что лучше, платежи по ипотеке аннуитетные или дифференцированные? — ответ однозначен – для тех, кому психологически удобнее платить одну и ту же сумму каждый месяц, не заглядывая постоянно в график – для них комфортнее аннуитет.

Источник: http://ipoteka.zone/differentsirovannyj-platezh-po-ipoteke.html

Где взять кредит с дифференцированным платежом. Список банков

Где взять кредит с дифференцированным платежом. Список банков

Обращаясь в банк за кредитом, не все заемщики придают значение схеме выплат. Какие платежи выгоднее, дифференцированные или аннуитентные? И какие банки сегодня предлагают выбор? О том, где взять кредит с дифференцированными платежами читайте в нашей статье.

Две большие разницы?

Финансисты говорят о выгоде для клиентов дифференцированной схемы, обосновывая это меньшей суммой переплаты. Кредиторы не горят желанием выдавать такие кредиты.

В истории есть даже случаи судебной практики: в 2014 году суд принял решение о том, что банки вправе не предоставлять заемщикам выбор способа погашения долга по ипотеке, признав дифференцированный кредит ни чем не выгоднее аннуитентного. Более подробно об этом можно почитать здесь: http://www.banki.ru/news/bankpress/?id=7038442

Для начала попробуем разобраться, в чем выгоды заемщика, выбирающего дифференцированные платежи.

На первый взгляд выгоды дифференцированных платежей кажутся очевидными, особенно при длительных ипотечных кредитах. Но на практике не все так однозначно.

Экономическая ситуация сегодня не располагает к большим регулярным платежам. Практичные заемщики предпочитают оформить кредиты на максимально длительный срок, чтобы снизить ежемесячную нагрузку на личный бюджет. К примеру, оформить ипотеку.

Банки не отменяют право заемщиков на досрочное погашение долга, и при возможности каждый владелец кредита может полностью или досрочно внести долг. Порядок досрочного погашения определяется в каждом договоре.

Как правило, погашается досрочно только основной долг, проценты на остаток будут пересчитаны, суммы взносов уменьшены.

Таким образом, выгода дифференцированного или аннуитентного варианта кредитования во многом определяется индивидуальной ситуацией заемщика, его финансовой стратегией.

Какие банки выдают дифференцированные кредиты

Практика выдачи дифференцированных ссуд была распространена в 2005-2010 годах. Затем банки изменили стратегию, и с 2011 года оформить потребительский займ с дифференцированным платежом стало трудно.

Некоторые крупные структуры из ТОП-20 предоставляли ипотечные кредиты с убывающими платежами, но в последние годы и это стало редкостью. В 2016 году практически все программы основаны на аннуитентных платежах.

 Банкам не выгодна дифференцированная схема, и они применяют ее крайне редко . В основе такой позиции желание застраховать свои риски: при аннуитентных платежах кредиторы получают большую часть процентов в первой половине срока кредитования.

И в случае форс-мажорных обстоятельств у заемщика и невозврата остатка долга в срок, кредитор уже не будет в убытке.

Мы предлагаем список банков, с актуальными предложениями в 2016 году по ипотечным кредитам:

Банк Тариф (%) Срок (лет) Способ погашения
Газпромбанк от 13,0 30 аннуитет либо дифференцированные платежи
Нордеа Банк от 13,5 20 аннуитет либо дифференцированные платежи
Сбербанк от 13,0 30 аннуитент
Зенит от 18,0 30 аннуитент
ВТБ 24 от 14,1 20 аннуитент

Еще один довод в пользу взвешенного подхода к выбору схемы платежей – дополнительные сборы и расходы. Оформляя ипотечный кредит, заемщику предстоит оплатить госпошлину, застраховать объект залога и свою жизнь.

Это дополнительные расходы, и их необходимо учитывать при составлении личного финансового плана на перспективу.

Рекомендации заемщикам

Если вы рассматриваете варианты оформления кредита на срок от пяти лет и более, то дифференцированный кредит позволит получить существенную экономию на переплате.

Но при этом нужно понимать, что в первые годы суммы ежемесячных взносов будут высокими. Снизить размер платежей можно, оформив аннуитентный кредит на максимально возможный срок.

Мы рекомендуем провести сравнение банков и выбрать условия по кредитам, позволяющие досрочно платить кредит без ограничений.

Если финансовая ситуация будет благоприятной и позволит сделать накопления, то заемщик сможет распорядиться ими по своему усмотрению: погасив досрочно долг, положив на депозит, купив валюту, сделав инвестиции.

Если же уровень доходом снизится, то долгосрочный кредит с небольшим ежемесячным взносом не станет критичной нагрузкой для семейного бюджета.

Источник: http://infozaimi.ru/gde-vzyat-kredit-s-differencirovannym-platezhom-spisok-bankov/

Дифференцированные платежи по ипотеке: особенности и способ расчета

Дифференцированные платежи по ипотеке: особенности и способ расчета0

При оформлении кредита в банке заемщику могут предложить платежи двух типов – аннуитетного и дифференцированного. Чаще предлагаются первые, хотя вторые имеют свои преимущества. В статье поговорим о дифференцированных платежах по ипотеке и их особенностях.

В российских банках чаще применяется аннуитетный тип платежа.

Дифференцированный и аннуитетный платеж: особенности

В российских банках при оформлении ипотеки чаще автоматически устанавливают аннуитетный тип платежа, хотя крупные организации допускают и дифференцированный. Любой платеж состоит из тела кредита и начисленных процентов. В дифференцированном и аннуитетном разные соотношения первого ко второму.

Дифференцированный платеж не фиксирован. Сумма платежей выше в начале выплат и меньше – в конце. При таком типе ежемесячно равными частями погашается тело кредита, но меняется процентная часть. Ведь проценты начисляются на оставшуюся сумму долга, а она постепенно уменьшается. В первые годы платежи достаточно высоки, но со временем выплачивать ипотеку становится проще.

Аннуитетный платеж равнозначен. Ежемесячно заемщик платит одну и ту же сумму. Однако к началу срока платеж большей частью состоит из начисленных процентов. Поэтому выходит, что прежде вы погашаете проценты по ипотеке, а тело кредита – ближе к концу. Такой тип платежа удобен в том случае, если вы хотите погасить ипотеку досрочно.

Читать также:  Где можно взять кредит, чтобы погасить другие кредиты?

Какой тип платежа лучше

Для банков удобнее аннуитетный платеж. Хотя проценты по обоим типам начисляются одинаково, с дифференцированными платежами есть определенные сложности. Так, согласно законодательству, кредитные платежи не могут превышать 50% ежемесячного дохода заемщика. А поскольку дифференцированные платежи в начале выплат выше, чем в конце срока, они иногда превышают половину заработка клиента.

Решением в таком случае становится уменьшение кредитного лимита – так меняется сумма платежей. Однако не всем клиентам подходит уменьшение лимита. Дифференцированный платеж получается палкой о двух концах. Не все клиенты способны справиться с высокими первичными платежами и не каждый имеет уровень дохода, позволяющий оформить такой тип платежа.

О преимуществах того или иного типа ведется много споров. Специалисты пришли к выводу, что при краткосрочных займах лучше прибегнуть к аннуитетным платежам, а вот при долгом сроке выплат – к дифференцированным. Для лучшего понимания взгляните на приведенные ниже таблицы.

Сравнение платежей при аннуитетной и дифференцированной схеме погашения.

Сравнение двух типов платежей при равных условиях ипотеки.

На них отображены аннуитетные и дифференцированные платежи при оформлении кредита на 1 млн. рублей. Указаны усредненные процентные ставки и разные сроки. При оформлении кредита на долгий срок переплата с дифференцированным платежом меньше, чем при аннуитетном типе. Однако она не так существенна. Зато аннуитетная схема имеет ряд преимуществ:

  • кредитный лимит обычно выше;
  • процентная ставка – ниже;
  • более короткий срок кредитования.

Преимущества и недостатки дифференцированного платежа

К плюсам дифференцированного платежа можно отнести:

  • С каждым платежом выплачивать ипотеку легче, так как обязательная сумма уменьшается.
  • Существенная экономия при досрочном погашении.
  • Более понятная структура платежа.
  • Сумма страховки меньше, поскольку быстрее уменьшается задолженность.

Недостатки:

  • Нужен более высокий уровень дохода для ипотеки.
  • В первые годы платежи выше, чем при аннуитетной схеме, поэтому не все с ними справляются.

Как рассчитать дифференцированный платеж

Формула расчета аннуитетного платежа сложна. А вот дифференцированный подсчитать самостоятельно легко. Он рассчитывается по формуле:

E=b+p.Здесь Е – ежемесячный ипотечный платеж; b – основной платеж; p – проценты за пользование кредитом.

b=S/N. Здесь S – общая сумма ипотеки, N – количество месяцев, за которые должен быть погашен кредит.

p=Sn*P/12. В этой формуле Sn – остаток долга на расчетный период, Р – годовая процентная ставка. Мы ее делим на 12, поскольку высчитываем ежемесячный платеж.

Sn=S-(b*n). n равно количеству месяцев, в которые уже погашался кредит.

Эти формулы остаются неизменными вне зависимости от банка, поэтому рассчитать дифференцированный платеж легко вручную.

Где оформить ипотеку с дифференцированным платежом

В России не так много банков, готовых предложить заемщику дифференцированную схему погашения ипотеки.

Газпромбанк

Предлагает множество ипотечных программ с дифференцированным типом платежей. Здесь можно оформить ипотеку на жилье первичного и вторичного рынка, льготную ипотеку с государственной поддержкой, военную. Ставка составляет 10.5%-14.5%, лимит – 45 млн. рублей. Срок кредитования – до 30 лет. Первоначальный взнос достигает 15%. Допустимо рефинансирование задолженности перед другим банком.

Россельхозбанк

Располагает широким выбором программ для любой категории заемщиков. Есть ипотеки для готовых и строящихся, загородных домов, земельных участков. Допускается оформление ипотеки по двум документам, предусмотрены льготные условия для молодых семей и военных.

Нордеа банк

Среди программ есть такие, в которых клиент сам может выбрать схему начисления процентов. Также это один из единичных банков, в которых можно взять кредит в иностранной валюте. Он готов выдать ипотеку на сумму до 1 млн. евро. Процентная ставка составляет 6.5%-13.25%, срок кредитования – до 20 лет. Первоначальный взнос – 10%.

Сургутнефтегаз банк

Предлагает ипотеку на первичный и вторичный рынок. Кредитный лимит достигает 8 млн. рублей, процентная ставка – 12%-13%. Первоначальный взнос составляет 15% от стоимости жилья. Срок кредитования – до 30 лет.

Банк Россия

Источник: https://credit101.ru/2017/02/differentsirovannye-platezhi-po-ipoteke-osobennosti-i-sposob-rascheta/

Ипотека с дифференцированными платежами

Ипотека с дифференцированными платежами

Ипотека с дифференцированными платежами в банках в 2018 году пользуется не меньшей популярностью, чем кредиты, где действует аннуитетный график погашения.

Все же какой ежемесячный взнос выгоднее для клиента – оплата равными или разными частями? Каждый из этих графиков имеет свои преимущества и недостатки, о которых лучше знать перед оформлением ипотеки.

Приобретение жилья за счет заемных ресурсов – это долговременный проект, а от графика его выплаты прямо зависит ежемесячная финансовая нагрузка на семейный бюджет в течение всего времени обслуживания кредита.

Что такое дифференцированные платежи

В банковской практике применяют два основных графика погашения займа:

  • аннуитетный;
  • дифференцированный.

Первый обязывает должника ежемесячно возвращать банку фиксированную сумму, особенность же второго – неодинаковый размер ежемесячного взноса.

Ипотека с дифференцированными платежами так же, как и заем с аннуитетным графиком, предусматривает ежемесячное погашение:

Читайте также

  • тела кредита;
  • начисленных процентов.

Но, в отличие от аннуитета, здесь сумма делится на равные части пропорционально сроку действия договора. То есть каждый месяц размер выплат по основному долгу одинаков, за исключением последнего, где уплата может немного отличаться за счет округлений.

Основное отличие

Главное отличие займа с графиком погашения тела кредита равными частями от аннуитетного заключается в следующем:

  • Аннуитетная схема строится таким образом, чтобы в первую очередь закрывались начисленные проценты. А так как в начале пользования ссудой их размер наибольший, то в структуре ежемесячного взноса преобладают именно проценты. Тело же ипотеки гасится минимально. Постепенное погашение основного долга приводит к снижению начисленных процентов. В результате доля платежа, которая приходится на тело долга, с каждым месяцем увеличивается. Ситуация кардинально меняется после того, как проходит половина срока действия договора. После «экватора» ипотеки уже больше закрывается тело кредита, и проценты быстрее уменьшаются.Формула расчета аннуитетной схемы сложнее, чем та, где фигурирует дифференцированная ипотека. Она имеет следующий вид: Р=k*S, где
    • Р – размер ежемесячной уплаты;
    • k – коэффициент аннуитета;
    • S – сумма ипотеки.

    В этой формуле остается разобраться, как рассчитать коэффициент. Чтобы его найти, необходимо воспользоваться следующей задачей:

    • k = %/12 * (1+%/12)N/((1+%/12)N-1),
    • где % – годоваяставка;
    • N – количество месяцев действия договора.
  • В ситуации с дифференцированными взносами все намного проще. Сумма делится на количество месяцев действия кредитного договора, а проценты начисляются на фактический остаток задолженности. То есть при заключении договора на 100 000 руб. на 5 лет заемщик ежемесячно, кроме процентов, будет погашать 1 666,67 руб. тела кредита. В связи с тем, что размер долга меняется, величина процентов также будет разная. Погашение тела кредита сразу с больших сумм позволяет быстрее уменьшить размер задолженности, а, значит, сократить переплату.

Преимущества дифференцированных платежей

С первого взгляда кажется, что разница в способе погашения не играет большой роли в обслуживании долга. Однако это не так, и некоторые клиенты это понимают со временем, а правильнее было бы – до подписания договора. Так в чем же дифференцированные платежи по ипотеке лучше аннуитетных:

  1. Классическое погашение тела кредита позволяет быстрее сократить задолженность, что способствует уменьшению размера переплаты по кредиту. Другими словами, заемщик экономит на процентах, и чем больше срок и сумма, тем серьезнее экономия. Например, если взять ссуду в размере 800 000 руб. на срок 5 лет под 13,5% годовых, тогда сумма оплаченных процентов по аннуитетной схеме за весь период составит почти 304500 руб. При тех же условиях, но с классическим графиком выплат клиент отдаст банку около 274 500 руб.процентных платежей. Разница составляет 30 000 руб. в пользу дифференцированных выплат.
  2. Частичное досрочное погашение ипотеки с классическим графиком быстрее сокращает остаток задолженности. В результате еще больше увеличивается экономия на процентах.
  3. Клиенту понятнее структура платежа – проще рассчитать тело кредита и проценты.
  4. Размер выплат по страхованию жизни быстрее уменьшается, так как прямо зависит от остатка задолженности.

В то же время график с дифференцированными платежами имеет ряд минусов:

Читайте также

  • В начале обслуживания кредита размер ежемесячной платы больше. Если вернуться к нашему примеру, то при аннуитетном погашении ежемесячно придется отдавать 18 407 руб., а при классической схеме максимальный платеж составит почти 22 400 руб. Разница около 4 000 руб.
  • Чем меньше взнос, тем больше размер кредита. Проще говоря, при погашении долга фиксированными суммами заемщику могут предоставить больше денег на покупку жилья.
  • При аннуитетном погашении проще планировать свои расходы по кредиту, ведь они всегда одни и те же.

Вывод:

Стоит отметить, что выбор заемщиком схемы погашения долга среди ипотечных продуктов, которые предлагают российские банки, сильно ограничен. Ведь то, что экономически невыгодно заемщику, интереснее финансовым учреждениям: они больше получат процентной прибыли по кредитам с аннуитетным графиком погашения.

Какие банки с дифференцированными платежами

В каком же банке удастся оформить ипотеку с дифференцированными платежами? Сразу оговоримся, что Сбербанк работает только с аннуитетом, тоже касается и ВТБ24. Как видим, лидеры финансового рынка России не хотят терять своей выгоды. Нужно постараться, чтобы найти финансовое учреждение, где можно оформить заем с классическим графиком выплат. Все же это возможно.

https://www.youtube.com/watch?v=LB5azU_CAD4

Читайте также

Итак, самые известные банки с дифференцированными платежами по ипотеке:

  • РоссельхозБанк. Предлагает взять ссуду на покупку жилья по двум документам – паспорту и второму документу, подтверждающему личность (загранпаспорту, водительским правам и т.д.). Максимальная сумма – 8 млн рублей, срок действия договора – до 25 лет, ставка зависит от условий сделки, категории заемщика – от 12 до 16,0% годовых.
  • Газпромбанк. Предоставляет до 10 млн рублей на срок 30 лет по ставке от 13% годовых. Требуемые документы такие же, как в предыдущем банке.

Что выбрать – аннуитетный или дифференцированный платеж по кредиту: Видео

Источник: http://schetavbanke.com/ipoteka/vidy/ipoteka-s-differencirovannimi-plategami.html

Спецрейтинг: ипотека с дифференцированными платежами, ускоренное погашение. Кто дает ипотечный кредит с дифференцированным платежом?

Дифференцированные платежи позволяют сэкономить на переплате по любому кредиту, и в особенности, когда речь о длинных займах, таких как ипотека. Но вот далеко не каждый банк предлагает заемщику выбрать эту схему погашения. Сравни.ру нашел самые дешевые предложения из всех существующих.

Поиск выгодных продуктов с дифференцированными платежами осуществлялся с помощью ипотечного калькулятора Сравни.

ру, в который вносились следующие параметры: стоимость жилья – 3 млн рублей, первоначальный взнос – 500 тыс.

рублей, срок кредита – 10 лет, расположение банка – Москва и Московская область. Кредиты для отдельных категорий граждан в отборе не участвовали.

Читать также:  Купить сотовый телефон в кредит в 18 лет

Топ-10 самых дешевых ипотечных кредитов с дифференцированными платежами

Самый дешевый ипотечный продукт с дифференцированным платежом «Ипотечный» предлагает сегодня Промсбербанк. Минимальная ставка по кредиту предусмотрена на уровне 9% годовых, итоговая переплата составит 1 млн 137 тыс. рублей.

На втором месте нашего рейтинга расположился кредит «На приобретение жилого дома с участком» от Сургутнефтегазбанка, со ставкой 11,25% и стоимостью заемных средств в 1 млн 417 тыс. рублей.

Замыкает тройку лидеров Нордеа Банк и кредит «Классический (фиксированная на 3 года + плавающая ставка)», цена вопроса у них составит 1 млн 489 тыс. рублей.

Из более чем трехсот продуктов нам удалось найти чуть больше десяти предложений, предусматривающих для заемщиков выбор между аннуитетными и дифференцированными платежами.

Таким образом, сегодня примерно на каждые 20-25 ипотечных кредитов приходится всего лишь 1 с дифференцированной схемой погашения.

Поэтому немудрено, что между продуктами, вошедшими в рейтинг, есть существенная разница в цене, которая колеблется от 9 до 16%

Как пояснили Сравни.ру в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при дифференцированной схеме погашения ипотеки в течение первых нескольких лет, платежи, гораздо выше, чем при аннуитетной схеме. «А ведь именно после покупки жилья у заемщика появляются дополнительные расходы, связанные с ремонтом или переездом.

Кроме того, дифференцированный тип платежей снижает круг заемщиков, которым доступна ипотека.

Размер дифференцированного платежа может оказаться настолько большим, что среднестатистический заемщик не сможет получить кредит из-за недостаточной величины дохода (ежемесячный платеж не должен превышать 45-50% дохода), такой подход уменьшает и максимально возможный размер кредита», – отмечают в АИЖК.

«Аннуитетная же схема – позволяет равномерно распределить нагрузку на заемщика в течение всего срока кредитования и заранее спланировать свой бюджет» – добавляют в агентстве.

Рассмотрим это на примере. Допустим, мы оформили два ипотечных кредита у лидера нашего рейтинга на условиях, согласно которым осуществлялся выбор продуктов, с одной лишь разницей: в первом случае заемщик решил погашать ипотеку аннуитетными платежами, второй – дифференцированными.

Банковский клиент под номером один должен будет ежемесячно вносить в счет погашения кредита на протяжении всех 10 лет 31 тыс. 507 рублей, а клиент под номером два: в 1-ый месяц заплатит 38 тыс. 489 рублей, во 2-ой – 39 тыс.

561 рубль, в 3-й – 38 тыс. 799 рублей, в 4-ый 38 тыс. 647 рублей: …..; в 104-ый – 23 тыс. 496 рублей, а в последний месяц – 20 тыс. 666 рублей.

Разница в переплате между первым и вторым способами погашения составит в районе 160 тыс. рублей, которые сэкономит второй заемщик.

Именно разницей в сумме платежа на первых порах и объясняется столь ограниченный круг предложений, предусматривающих дифференцированные платежи.

Тем же, кто может себе позволить вносить большие суммы в первый период времени и хочет на этом сэкономить, расстраиваться от малого числа таких продуктов нет причин.

Как поясняют в банке Санкт-Петербург, отсутствие мораториев и комиссий на полное или частичное досрочное погашение кредитов позволяет клиентам самостоятельно регулировать сумму ежемесячного платежа и поддерживать для себя комфортный уровень жизни.

Валентина Фомина

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2012/1/31/specrejting-ipoteka-s-differencirovannymi-platezhami/

Аннуитетный или дифференцированный платежи: что выгоднее заемщику?

Предлагая тот или иной способ погашения кредита, банк в первую очередь печется о собственной выгоде. Денежное выражение этой выгоды – проценты. Именно по способу начисления и взимания процентов кредитные платежи делятся на аннуитетные (равные) и дифференцированные (уменьшающиеся).

Справка «Кредитов.ру»

  • Аннуитетный платеж – представляет собой равные ежемесячные транши, растянутые на весь срок кредитования. В сумму транша включены: часть ссудной задолженности, начисленный процент, дополнительные комиссии и сборы банка (при наличии). При этом, в первые месяцы (или годы) кредита большую часть транша составляют проценты, а меньшую – погашаемая часть основного долга. Ближе к концу кредитования пропорция меняется: большая часть транша идет на погашение «тела» кредита, меньшая – на проценты. При этом общий размер транша всегда остается одинаковым.
  • Дифференцированный платеж – представляет собой неравные ежемесячные транши, пропорционально уменьшающиеся в течение срока кредитования. Наибольшие платежи – в первой четверти срока, наименьшие – в четвертой четверти. «Срединные» платежи обычно сравнимы с аннуитетом. Ежемесячно тело кредита уменьшается на равную долю, процент же насчитывается на остаток задолженности. Поэтому сумма транша меняется от выплаты к выплате.

Большинство заемщиков, приходя в банк, куда больше «парятся» на тему одобрения кредитной заявки, чем по поводу вида платежей.

Хотя некоторые продвинутые граждане, наслышанные, что на процентах можно сэкономить, и что есть вариант платить от месяца к месяцу все меньше, интересуются возможностью получить «дифференцированный» график платежей. А ипотечные заемщики иногда даже специально ищут банк, который со 100% вероятностью предоставляет подобную услугу.

Резон в этом есть: учитывая цены на жилье и размер ипотечных взносов, постепенное снижение платежа выглядит совсем не лишним… Но так ли это выгодно, как может показаться при первом знакомстве с темой?

Не по заемщику ипотека

Банки России не очень жалуют дифференцированные платежи, поскольку они подразумевают определенную тонкость, связанную с оценкой платежеспособности заемщика (т.е. соотношения дохода с ежемесячным платежом).

Дело в том, что при дифференцированном графике самую большую нагрузку на бюджет должника дают платежи первого года, и соотношение с доходом высчитывается именно для этого периода.

К примеру, заемщик указал в анкете доход в 60 000 рублей, а первый платеж по дифференцированной схеме составит 25 000 рублей, то есть «съест» почти половину дохода. А по закону, платежи по кредиту в любом случае не могут превышать 50%-ный порог. В результате банки вынуждены понижать максимальную сумму кредита, которую могут выдать при заявленном уровне дохода.

Положение, действительно, сложное, и для кредитора, и для заемщика, поскольку должник может либо «выпасть из графика», либо обидеться на недостаточную суму кредита и уйти в другой банк.

Некоторые заемщики, оформившие ипотеку с дифференцированными платежами, переоценивают свои возможности и в итоге не могут оплачивать кредит

На риск спокойно идут только «монстры» с государственной поддержкой, такие как «Сбербанк», «Глобэкс», «Газзпромбанк» и ряд других. Они могут позволить себе выдавать «дифференцированным» заемщикам почти такие же займы, как и «аннуитетным». Но « в среднем по больнице» дифференцированная схема гораздо менее популярна, и банки сознательно не пиарят ее: таковы уж российские реалии.

Маркетинговый ход?

Финансовые специалисты сходятся на том, что если заемщик рассчитывает расплатиться по кредиту за короткий срок (до пяти лет), то лучше отдать предпочтение аннуитету. Однако относительно среднесрочных и долгосрочных кредитов ведутся споры.

На первый «арифметический» взгляд, если заемщик берет долгосрочный кредит, например 100 тысяч долларов на 10 лет с процентной ставкой по кредиту 10% годовых, то дифференцированный платеж выгоднее, причем значительно.

В нашем условном примере, выплата процентов за десять лет при дифференцированных платежах составит 50 416,67 $, а при аннуитетных – 58 580,88 $.

Соответственно и переплата при дифференцированной схеме будет меньше: на 8447,53 долл. США.

Но не будем забывать, что пример – условный, и на практике все выглядит не так уж однозначно.

Ряд банковских экспертов не скрывает, что представление о значительном финансовом преимуществе дифференцированных платежей во многом является маркетинговым мифом. Банк никогда не упустит своей выгоды.

Ему лишь важно убедить заемщика, что тот действительно может сэкономить, выбрав ту или иную схему выплат.

Давайте посчитаем

Так что же все-таки выгоднее? Давайте для начала взглянем на две таблицы: в них приводится сравнение для ипотечного кредита в размере 1 миллион рублей при разных сроках . Процентные ставки – примерные и усредненные (чем больше срок кредитования, тем выше процент).

Таблица 1. Ежемесячные аннуитетные платежи по кредиту 1 млн. рублей

Срок кредитования Процентная ставка Аннуитетный платеж

Итоговая сумма выплат

 5  13,75  22 244  1 335 000
 10  14  15 526  1 863 000
 15  14,25  13 485  2 427 000
 20  14,5  12 800  3 072 000
 25  14,75  12 614  3 784 00
 30  15  12 644  4 552 000

Таблица 2. Ежемесячные дифференцированные платежи по кредиту 1 млн. рублей

Срок кредтования

Процентная ставка

Платеж первый / последний

Итоговая сумма выплат

 5  13,75  28 125 / 16 857  1 349 500
 10  14  20 000 / 8 430  1 706 000
 15  14,25  17 430 / 5 621  2 074 700
 20  14,5  16 250 / 4 217  2 456 000
 25  14,75  15 625 / 3 374  2 850 000
 30  15  15 277 / 2 812  3 256 000

Прямое сравнение показывает, что переплаты при аннуитетной схеме выше, чем при дифференцированной, а чем больше и срок кредитования, тем разница ощутимей. Иначе говоря, если вы взяли ипотеку на 30 лет, то разница в «цене» кредитов будет 1,29 млн. – мягко говоря, совсем немало!

Но не торопитесь кричать «Эврика!» и бежать в банк, чтобы оформить кредит с дифференцированной схемой. Да, «тридцатилетняя» ипотека с ДП будет дешевле. Но скажите, зачем «продаваться в рабство» на 30 лет, с процентной ставкой 15% и суммой выплат 4,5 миллиона, когда есть возможность взять кредит на 10 лет, со ставкой 14%, и суммой выплат 1,86 миллиона?

Если вы грамотно спланировали бюджет, то получите полную свободу от кредита и квартиру в собственность на 20 лет раньше… А время стоит дороже денег.

Подведем итоги

Простой математический расчет показывает, что при длительном сроке кредитования переплаты по кредиты с дифференцированной схемой выплат выгоднее, чем с аннуитетной (поскольку итоговая сумма выплат меньше).

Однако более тщательное изучение вопроса показывает, что превосходство дифференцированного платежа зачастую оказывается призрачным и не дает реальной и ощутимой экономии для заемщика (ключевое слово – ощутимой).

Основной недостаток дифференцированной схемы – снижение максимальной суммы кредита, которую готов выдать банк, основываясь на оценке платежеспособности заемщика.

Между тем, если вы в состоянии спокойно погашать дифференцированный платеж в течение первого, самого «дорогого» года, то на обслуживание аннуитетной схемы ваших доходов тоже хватит.

Но максимальная сумма кредита при этом может быть выше, процентная ставка – ниже, а срок кредитования — меньше. То есть, аннуитетный платеж имеет стратегическое преимущество.

Анастасия Ивелич, редактор-эксперт портала «Кредиты.ру»«

Источник: http://credits.ru/public/PageTextSection/details/376892

Ссылка на основную публикацию