Банк нарушает условия ипотечного договора. кто поможет?

Центр независимой оценки ИННОВАЦИЯ

Что будет, если не застраховать конструктив?

Недавно в нашу фирму обратился человек с просьбой получить от нас сертификат на получение скидки при страховании ипотечной квартиры (он не пользовался услугами нашей фирмы при оценке, отчет для банка ему делала другая фирма). Тем не менее, молодой человек (назовем его Игорь) не постеснялся обратиться к нам за помощью и мы пошли ему на встречу.

Суть обращения к нам:

Размер ипотечного кредита (изначально) у Игоря был чуть меньше 6 млн. руб. Остаток по кредиту на момент обращения – 5 млн. 200 тыс. руб. Ипотечный договор он подписал практически не глядя, и на такие мелочи, как обязательное страхование после оформления квартиры в собственность, просто не обратил внимания.

В феврале текущего года Игорь получил ключи, подписал с застройщиком акт приема-передачи квартиры. Дальше он действовал, как действует на данном этапе большинство обладателей квартир в новостройках: заказал отчет об оценке в оценочной компании, оформил закладную и, спустя 2 недели, получил право собственности с обременением (ипотека в силу закона).

Игорь начал ремонт, платил взносы по ипотеке по графику,… в общем, жизнь шла своим чередом. Но однажды, при изучении выписки из банка, Игорь обнаружил странные цифры, списывающиеся каждый месяц с ипотечного счета, они не были похожи на суммы выплат по графику погашения платежа.

Обратившись в банк, наш герой получил объяснение с таким содержанием:

— Вы должны были оформить полис страхования ипотечного имущества в срок до … апреля текущего года. Так как полис Вами предоставлен не был, банк воспользовался правом взыскивать пени за нарушение условий ипотечного договора.

При этом в банке Игорю сразу же предложили оформить полис в соседней страховой компании за N-ную сумму.

Игорь вовремя вспомнил, что видел наши баннеры про страхование, знал про наши скидки, и не стал торопиться с выбором страховой, тем более, что уже попал в просрочку подачи документа в банк.

В итоге, обратившись к нам, он получил возможность застраховать свою квартиру на 7280 рублей дешевле, чем в предложенной банком страховой компании.

Расчет достаточно прост:

Предложение страховой компании, предложенной банком:

5200000 (остаток по кредиту) * 0,22 / 100 = 11440 руб.

Предложение нашего партнера — страховой компании «Либерти Страхование»:

5200000 (остаток по кредиту) * 0,08 / 100 = 4160 руб.

Самое интересное заключается в том, что порядок расчета пеней ему так никто и не смог объяснить 🙂

ВЫВОД:

Не надо рисковать и доводить ситуацию до конфликта с банком, т.к. у банков свои правила и сумма пеней врядли Вас обрадует. Лучше оформляйте страховку во время: сразу же, как только получите свидетельство права собственности на квартиру.

Со своей стороны хотим Вас заверить, что мы провели анализ рынка страховых компаний, просмотрели множество программ, предложенных ими. В результате этой работы мы заключили партнерские договоры со страховыми, предложившими самые выгодные тарифы на страхование имущества по ипотечным договорам специально для наших клиентов. Надеемся, наш труд будет Вам полезен. Пользуйтесь! 

Таблица тарифов для разных банков находится здесь.

Источник: http://www.centr-i.ru/forfeit

Все о расторжении ипотечного договора

Ипотека — это кредитное обязательство, которое в среднем рассчитано на 10-15 лет. Вероятность возникновения внештатных ситуаций в течение этого срока очень велика, поэтому нередко появляется необходимость расторжения ипотечного соглашения между банком и заемщиком.

Причем инициатором данного процесса может быть любая из сторон.

По инициативе банка расторжение договора может быть инициировано по следующим причинам:

  • плательщик является должником по ипотеке, и в перспективе невозможно ожидать, что его платежеспособность восстановится;
  • действия заемщика привели к порче залога, и это стало известно банку;
  • наступление страхового случая (пожар в квартире, смерть заемщика или серьезный урон здоровью и т. д.);
  • заемщик предоставил банку фальшивые документы или ложные сведения (особенно это касается справки о доходах, которую чаще всего требуется предоставлять банку ежегодно весь срок кредита);
  • заемщик отказывается предоставить банку возможность проверить сохранность залоговой недвижимости (часто в кредитном договоре данное право кредитной организации оговаривается отдельно);
  • резко упала рыночная стоимость квартиры, и сумма долга заемщика перед банком стала ниже, чем стоимость залоговой недвижимости.

Со стороны заемщика поводом для расторжения договора могут стать:

  • решение о рефинансировании ипотеки в другом банке с целью экономии на процентной ставке;
  • заемщик осознает, что в связи с незапланированными обстоятельствами он не может платить ипотеку, и решает продать предмет залога, чтобы рассчитаться с банком и не влезть в еще большие долги;
  • банк нарушает условия договора (например, повышает процентную ставку), и заемщик хочет прекратить отношения с нерадивым кредитором;
  • у заемщика есть желание приобрести другую недвижимость (например, двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной в связи с рождением ребенка);
  • ипотека была семейная, и после развода ни один из супругов не готов тянуть на себе ипотечную лямку.

Расторжение ипотечного договора может проходить как в судебном порядке, так и без взаимодействия с органами юстиции.

Обращение в суд чаще всего происходит при наличии серьезной задолженности, особенно если должник не хочет контактировать с банком. Сокрытие реального положения дел и игнорирование звонков банковских работников — это худшее, что может сделать заемщик. Сегодня банки готовы к диалогу и сотрудничеству в большей степени, чем когда-либо, хотя бы из соображений собственной выгоды.

Надеяться на то, что в суде вам каким-то чудом удастся доказать, что кредитор недобросовестно исполняет свои обязательства или что вы не понимали значение договора, который подписывали, не следует, если в вашем распоряжении нет веских доказательств. Недаром банки требуют от будущего заемщика справки из неврологического и наркологического диспансеров, чтобы в случае судебного разбирательства дееспособность клиента не вызывала сомнений.

Планируя односторонний выход из кредитной лодки, опирайтесь на распространенную практику и предварительно поинтересуйтесь политикой вашего банка в этом отношении.

Расторжение ради заработка

Можно ли расторгнуть ипотечный договор, если вы приобрели квартиру в строящемся доме, и, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию, хотите продать права на квартиру по переуступке? Да, такая возможность существует. В условиях современного рынка первичной недвижимости практикуется следующая схема заработка для инвесторов-заемщиков:

  • заемщик приобретает квартиру у надежного застройщика на стадии котлована по максимально выгодной цене по ДДУ;
  • перед сдачей дома в эксплуатацию заемщик продает право на квадратные метры по переуступке;
  • несмотря на проценты по ипотеке, оплату страховки и прочие ипотечные расходы, после расторжения договора ипотеки заемщик зарабатывает некоторую сумму.

Поэтому если вас интересует вопрос, можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком и остаться в плюсе, то вышеописанная схема подтверждает: это реально.

Порядок расторжения в этом случае состоит из следующих этапов:

  • клиент обращается в банк и запрашивает разрешение на расторжение договора;
  • банк одобряет расторжение договора, инициированное клиентом, на условиях продажи квартиры с обременением (с обязательным погашением задолженности клиента перед банком). Некоторые банки требуют неустойку;
  • после получения разрешения клиент выставляет квартиру на продажу;
  • с момента полного расчета между банком и клиентом договор ипотеки считается расторгнутым.

Веская причина, которая побуждает владельцев новостроек продавать права на жилплощадь по переуступке, не дожидаясь госрегистрации права собственности, — подоходный налог с продажи имущества.

Для того чтобы его не платить, с момента перехода права собственности должно пройти не менее 5 лет (если недвижимость куплена до 01.01.2016, этот срок составляет 3 года). Также не платят налог с продажи квартиры те, кто получил ее в дар или в наследство от родственников.

Но эти случаи нас в данном контексте не интересуют, так как они не связаны с ипотекой.

Когда нечем платить за ипотеку

Второй распространенный вариант расторжения договора с банком связан с тем, что у заемщика наступили финансовые трудности и он не может выплачивать долг. Порядок расторжения в этом случае такой же, только последствия для клиента более печальные: он остается без недвижимости и нередко без первоначального взноса.

Если причиной для расторжения ипотечного договора по инициативе заемщика является сложная финансовая ситуация, стоит попытаться достигнуть соглашения с банком о реструктуризации долга. На сегодня существуют отличные инструменты для того, чтобы законопослушный заемщик в трудной ситуации не остался у разбитого корыта. К этим финансовым опциям относятся:

  • кредитные каникулы;
  • изменения графика платежей;
  • рефинансирование ипотеки;
  • приобретение более дешевого жилья взамен того, которое вы брали в ипотеку изначально.

Последний вариант все равно приводит к расторжению кредитного договора и заключению нового. Однако он является хорошей альтернативой для тех людей, чьи доходы снизились, а ипотечное жилье является единственным, и в случае его утраты останется только снимать квартиру в аренду.

Расторжение и развод

Среди ипотечных займов, выдаваемых банками, большой процент составляет семейная ипотека, где муж и жена являются созаемщиками. Рассмотрим такую ситуацию: за время выплаты ипотечного кредита в семье появился ребенок (а возможно и не один), совокупный доход супругов снизился.

Читать также:  Ипотека от «втб 24»: калькулятор расчета и особенности кредитования

Далее произошел развод, и договориться о том, кто же должен платить ипотеку, стороны не смогли. Тогда приходится обращаться в суд, причем решения по подобным делам принимаются абсолютно разные.

Законодательная база, касающаяся этого вопроса, имеет ряд недоработок, и постоянно возникают сложные прецеденты на этой почве.

Часто складывается следующая ситуация:

  • один из супругов съезжает из квартиры, но остается созаемщиком и продолжает выплачивать кредит, оставаясь долевым собственником;
  • второй супруг перестает платить свою часть долга (при этом он также является долевым собственником жилья);
  • первый супруг, чтобы избежать штрафов, выплачивает долг второго, планируя взыскать с него эти деньги в будущем.

Чтобы избежать подобной ситуации, рекомендуем вам при подписании договора ипотеки, где созаемщиком выступает ваш супруг, сразу составить брачный контракт, где будут прописаны все права и обязанности сторон в случае развода. В нашей стране эта практика не является повсеместной из-за предрассудков, хотя наличие брачных контрактов могло бы стать спасительным плотом для многих семей.

Грамотная помощь заемщику

Как расторгнуть ипотечный договор с банком и не остаться при этом его должником? Каждый договор ипотеки — это индивидуальный случай, и жилищный вопрос очень часто крепко связан с внутрисемейными отношениями и далеко идущими планами. Тем, кто предпочитает пользоваться помощью профессионалов при решении сложных вопросов, связанных с ипотекой, рекомендуем услуги агентства «Ипотекарь».

При обращении в «Ипотекарь» вас ждут:

  • личный менеджер, который проанализирует вашу ситуацию и предложит несколько вариантов решения проблемы;
  • несколько банков на выбор и лучшие процентные ставки при рефинансировании;
  • подготовка любого пакета документов в кратчайшие сроки без лишних усилий.

Специалисты «Ипотекаря» помогут вам и в случае расторжения ипотечного договора по инициативе банка.

Обязательно обратитесь к личному ипотечному брокеру за консультацией.

К тому же «Ипотекарь» не требует со своих клиентов предоплату, а вознаграждение брокеру всегда существенно ниже той суммы, которые вы сэкономите с его помощью.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p574-vse_o_rastorzhenii_ipotechnogo_dogovora/

Расторжение договора ипотеки

Кредит на недвижимость – это наиболее сложная финансовая банковская операция. Такие займы выдаются на срок до 30 лет, за указанное время может произойти масса реформ, девальваций и прочих изменений, в связи с чем потребуется расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика или банка.

Последние могут воспользоваться правом на аннулирование контракта в случае, когда должник уклоняется от уплаты или не соблюдает условия соглашения. Причин на прекращение взаимодействия с финансовым учреждением у самого заемщика куда больше.

Причины для расторжения договора ипотеки

Финансовая неспособность заемщика производить оплату

В эту категорию входят:

  • Потеря места работы или иных основных источников дохода;
  • Возникновение тяжелого заболевания, влекущего за собой временную или постоянную неработоспособность;
  • Развод с супругом/супругой-созаемщиком;
  • Рождение ребенка или появление иных видов крупных расходов, вследствие чего должник не может выделять средства на погашение займа.

Произведение операций с ипотечной недвижимостью

Этапы аннулирования обязанностей по инициативе заемщика

Если у вас возникли финансовые сложности, то в первую очередь стоит попытаться договориться с банком-кредитором о смягчении условий взыскания долга.

Каждая такая заявка рассматривается индивидуально и в большинстве случаев истец получает отказ, так как условия сделки были известны ему заранее и его материальные проблемы кредиторов не касаются.

При положительном решении возможно увеличение срока выплат или временное замораживание счета.

Отказ смягчения условий ведет к подаче заявления в местный суд. Здесь для истца доступны три варианта:

  • Орган управления принудит последнего выплатить банку всю сумму кредита досрочно и за один раз. Сделать это можно взяв другой заем по меньшей процентной ставке или продав недвижимость, которая не находится под ипотекой или в залоге;
  • Суд вынесет вердикт о возврате банку его финансов путем лишения истца приобретенной жилой площади. После оглашения приговора ипотечное имущество перестает принадлежать заёмщику, и кредитор волен распоряжаться им по своему усмотрению;
  • Лучший, но самый редкий вариант решения суда: признание договора недействительным. Вердикт выносится в том случае, если вам удалось доказать, что финансовое учреждение нарушает условия, указанные в соглашении. Стоит отметить, что за соблюдением всех пунктом договора следят специальные банковские служащие, поэтому даже хорошего адвоката будет мало, чтобы остаться с квартирой и без долга.

Особые случаи

Банкротство банка или физического лица

В нашей стране насчитывается порядка пяти сотен различных финансовых учреждений, которые имеют право на выдачу ипотеки, но часто на плаву остаются только самые крупномасштабные и известные, вследствие чего у них граждане и стремятся брать кредиты на жилье.

Считается, что крупный банк берет меньше процентов и дает больше льгот и поблажек, это не всегда так.

Если вы взяли долг на квартиру у мелкого кредитора на 20 лет, а через десятилетие он обанкротился, то вам необходимо составить иск в суд, где ваши выплаты могут приостановить, а то и отменить вовсе.

Банкротство физического лица имеет место быть в том случае, когда сумма его долга перед банком составляет около полумиллиона рублей, этот закон бы принят в 2015 году и в 2018 только укрепил свои позиции.

Судебный процесс, развязанный коллекторами, начнется через 90 дней после неуплаты займа, но тянуться он может порядка 2-3 лет, что и приведет к накоплению огромной задолженности. Все это время вам грозят постоянные звонки с напоминаниями, что неплохо бы было погасить долг и периодические визиты коллекторов.

Изымать имущество и совершать какие-либо иные насильственные действия до решения суда кредитор не имеет права.

Плюсом банкротства ФЛ является приостановление изъятия имущества и начисление пени, а также штрафов. Однако это никак не умаляет вашу сумму долга, которую придется вернуть при восстановлении финансового положения.

Уход в «несознанку»

Статья 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусматривает расторжение договора по ипотечному кредиту в том случае, если вам удастся убедить судью в том, что вы не осознавали всех последствий сделки, когда ставили свою подпись под соглашением.

Такие процессы крайне редко выигрываются стороной заемщика, плюсом станет справка из психического диспансера, свидетельствующая о наличии расстройств. Результатом судебного процесса станет изъятие у вас ипотечного имущества и разрыв обязательств с банком.

Срок давности имеет значение

Все ипотечные договоры создаются с учетом имеющегося законодательства и полностью ему соответствуют, однако поправки в законы вносятся ежемесячно, а длительность действия договора составляет от 15 до 30 лет.

Если вы следите за изменением законодательства и являетесь юридически подкованным человеком, то, наверняка, вы сможете найти недостатки в документах, которые приведут к созданию соглашения о расторжении ипотеки.

Если финансовое учреждение следит за всеми поправками и периодически вносит дополнения в уже составленные бумаги – это тоже повод для судебных тяжб.

Договор может считаться недействительным, когда кредитор самостоятельно изменяет процентную ставку, срок выплат или иные условия.

Это приравнивается к грубому нарушению закона и некомпетентности, а вас полностью ограждает от процентных выплат.

Расторжение сделки не значит, что вы получите жилье практически бесплатно. Суд обяжет вас выплатить всю сумму долга, но именно столько, сколько вы брали без учета комиссий, процентов и прочих издержек. Чаще всего взнос требуется сделать сразу после вынесения вердикта и единой суммой.

Ипотека на строящееся жилье

Такой вид кредита популярен из-за того, что еще несуществующие квартиры стоят меньше, чем те, что уже простояли 20-30 лет.

Долевое участие в строительстве подразумевает внесение денег в возведение объекта взамен на сомнительные бумаги и обещания.

Многие подрядчики обманывают своих инвесторов – стройка замораживается, а все уполномоченные лица исчезают вместе с миллионами средств дольщиков.

Несмотря на существование ФЗ 214 вернуть свои финансы из такой кабалы практически невозможно. Здесь не обойтись без судебных прений, но со стороны ответчика часто никого нет.

Стоит ли расторгать соглашение об ипотеке?

Внезапное желание клиента перестать выплачивать долг с процентами всегда расстраивает кредитора, поэтому он стремится предложить должнику альтернативные методы решения проблемы.

В этом случае не обязательно доводить дело до суда, так как последний вытреплет вам все нервы и значительно приложится к кошельку.

Если вы финансово не состоятельны и банк понимает, что прибыль из вас извлечь нельзя – он сам подаст в суд на нерадивого заемщика.

Видео: Расторжение ипотечного договора

Источник: http://ipoteka-expert.com/rastorzhenie-ipotechnogo-dogovora-po-iniciative-zaemshhika/

Договор ипотеки: под чем ставим подпись?

Итак, вы решили взять ипотечный кредит. Сравнили десятки банковских предложений, подали несколько заявок и получили долгожданное одобрение. И достигли заключительного этапа – изучения и подписания ипотечного договора.

Во многих случаях люди относятся к подписанию договора как к простой формальности и в лучшем случае торопливо просматриваем текст соглашения, очередной раз поражаясь неудобоваримости канцелярских оборотов.

Естественно, при оформлении ипотечного кредита такой подход к изучению договора недопустим.

Соглашение с банком заслуживает внимательного прочтения хотя бы потому, что будет определять толщину вашего кошелька (и не только!) на ближайшие десять-двадцать лет.

Именно в этом документе банк показывает свое «истинное лицо», раскрывая принципы работы с заемщиками. Поэтому вполне возможно, что, внимательно прочитав соглашение, вы кардинально измените свое мнение о выгодах и преимуществах предлагаемого вам кредитного продукта и в итоге предпочтете другого кредитора.

Читать также:  Как оформить кредит в криптовалюте?

Кредитные платежи

В ипотечном договоре нет пунктов, которые можно «пропустить»: читать нужно все, и особенно внимательно – то, что написано в сносках и мелким шрифтом. Однако есть определенные моменты, которые представляют особую важность для заемщика и позволяют ответить на главный вопрос: стоит ли вообще подписывать такой договор?

Первое, что интересует заемщика, это полная стоимость кредита, то есть общая сумма всех расходов на погашение основного долга, процентов, оплату страховки и дополнительных комиссий за все годы погашения займа. Нередко итоговая стоимость жилищного кредита, определяемая ипотечным договором, значительно превышает процентную ставку, заявляемую банком в рекламе кредитной программы.

Вероятно, сложившаяся ситуация изменится. Ассоциация региональных банков России, как сообщает ее вице-президент Олег Иванов, подготовила предложение по внесению изменений в законодательство, позволяющих в том числе обязать банки включать информацию о размере полной стоимости кредита в рекламу кредитных программ.

«Ни в коем случае не стоит подписывать договор, не имея полной информации о цене вопроса», – предупреждает председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей Дмитрий Янин.

Эксперт советует проанализировать, не старается ли банк отсрочить момент предоставления полных сведений о стоимости кредита – если это так, то есть повод задуматься о честности кредитора. Чем раньше заемщик получает информацию о годовой ставке с учетом всех платежей и график погашения кредита – тем прозрачней намерения банка.

Кстати, следует обратить особое внимание на оформление упомянутого графика: там должны быть указаны точные суммы и даты ежемесячных платежей, а при заключении сделки на нем ставятся подписи обеих сторон и банковская печать.

Второй ключевой пункт договора касается порядка расчета платежей. Как известно, банки применяют одну из двух схем: аннуитетную или дифференцированную.

При дифференцированных платежах в первые годы суммы выплат будут значительно больше, чем в конце срока. Аннуитетная схема предполагает равные платежи в течение всего срока погашения, однако у нее есть недостаток.

В первые годы сумма основного долга практически не уменьшается, так как основную часть платежей составляют проценты по кредиту.

Дмитрий Янин приводит следующий пример: заемщик, погашавший кредит по аннуитетной схеме, по той или иной причине не может больше выполнять обязательства перед банком и вынужден расстаться с заложенным имуществом.

В этой ситуации вполне вероятно, что он не только лишится жилья, но еще и останется в должниках у банка.

Ведь практически все его выплаты шли на погашение процентов, а основная задолженность почти не уменьшилась, поэтому денег от продажи залогового жилья может не хватить на погашение кредита, особенно если квартира будет продана с дисконтом.

Хотя, утверждает Янин, банки не вправе навязывать ипотечному заемщику аннуитетный порядок погашения долга. Клиент должен обсудить с кредитором вариант расчета платежей до заключения договора и проследить, чтобы в соглашении была зафиксирована выбранная им схема.

Еще один важный момент касается условий досрочного погашения кредита. В соответствии с законодательством клиент имеет право в любой момент погасить задолженность перед банком: как сообщает Олег Иванов, в октябре 2011 года в ст.

809–810 Гражданского кодекса были внесены изменения, которые предоставили заемщикам-потребителям право на безусловный досрочный возврат любого кредита. При этом некоторые банки продолжают включать в ипотечный договор ограничения на досрочное погашение долга: например, устанавливают минимальную сумму внепланового платежа.

Также большинство кредиторов требует заблаговременного уведомления о намерении заемщика выплатить кредит раньше срока.

Права и обязанности

Для того чтобы заработать репутацию дисциплинированного заемщика, недостаточно просто своевременно вносить платежи по кредиту. Ипотечный договор накладывает на человека и другие, не менее важные обязательства.

Обычно банки предъявляют к заемщику ряд требований по предоставлению документов.

Например, клиент должен ежегодно передавать в банк свидетельство об оплате страховых взносов за очередной период, справку о доходах, в некоторых случаях – копию трудовой книжки, квитанции об уплате коммунальных платежей за квартиру в залоге.

Если заемщик вовремя не приносит требуемые документы, кредитор вправе применить штрафные санкции, которые также описаны в договоре и могут в итоге обернуться для клиента крупными расходами.

Еще одна принципиально важная задача при изучении договора – уяснить, как он ограничивает право собственника на распоряжение залоговым жильем.

Помимо стандартных формулировок, касающихся запрета на самовольную продажу или дарение ипотечной квартиры, банки обычно включают и другие условия, по которым заемщик не может без ведома кредитора, например, сдать заложенную квартиру, сделать в ней перепланировку или зарегистрировать посторонних лиц. Если какое-то из этих условий для вас неприемлемо (например, банк вообще отказывает заемщику в праве сдавать залоговое жилье, а клиент изначально собирается получать арендный доход от ипотечной квартиры), то это необходимо заранее обсудить с кредитором и ни в коем случае не надеяться на то, что исполнение подобных обязательств «все равно никто не проверяет». Банки не только проверяют состояние залога, но и «наказывают» заемщиков за нарушения.

Штрафные санкции

Большинство клиентов, оформляющих кредит, искренне уверены в том, что будут аккуратно исполнять свои обязательства перед банком.

Однако ипотека берется на такой долгий срок, что предугадать развитие событий практически невозможно, и очень часто даже самые дисциплинированные заемщики оказываются не в состоянии вовремя внести очередной платеж.

Некоторые банки рассматривают такие случаи как повод заработать на клиенте: за просроченный платеж могут начисляться разовые штрафы и проценты по астрономическим ставкам. Стоит учитывать, что стандартный штраф обычно не превышает 0,2–0,4% в день от суммы просроченной выплаты.

Дополнительные платежи могут взиматься и в других случаях, например, при реструктуризации кредита, при необходимости внесения изменений в закладную или кредитный договор, при получении разрешения банка на аренду залогового жилья.

В таких ситуациях банки нередко назначают комиссию порядка 2–8 тыс. рублей.

Все эти условия также необходимо изучить заранее – возможно, что привлекательный на первый взгляд ипотечный продукт на самом деле скрывает целую серию банковских «уловок» для извлечения дополнительных доходов за счет клиента.

В случае ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязанностей самой кардинальной мерой со стороны банка является расторжение договора и требование немедленного досрочного погашения кредита.

Если клиент не в состоянии заплатить, кредитор реализует свое право на продажу залоговой недвижимости и погашает долг из вырученных средств. Однако пойти на такой шаг банк может только при наличии оснований, зафиксированных в договоре.

Заемщику следует обратить особое внимание на соответствующие пункты соглашения, чтобы четко понимать, в каком случае ситуация может развиваться по наихудшему сценарию.

Как правило, банк закрепляет за собой право расторгнуть договор в случае многократных просрочек платежей (более трех за год), а также при нарушении тех или иных пунктов соглашения, например, при выявлении несанкционированной сдачи залогового жилья в аренду.

Договор вне закона

В последние годы резко возросло количество жалоб со стороны заемщиков на нарушение их прав кредитными организациями. По данным Роспотребнадзора, в большинстве случаев, доходящих до судебного разбирательства, решение принимается в пользу клиента.

Это связано с тем, что немало банков включают в кредитные (в том числе ипотечные) договоры условия, заведомо противоречащие действующему законодательству. При этом, несомненно, лучше выявить и исключить из договора незаконные требования до его подписания, чем впоследствии судиться с банком.

Или вовсе отказаться от сотрудничества с кредитором, условия работы с которым вас не устраивают.

По наблюдениям Дмитрия Янина, чаще всего незаконные требования банков при ипотечном кредитовании связаны с дополнительными комиссиями, страхованием и возможностью пересмотра процентных ставок.

Что касается страховки, то по закону заемщик обязан оформлять только имущественное страхование на объект залога, а остальные виды страховки являются опциональными. При этом, как известно, зачастую банки настаивают на необходимости страхования жизни и титула, предлагая клиенту приобрести комплексное страхование у страховщика-партнера банка.

Как предупреждает Дмитрий Янин, цена такой страховки может оказаться выше среднерыночной, а набор покрываемых рисков – неполным.

Эксперт подчеркивает, что банк не имеет права принуждать потребителя покупать страховку в комплексе с кредитом; незаконными являются такие способы навязывания заемщику «своих» страховых продуктов, как прописанное в договоре повышение процентных ставок по ипотеке в случае, если заемщик приносит страховой договор из сторонней страховой компании.

Вполне возможно, что в ближайшем будущем страхование жизни станет обязательным для ипотечных заемщиков. С такой инициативой выступает Ассоциация региональных банков «Россия», предлагающая законодательно закрепить за кредитором право требовать страхования жизни и здоровья ипотечного заемщика, а не только страхования передаваемого в ипотеку недвижимого имущества.

Читать также:  Как взять ипотеку в «россельхозбанке»?

При этом сумма соответствующих страховых премий должна включаться в полную стоимость кредита. «Страхование жизни ипотечного заемщика выгодно прежде всего ему самому, – подчеркивает Олег Иванов.

– Однако в связи с тем, что в законе условие о страховании выведено в число необязательных условий договора, требования банка по страхованию жизни и здоровья нередко воспринимаются как «навязывание» банком страховой услуги».

Еще один пункт договора, в котором банки нередко нарушают букву закона, касается изменения процентной ставки в течение срока кредита. В соответствии с действующим законодательством банк не имеет права пересматривать зафиксированную в договоре ставку по ипотечному кредиту в одностороннем порядке.

Наиболее сложным во взаимоотношениях банка и ипотечного заемщика является вопрос о правомочности дополнительных комиссий, взимаемых кредитором. Как сообщает Дмитрий Янин, в соответствии с позицией Верховного суда и Высшего Арбитражного суда все комиссии банков, которые не являются отдельной услугой, считаются незаконными.

Безусловно, кредитные организации имеют право взимать комиссию за тот или иной сервис: например, за выпуск пластиковой карты, sms-оповещения. Но открытие или ведение ссудного счета при выдаче кредита не является самостоятельной услугой – это неотъемлемая часть процесса выдачи и погашения займа.

Так что взимание банком дополнительных платежей за подобные сервисы можно считать навязанной услугой, что нарушает закон (ФЗ «О защите прав потребителей», ст. 16).

В последнее время такие комиссии часто заявляются как добровольные, но при отказе клиента от их уплаты кредит предоставляется по повышенной ставке. Комиссия за выдачу кредита является разовой и может составлять 1–4% от предоставляемой суммы. Как объясняют сами банки, дополнительные комиссии позволяют им удерживать относительно низкие ставки по ипотеке.

Защита прав

После того, как вы самостоятельно или с помощью консультанта сформулируете поправки к ипотечному договору, необходимо обсудить ваши предложения с кредитором.

Если они логически и юридически обоснованы, то вполне возможно, банк учтет их и внесет изменения в соглашение или оформит приложение к договору – так называемый протокол согласования разногласий.

Однако не исключено, что банк категорически откажется идти навстречу клиенту – в этом случае, пожалуй, лучше продолжить поиски кредитора.

Все вопросы по тексту договора должны быть решены до его подписания. После заключения сделки изменить условия кредитного соглашения практически невозможно.

Впрочем, это не касается случаев, когда заемщик уже после выдачи кредита обнаруживает в договоре пункты, напрямую противоречащие законодательству. В этой ситуации можно и нужно отстаивать свои права.

Если договориться с банком «по-хорошему» не удастся, придется действовать по-другому: например, обратиться с жалобой в Роспотребнадзор, Центральный Банк или подать иск в судебные инстанции.

Источник: http://bankir.ru/publikacii/20130426/dogovor-ipoteki-pod-chem-stavim-podpis-10003345/

Расторжение договора ипотеки по инициативе заемщика | Юрист по жилищным вопросам Белякова Инна г. Москва

Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?

Запишитесь на бесплатную консультацию:

Сделки по приобретению недвижимости с помощью ипотечного кредитования очень распространены: это относительно простой и доступный для многих людей вариант приобрести квартиру на выгодных условиях.

Но нужно помнить, что ипотека – это достаточно сложная сделка, где есть три стороны: продавец, покупатель и банк, который предоставляет кредитные средства покупателю.

Потому при расторжении договора, особенно по инициативе заемщика, может возникнуть ряд сложностей.

В данной статье мы расскажем, можно ли расторгнуть договор ипотеки, как это правильно сделать и что понадобится для данной процедуры.

Не всегда решение купить квартиру в ипотеку оказывается правильным: нужно помнить, что это финансовое бремя на длительный период (10-15 лет и более).

И если на момент заключения договора финансовое положение вполне позволяет выплачивать причитающуюся сумму банку, то через некоторое время все может измениться: потеря работы, болезнь родственника или другая жизненная ситуация сделают такие выплаты неприемлемыми.

Пытаться смягчить условия ипотечного договора можно, но банки редко идут на уступки, и более выгодным вариантом может оказаться расторжение соглашения.

Еще одна причина для расторжения договора ипотеки – это желание продать квартиру, приобретенную с помощью ипотечного кредита. Сделать это невозможно, пока не будет выплачена вся сумма по договору с установленными банком процентами.

Можно попробовать договориться с финансовой организацией о досрочном погашении кредита, однако не всегда пойдут навстречу: зачастую досрочное погашение кредита означает уменьшение процентов, а значит, невыгодно банку.

В этом случае можно обратиться в суд и расторгнуть договор по его решению.

Наконец, причиной желания расторгнуть ипотечный договор для заемщика могут стать проблемы с застройщиком: дом не возведен вовремя, затягивается ввод в эксплуатацию, а значит – и передача квартир дольщикам.

Если шанс получить квартиру невелики, вполне логично расторгнуть договор ипотеки и вернуть вложенные средства.

Однако нужно понимать, что долговые обязательства у вас не перед застройщиком, а перед банком, для которого возникшая ситуация, скорее всего, не будет весомой причиной для пересмотра или расторжения договора, и в этом случае также может понадобиться обратиться в суд.

Ипотека – это частный случай договора, который подчиняется российскому законодательству и регулируется ст. 450 ГК РФ. Согласно этому документу, договор может быть расторгнут двумя путями: по соглашению сторон (если нет возражений между участниками договора) или через суд – если добиться консенсуса не удалось. Судебное разбирательство может инициироваться любой из сторон договора.

В любом случае, расторжение договора подразумевает, что стороны погашают обязательства друг перед другом в полном объеме, в данном случае необходимо будет или выплатить всю оставшуюся сумму, или вернуть банку залоговое имущество — квартиру. Таким образом, отказаться от ипотеки можно, однако в этом случае не обойтись без потерь – денег или недвижимости, дополнительно может потребоваться выплатить неустойку – это зависит от условий расторжения договора.

Процедура расторжения договора ипотеки достаточно сложная и включает несколько этапов:

1. Урегулирование ситуации с банком путем переговоров

Лучше всего достичь условий расторжения договора, которые бы устраивали обе стороны. Например, можно договориться о реструктуризации выплат вместо единовременного погашения всей суммы, уменьшения процентов и т.д. Если соглашение достигнуто, договор расторгается на утвержденных условиях без обращения в суд;

2. Составление и подача судебного иска

Если заемщику не удалось достичь компромисса с банком и взаимовыгодных условий, единственный возможный вариант – это расторжение договора ипотеки через суд.

Для этого необходимо иметь официальный отказ банка разорвать договор или доказательства того, что соответствующее обращение было проигнорировано, и ответ в течение 30 дней не поступил.

Исковое заявление должно включать следующие сведения:

  • стороны спора – ФИО заемщика, адрес его регистрации, контактные данные, а также полное наименование финансовой организации, юридический адрес, телефоны;
  • суть и обстоятельства иска – расторжение договора по инициативе одной из сторон. Также необходимо привести доводы и аргументы в защиту своей позиции, все обстоятельства дела;
  • требования – расторгнуть ипотечный договор на определённых условиях (например, с выплатой только тела кредита, реализацией залогового имущества и т.д.);
  • перечень документов, которые прилагаются к заявлению.

Из документов к иску прилагается копия договора, квитанции или выписки, подтверждающие внесение регулярных платежей, подтверждение попытки уладить спор во внесудебном порядке, другие бумаги, которые подтверждали бы позицию заявителя (например, об ухудшении финансового состояния, проблемах с застройщиком и т.д.).

3. Рассмотрение иска в суде

Во время судебных заседаний нужно озвучить позицию, отображенную в исковом заявлении, привести доводы, после чего ожидать решения суда.

В зависимости от обстоятельств дела, вердикт может как удовлетворить требования истца, так и отказать в удовлетворении, особенно, если со стороны банка не было никаких нарушений условий договора.

Потому для достижения необходимого результата рекомендуется обратиться за помощью к адвокату по недвижимости.

Специалист с опытом подобных процессов сможет собрать необходимые аргументы для суда и составить иск таким образом, что дело будет решено в пользу заемщика.

Судьба недвижимости, выступающей залогом по договору ипотечного кредитования, зависит от конечных условий расторжения этого договора. Если заемщик будет вынужден погасить всю оставшуюся сумму задолженности (неважно, одним платежом или по установленному графику), квартира остается ему и регистрируется право собственности на нее после выплаты всей суммы.

Если же договор разрывается с возвратом средств заемщику, жилье как залог по кредиту переходит в собственность банка. Еще один вариант – заемщик с соглашения банка продает недвижимость, из вырученных средств погашает задолженность перед банком, а остаток средств остается в его распоряжении.

Заключение

В случае возникновения непредвиденных обстоятельств договор ипотеки между банком и покупателем жилья может быть расторгнут. Есть два варианта расторжения – по соглашению сторон или через суд.

В любом случае, это достаточно сложная и далеко не всегда выигрышная для заемщика процедура, потому для повышения шансов на успешное решение рекомендуется обратиться за помощью к адвокату по недвижимости.

Источник: http://advokat-belyakova.ru/spory-po-nedvizhimosti/rastorzhenie-dogovora-ipoteki-po-initsiative-zaemshhika/

Ссылка на основную публикацию