Оформление обратной ипотеки. основные принципы и условия.

Обратная ипотека — для пенсионеров, в Сбербанке, АИЖК, что это такое, в 2018 году

Оформление обратной ипотеки. Основные принципы и условия.

Обратной ипотекой называют заем, который выдается лицам пожилого возраста под залог имеющейся в собственности недвижимости для улучшения условий их проживания.

При этом пенсионер все также остается владельцем своей недвижимости, и право проживания сохраняется за ним на протяжении всей жизни, он просто передает свое жилое помещение под залог банку.

Чтобы разобраться в особенностях выдачи обратной ипотеки, прежде всего, стоит ознакомиться с ее условиями, так как далеко не каждый человек может рассчитывать на подобный кредитный продукт.

Условия

Условия для получения обратной ипотеки следующие:

  1. Если соискатель хочет получить кредит на условиях обратной ипотеки, то ему должно быть не менее 60 лет, некоторые банки выдвигают требование – возраст не менее 65 лет. Причем если квартирой владеют несколько граждан, то учитывается возраст младшего собственника.
  2. Пенсионер не должен иметь нетрудоспособных иждивенцев и наследников, так как в данном случае банковское учреждение вряд ли станет оформлять ипотеку с недвижимостью из-за повышенных рисков.
  3. Для залога по кредитному договору допускается использовать только такое жилое помещение, которое располагается в высотном здании и не находится в удалении от крупного населенного пункта, чтобы стоимость такой квартиры можно было легко рассчитать и продать на выгодных условиях. Стоит отметить, что для успешной обратной ипотеки дом, в котором находится квартира, должен иметь менее 4-х этажей.
  4. Нельзя оформить обратную ипотеку для пенсионеров, если квартира находится в аварийном состоянии.
  5. Также не допускается к оформлению недвижимость с долгами по коммунальным платежам, с отключенными необходимыми услугами и газовыми колонками вместо современного газового снабжения.
  6. Не попадает под программу квартира, если она находится в долевой собственности.
  7. Если у основного заемщика есть супруг или супруга, то они обязательно должны быть между собой солидарными заемщиками и являться собственниками недвижимого объекта.
  8. Заемщиков не может быть более двух человек.
  9. Квартира должна быть обязательно застрахована.
  10. Также обязательным условием считается наличие российского гражданства.

Обратная ипотека

Идея создания обратной ипотеки зародилась только в 2011 году, и на 2018 год такой кредитный продукт выдается только для пенсионеров.

Стоит отметить, что наибольшее распространение такая ипотека получила в Америке в конце прошлого столетия.

Для пенсионеров

Особенность оформления ипотеки для пенсионеров заключается в том, что:

  • лицо пенсионного возраста передает свою недвижимость банку под залог;
  • взамен за это компания предоставляет ему пожизненную ссуду.

При этом право собственности на квартиру не утрачивается.

После смерти пожилого человека кредитующая организация продает его недвижимость для проживания и на вырученные деньги компенсирует задолженность гражданина со всеми процентами.

Иногда предлагается вариант, когда сами родственники пожилого человека возмещают банку набежавший долг после смерти заемщика, а затем становятся наследниками квартиры и распоряжаются ей по собственному усмотрению.

В таком случае банковской компании не нужно будет заниматься поиском покупателя жилого объекта, так как эти заботы ложатся на плечи родственников умершего заемщика.

Способы выплаты

Различают два способа оплаты ипотечного кредита:

  1. Единовременный, когда банковская компания сразу перечисляет заемщику все деньги по составленному договору, предварительно рассчитав рыночную стоимость квартиры. Такой способ больше всего подходит гражданам, которые нуждаются в средствах и не имеют возможности ждать, например, если им нужно оплатить лечение или приобрести дорогостоящие лекарства.
  2. Регулярные платежи, выплачиваемые банком каждый месяц, могут стать ощутимой прибавкой к государственным выплатам для лиц пенсионного возраста. Большинство пожилых граждан выбирают именно данный способ, так как он позволяет ощутить уверенность в завтрашнем дне и не существовать на одну пенсию.

Плюсы и минусы

Из плюсов обратной ипотеки можно выделить возможность дополнительного источника заработка, что особенно важно для лиц, живущих только на пенсию, которая слишком мала для комфортного существования пенсионера.

Кроме существенных плюсов есть и минусы, из-за которых многие не решаются связывать себя ипотечными узами.

После смерти пенсионера недвижимость перейдет в собственность банка, а, следовательно, пожилой человек не сможет оставить наследства своим детям и внукам.

Однако это может быть выгодно тем пенсионерам, которые находятся в плохих отношениях со своими родственниками или являются одинокими людьми.

Где оформить?

Для получения ипотечного продукта по всем законодательным правилам, следует обращаться в проверенные компании с положительной репутацией.

Сбербанк

Сегодня Сбербанк не выдает обратную ипотеку для лиц пенсионного возраста, но в данном кредитном учреждении имеются выгодные программы кредитования для пожилых граждан.

АИЖК

Программа обратной ипотеки недвижимости реализуется агентством ипотечного жилищного кредитования. Самая идея программы разработана в 2011 году и на настоящий момент действует в пилотном режиме.

По условиям действующей социальной программы ставки по обратному кредитованию недвижимости составляют 9% годовых.

Далеко не все банки готовы оформить ипотеку по таким условиям, причем если повысить ставку, то программа перестанет быть выгодной для пенсионеров и станет неактуальной.

При необходимости пенсионеры могут получить льготную ипотеку. Ее условия представлены в таблице:

Условия Сбербанк АИЖК
Процентная ставка 12,5% 9,9%
Первоначальный взнос 20% 10%
Субсидия от государства 40% 20%

Порядок действий

Порядок действий следующий:

  1. На начальном этапе следует выбрать банк, который сотрудничает с агентством и согласится оформить договор на таких условиях.
  2. После сбора необходимых документов, можно подать заявление для получения займа по ипотеке.
  3. Затем заемщику выдается время на поиск необходимой недвижимости, обычно такой период составляет 1-2 месяца.
  4. Лучше всего найти сразу несколько вариантов, так как некоторые виды жилья банковская компания может отклонить.
  5. Последний этап – это оформление договора в банке и регистрация составленной сделки в государственных органах.

Документы

Для составления договора потребуются следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • справки из бюро технической инвентаризации и местной жилищной конторы;
  • оценка недвижимости риэлтором;
  • страховка на жилой объект проживания и другие документы.

Риски

Именно самые близкие люди чаще всего оказываются причиной мошенничества и ложных сделок.

Так как, узнав о выгодном кредитовании под 10%, которые владельцу квартиры будет выплачивать банк, они захотят решить обманным образом свои денежные проблемы с помощью жилья пожилого человека.

Следующий неприятный момент – это возможное выселение из жилья в случае неоплаты заемщиком коммунальных услуг и накопления на своих счетах большой суммы задолженности по жилищным услугам.

В таком случае банк имеет право конфисковать квартиру и даже выставить ее на торги.

Также при оформлении ипотеки заемщику придется оплатить страховку, оценку недвижимости, услуги юриста и другие комиссионные сборы.

На видео о займах для пенсионеров

Источник: http://77metrov.ru/obratnaja-ipoteka.html

Работает ли обратная ипотека в России?

valerijse/Fotolia

Отвечает эксперт по кредитным продуктам портала «Банки.ру» Инна Солдатенкова:

Механизм «обратной ипотеки» предусматривает заключение договора между владельцем жилья и банком (либо иным финансовым учреждением) о передаче недвижимости в залог с условием пожизненных выплат со стороны залогодержателя и переход залога в его собственность после смерти залогодателя.

На сегодняшний день данная программа широко распространена в США. В России же подобный инструмент был запущен в 2012 году дочерней структурой АИЖК Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое сейчас называется Агентством финансирования жилищного строительства» (АФЖС).

На тот момент «обратная ипотека» предоставлялась пенсионерам в возрасте от 60 лет, максимальная сумма займа составляла 80% от стоимости жилья, а ставка — 9% годовых. Финансирование могло быть получено единовременно либо переводилось ежемесячно равными траншами в течение 10 лет.

При этом размер выплат зависел от возраста заемщика.

В апреле текущего года Правительство РФ объявило о возможности реализации такого механизма и обозначило, что в качестве залога может быть использовано как движимое, так и недвижимое имущество и что данная программа будет доступна для малоимущих граждан. Однако сроки разработки и запуска «обратной ипотеки» пока не озвучены.

Неизвестно также, какой из институтов будет ответственен за ее развитие, но, вероятнее всего, все сведется к уже упомянутому АФЖС.

Банки, через которые будет осуществляться кредитование, также не определены, но можно предположить, что ими станут агенты, которые сейчас выдают ипотеку по стандартам АИЖК (Бинбанк, Росэнергобанк и прочие).

Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

«Обратная ипотека» — это довольно неоднозначный инструмент. Изначально его предполагали направить на заемщиков, у которых были длительные проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов, затем в эту программу включили пенсионеров старше 60-65 лет, у которых не было наследников.

Суть обратного ипотечного кредита заключается в том, что клиент передает собственную квартиру в залог банку. Для этого предварительно оценивается ее ликвидность. Впоследствии заемщик ежемесячно получает денежные средства в определенном размере кредитного лимита, а после смерти собственника квартира переходит в пользование, владение и распоряжение залогодержателя.

«Обратную ипотеку» можно назвать достаточно «гуманизированным» финансовым инструментом, позволяющим помочь малообеспеченным или проблемным группам граждан, особенно в условиях макроэкономической нестабильности. Юридически такой вид ипотеки имеет альтернативу — пожизненную ренту.

Что касается возможной востребованности «обратной ипотеки», то нельзя сказать, что такая форма ипотечного кредитования станет популярной в нашей стране. Розничным банкам она неинтересна по двум причинам.

Первая — это рыночная нестабильность цен: когда квартира выходит на рынок после смерти заемщика, банк может выручить за нее меньшую сумму, чем ожидалось прежде. Вторая причина — такой кредит, в целом, неинтересен банку, поскольку сумма процентов и прибыли будет получена только по окончании срока договора.

При этом уже сейчас банк должен выполнять платежи по выданному кредиту, так что будущую прибыль можно причислить к слишком «длинным деньгам».

Отвечает д. э. н., профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов:

«Обратная ипотека» обсуждается в России с начала 2010-х годов. Данная программа интереснее договора ренты или переезда в социальную квартиру тем, что после смерти собственника его наследники могут рассчитаться с банком по кредиту с учетом реально выплаченных средств и вернуть квартиру. Услуга в настоящее время распространена в Северной Америке и вызывает интерес в нашей стране.

Читать также:  Ипотечный или потребительский кредит. что лучше выбрать?

В 2012 году в ряде российских регионов силами существовавшего в то время ОАО «Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) реализовывался пилотный проект по предоставлению «обратной ипотеки».

Программа была востребована, пенсионеры интересовались данной услугой, но большинство вопросов сводилось к тому, имеет ли «обратная ипотека» статус государственной программы или публичной поддержки администрации региона.

Последующий анализ проекта АРИЖК показал, что главным сдерживающим фактором развития «обратной ипотеки» в России является высокая стоимость привлечения финансовых ресурсов и, как следствие, высокая процентная ставка. Уровень в 9-10% годовых является критическим. И это вполне объяснимо — чем выше стоимость привлечения средств, тем ниже будут выплаты, а это означает, что подспорья к пенсии не получится.

Отвечает аналитик ГК «ТелеТрейд» Марк Гойхман:

В России, согласно первоначальной задумке Министерства финансов, «обратная ипотека» призвана решить комплекс задач. Во-первых, это борьба с бедностью за счет использования малоимущими гражданами своего жилья для получения денег. Во-вторых, выплаты банкам по проблемным кредитам заемщиков, ставших неплатежеспособными.

Сразу стоит отметить, что пока программа реально не работает. В апреле 2016 года Минфин лишь анонсировал возможность ее проведения. Предыдущая попытка запустить подобный проект предпринималась в 2012 году, но тогда все ограничилось лишь пробным этапом.

Возобновление реализации идеи, очевидно, связано с двумя факторами. Во-первых, в последнее время из-за кризиса резко снизился уровень реальных доходов россиян. По данным Росстата, в 2015 году 13,4% населения имели доходы ниже прожиточного минимума, тогда как еще в 2014 году эта цифра составляла 11,2%.

Во-вторых, обострилась и проблема невыплат по ипотеке. Статистика ЦБ РФ показывает, что на 1 мая 2016 г. просрочены 5,3% суммы ипотечных жилищных кредитов. В этом случае «обратная ипотека» действительно могла бы помочь, но ее трудно организовать в России, так как банкам она невыгодна.

Все дело в том, что у них нет ресурсов для длительного финансирования с возвратом дохода лишь через много лет после продажи недвижимости. Тем более что жилье может и упасть в цене. В этой ситуации у государства значительно больше возможностей, поэтому и предполагается, что институтом обратной ипотеки станет АИЖК.

Однако сложности в организации и множество неразрешенных вопросов пока не дают реально запустить программу.

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: [email protected] Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Текст подготовила: Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Минфин хочет запустить в России обратную ипотеку

Как отказаться от страхования, оформляя ипотеку?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/rabotaet_li_obratnaya_ipoteka_v_rossii/5074

Стоит ли бояться ипотеки?

Сколько раз мы слышали о том, что ипотека — это заговор планетарного масштаба, направленный на порабощение рядового населения. Так ли это? На этот вопрос каждый ответит для себя сам, но все же не стоит забывать, что в современном мире с рыночной экономикой, для подавляющего большинства людей ипотека является единственным способом приобрести свое жилье.

Разумеется, ипотека является одним из наиболее сложных видов кредитования, и нельзя ставить подпись в договоре, не понимая, о чем идет речь.

Основные принципы ипотечного кредита

Этот кредит целевой, то есть деньги переходят автоматически на счет продавца, а не вам на руки. Покупаемая недвижимость становится залоговым имуществом. Это очень важный момент. Дело в том, что, по Российскому законодательству, на имущество должника могут обращать арест, в том числе и на недвижимое имущество.

Но, если это жилье у вас единственное, то на него взыскание обращать не имеют права. Но только не в случае с ипотекой. Если допустите просрочку и не будете платить банку, не ожидайте, что судебные приставы не будут исполнять свои обязанности только потому, что кроме этой квартиры вам негде жить.

Выселят, и это стоит знать.

Как и в случае с автокредитом, банк при заключении договора затребует также договор страхования, но в этом случае страховать будут не имущество (квартира даже в случае пожара, не сильно теряет в цене), а вашу жизнь и здоровье.

Банк должен быть уверен, что в случае наступления вашего критического положения он не потеряет деньги.

Плюсом является только то, что вам это тоже выгодно, а также сумма подобного договора не столь обременительна, как КАСКО при автокредитовании.

Далее, независимо от того, что вы берете кредит на покупку квартиры, все равно готовьте деньги. Ни один банк не пойдет на сделку, если вы не сделаете первоначальный взнос, а его величина обычно бывает в районе 30% от стоимости. Далее, в зависимости от суммы первоначального взноса, банк будет вам персонально рассчитывать процентную ставку.

Подобный кредит чрезвычайно редко оформляется на короткий срок. Как показывает практика, сроки кредитования находятся в промежутке 10-25 лет. Это стоит принимать во внимание, причем именно плательщику.

Он должен быть твердо уверен, что на протяжении столь длительного срока он будет оставаться платежеспособным и знать, что за это время он значительно будет терять в деньгах. А платежи по ипотеке не маленькие.

Также стоит знать, что покупка жилья со вторичного рынка проще, чем в новостройке. Но банк будет выдавать кредит на покупку первичного жилья только в том случае, если строительная фирма является его партнером. На сайтах банка указано, с какими фирмами они сотрудничают.

Это связно с тем, что банк очень хорошо проверяет финансовую составляющую подобных предприятий, чтобы не оказаться без залога, поскольку дом не будет достроен. Для плательщика, между прочим, это может стать очень хорошим подспорьем, при выборе строительной кампании.

Будьте уверены, что если с ними сотрудничает крупный банк, то они уже проверены-перепроверены, и вы вряд ли окажетесь в числе «обманутых дольщиков».

Ипотеки не нужно бояться, с ней просто нужно считаться.

Источник: https://my-koshel.ru/content/369-stoit-li-boyatsya-ipoteki

Особенности ипотечного кредитования — самая полная информация!

Особенности ипотечного кредитования - самая полная информация!

Особенности ипотечного кредитования

Для россиянина термин «ипотека», в первую очередь, ассоциируется с покупкой жилья в кредит, который предоставляет коммерческий банк под залог какой-либо недвижимости.

Ипотека также всегда ассоциируется с большим процентом по займу и огромной переплатой.

Чтобы разобраться во всех тонкостях и особенностях ипотеки, в статье будут рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования, а также дано сопоставление с другими видами кредитов.

Виды ипотечных кредитов

Что такое ипотечный займ

Ипотечный займ (согласно действующему законодательству) представляет собой целевой займ денежных средств, выдаваемый, как правило, на покупку жилья или же капитальный ремонт, улучшение жилищных условий, предоставляемый на долгосрочный период.

Кредиторами выступают коммерческие финансовые учреждения, чаще банки.

Они предлагают дифференцированные % — ные ставки на ипотечный займ, разные условия залога, возврата денежных средств, а также могут оговорить в договоре с заемщиком условия моратория на досрочный возврат суммы кредита.

Ипотека

Также ипотеку можно оформить на приобретение земли, производственных, коммерческих помещений, строительных сооружений, зданий под залог какой – либо недвижимости.

Нормативно – правовая база, регламентирующая ипотечное кредитование, невелика, ограничивается несколькими федеральными законами, а также Жилищным Кодексом РФ.

Главный принцип ипотечного кредита – возвратность. Даже в том случае, когда заемщик отклоняется от уплаты ипотечного взноса, банк ничего не потеряет от сделки, т.к. в пользу банка закладывается либо приобретаемое, либо ранее нажитое имущество (жилая недвижимость).

Классификация ипотечных кредитов

Ипотека, как вид кредита, имеет как преимущества, так и недостатки для лица, занимающего денежные ресурсы.

ПреимуществаНедостатки
1. Возможность не ждать долгое время, накапливая средства на приобретение жилой недвижимости, а приобретать ее в любой момент времени. 1. Большая переплата по % за кредитный ресурс, в том числе, за оформление сделки и страхового полиса.
2. Большой срок кредитования позволяет по максимуму уменьшить сумму ежемесячных платежей, что финансово не обременяет семьи. 2. Чрезмерно жесткие требования к документам, которые нужны для оформления ипотеки, к финансовому обеспечению заемщика, к стажу работы,к наличию поручителей и т.д.
3. Налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц.

Условия кредитования

Что касается условий кредитования, то к ним, в первую очередь, относятся: % — ная ставка по ипотеке, схема уплаты долга: аннуитетные платежи или дифференцированные, а также срок погашения суммы долга.

Условия кредитования

Коммерческие банки вправе самостоятельно определять ставку по ипотеке в рамках процентного «коридора» или так называемой ключевой ставки, которую устанавливает Центральный Банк РФ, а также могут организовывать льготное кредитование отдельных категорий граждан (например, ипотека для молодых семей или ипотека для многодетных семей). На сегодняшний день ключевая ставка по ипотечному кредиту равна 14%. Ключевая ставка – процентная ставка, под которую главный российский банк кредитует коммерческие банки, соответственно, проценты по кредиту не могут быть меньше ключевой ставки, иначе банки будут работать себе в убыток.

Условия банковских ипотечных программ (февраль, 2015 г.)

Процентная ставка по ипотечному кредиту может быть фиксированной (ее размер не может измениться на протяжении всего срока погашения) или плавающей (ее размер может изменяться в соответствии с денежно – кредитной политикой Центрального Банка РФ).

Срок, на который может быть предоставлен ипотечный займ, ограничен минимумом и максимумом: от трех до пятидесяти лет. Наибольшей популярностью среди заемщиков пользуются займы на десять, пятнадцать и двадцать лет. Стоит учесть, что срок погашения будет также варьироваться в зависимости от возраста заемщика.

Так, ипотека может быть оформлена на срок до достижения лицом, занявшим денежные средства, пенсионного возраста, который в настоящее время в РФ таков: пятьдесят пят лет для женщин и шестьдесят лет для мужчин. В индивидуальном порядке, ипотечный договор может быть продлен до достижения заемщиком семидесятипятилетнего возраста.

Портрет ипотечного заемщика

Читать также:  Онлайн-заявка на кредит в «союз банк»

Коммерческие банки самостоятельно определяют минимум суммы, которую необходимо будет внести в качестве первоначального взноса, в который включаются еще и затраты на оценку имущества и страховку. Первоначальный платеж можно оплатить (внести), как личными накоплениями, так и посредством дополнительного кредита, например, с помощью потребительского займа.

ПрограммаСрокСтавка, %Сумма
Приобретение готового жилья до 30 лет 14,5 от 45 000 рублей
Приобретение строящегося жилья до 30 лет 14,5 от 45 000 рублей
Военная ипотека до 15 лет 12,5

Кредитование покупки недвижимости без первого взноса рискованное для обеих сторон, участвующих в сделке. Банк не получает гарантии в виде суммы первого взноса, что заставляет его повышать % — ные ставки на кредитные ресурсы. А также отсутствие первого взноса не дает банку уверенности в платежеспособности заемщика, что ставит под сомнение возможность предоставление банком ипотечного займа.

Ну а для заемщика это чревато тем, что если у него в силу определенных обстоятельств не будет возможности платить по кредиту, то большая часть или вовсе вся сумма предыдущих накоплений останется в банке безвозвратно. Это соответствует системе аннуитетных взносов, т.к. первоочередно погашаются проценты, а только потом основная часть долга.

Кредит может погашаться заемщиком по схеме аннуитетных или дифференцированных платежей, что оговаривается в договоре. Аннуитетный взнос рассчитывается как постоянно равный в каждом месяце, а по схеме дифференцированных платежей они сокращаются с каждым месяцем погашения. Считается, что для банка выгоднее схема аннуитетных взносов, а для заемщика дифференцированная схема выплаты кредита.

Процесс оформления ипотечного кредита

Процесс оформления ипотечного кредита

Для того чтобы оформить покупку недвижимости в ипотеку, потенциальный заемщик должен предоставить в банк все необходимые документы, в том числе подтверждающие его платежеспособность. Банк рассматривает заявку в течение определенного срока: начиная от пары – тройки дней, заканчивая несколькими неделями.

После одобрения банком кандидатуры заемщика и по завершению процедуры оформления соответствующих документов, лицо, заинтересованное в кредитном ресурсе, должно в течение оговоренного срока подыскать вариант недвижимости, соответствующий требованиям, запрошенным банком – кредитором. По выбранному варианту собирается пакет док — тов, который понадобится для заключения сделок купли/продажи.

В силу того, что ипотечное кредитование является довольно продолжительным по сроку погашения, то еще одним непременным этапом является будет страхование риска потери трудовой способности заемщика, риска возможной утраты прав собственности.

После завершения всех вышеуказанных этапов банк, кредитующий, и заемщик заключают договор, который, как правило, заключается с участием нотариуса. После чего заемщик проходит процедуру государственной регистрации недвижимости.

Схема этапов ипотечной сделки

Основные отличия ипотечного кредитования

Основным отличием ипотечного заимствования от других видов кредита является его строго целевая направленность, он предназначен исключительно для покупки недвижимости, а также гарантирована возвратность суммы, взятой в банке, посредством залога.

Также % — ная ставка по целевому займу на жилье гораздо меньше, нежели по займу на покрытие потребительских нужд. Это объясняется наличием залога.

Не единственным механизмом, удорожающим ипотеку, является получение страхового полиса на недвижимость, на случай утери способности к трудовой деятельности заемщиком, а также оплата услуг оценщика при выборе варианта недвижимости.

Ипотека

Необходимо подвести итог: если задумывается приобретение жилой недвижимости, и у потенциального покупателя имеется большая сумма накоплений денежных средств, то лучше доплатить недостающую долю ст — ти жилья, например, посредством оформления потребительского займа на несколько лет. Если же приобретение жилья актуально, но нет собственных накоплений, то лучше оформить ипотечный кредит на больший срок с более низкой процентной ставкой, уплатив первоначальный взнос.

Ипотека

Источник: https://bank-explorer.ru/finansy/osobennosti-ipotechnogo-kreditovaniya.html

Чем обернется для пожилых граждан России «обратная ипотека»: преимущества и недостатки этого вида кредитования

Чем обернется для пожилых граждан России «обратная ипотека»: преимущества и недостатки этого вида кредитования

Для начала попробуем разобраться, что собой представляет «обратная ипотека», как особый вид кредитования.

Основной принцип такого вида кредитования заключается в следующем – чем старше по возрасту владелец жилья и чем больше стоимость квартиры, где человек проживает, тем большую сумму кредита по обратной ипотеке он может взять. Такой вид кредитования был «изобретен» в 90-х годах в США и с большим успехом распространился по всему миру, в том числе и в России.

Основной целью «обратной ипотеки» является возможность для государства разморозить средства, которые вложены гражданами в собственное жилье и не приносят никаких дивидендов.

Польза от обратной ипотеки очевидна и для самих владельцев жилья.

Ставки по обратной ипотеке (9% годовых) значительно ниже обычных рыночных ипотечных программ, которые сейчас предлагают банки (классический вариант – 12,2%).

Особенности «обратной ипотеки» для пожилых граждан России

Согласно статистике, на сегодняшний день в России около 65% населения страны в возрасте старше 45 лет имеют жилье в единоличной собственности или на равных долях с другими членами семьи.

Программы обратной ипотеки для пенсионеров, принятые в разных регионах России, позволяют людям пенсионного возраста улучшать свои условия проживания и свое материальное положение за счет уже имеющегося у них в наличии жилья.

При этом право на пожизненное владение жильем сохраняется, даже если сумма ипотеки вместе с процентами превышает стоимость квартиры или дома, в котором человек взявший ипотеку живет. Кредиторам (банковским учреждениям) остается только ждать естественной смерти заемщика, чтобы затем продать жилье.

Естественно, что условиями такой ипотечной программы не совсем довольны потенциальные молодые наследники жилья своих престарелых родственников.

Пожилые люди часто оформляют обратную ипотеку, чтобы получить деньги на лечение, на отдых в санаториях, одним словом, на «маленькие радости жизни».

Деньги предоставляются, как говорится,  здесь и сейчас, а возвращаются кредиторам после кончины человека, что очень выгодно для людей в пожилом возрасте.

Родственники пожилых людей, заинтересованные в своем праве на наследование жилья, могут досрочно погасить кредит банку на любом этапе кредитования. Если сумма ипотечного кредита меньше рыночной стоимости жилья, то после смерти владельца жилья наследники получают часть суммы от продажи квартиры, оставшуюся после погашения долга и процентов по «обратной ипотеке».

Рекомендации по оформлению «обратной ипотеки» от АРИЖК

АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов) дает пожилым гражданам России некоторые рекомендации, как следует «проживать» свою ипотеку:

1) Лучше всего оформлять обратную ипотеку в возрасте после 68 лет. До указанного возраста многие пенсионеры сохраняют хорошее здоровье и работоспособность. Поэтому после выхода на пенсию их доходы возрастают и часто превышают даже доходы более молодых работающих граждан.

После 68 лет уже практически никто из пенсионеров не работает, поэтому доход людей резко падает, а расходы на лечение возрастают. Именно в таком возрасте не помешает материальная «помощь», предлагаемая по условиям обратной ипотеки.

2) «Проживать» свою собственность в виде жилья пенсионеры могут двумя выгодными способами. Можно сразу получить единую сумму ипотечного кредита в размере 70% от стоимости имеющегося жилья или оформить кредит с ежемесячными выплатами на такую же сумму на период до десяти лет.

Второй способ более привлекателен для пенсионеров, так как дает возможность безбедно жить в течение 10 лет.

Однако некоторым пенсионерам требуется разовая выплата кредита сразу всей суммой на дорогостоящую операцию или на другие нужды.

Но такие ситуации с разовыми выплатами по обратной ипотеке должны контролироваться работниками социальных служб, чтобы «добротой» стареньких бабушек и дедушек не пользовались нечестные родственники.

Особенности обратных ипотечных кредитов для разных регионов России

Для разных регионов России суммы ежемесячных выплат по обратной ипотеке для пенсионеров разные, так как стоимость жилья резко отличается по областям страны. Например, московские пенсионеры, проживающие в двухкомнатной квартире, могут рассчитывать на ежемесячную сумму выплат в среднем в 35-40 тысяч рублей, что является существенной прибавкой к пенсии.

Ведь в настоящее время средняя пенсия по Московской области составляет 9 414 рублей (по данным ПФР). Естественно, что для пенсионеров из отдаленных регионов России суммы кредитов по обратной ипотеке в расчете на ежемесячные выплаты будут значительно меньше, ведь стоимость их жилья гораздо меньше стоимости таких же по кубатуре квартир в Москве.

Почему «обратная ипотека» от АРИЖК пока работает в пилотном режиме?

В настоящее времяданная ипотечная программа продолжает работать в пилотном режиме, постоянно совершенствуясь.

Например, в настоящее время по рекомендации АРИЖК, в первую очередь рассматриваются заявки пожилых людей, у которых на иждивении нет родственников инвалидов или недееспособных лиц. Пока программа кредитования работает в пилотном режиме, все риски, связанные с невыплатой кредитов по каким-либо причинам, покрываются из резервного фонда АРИЖК.

В дальнейшем достойную старость в нашей стране смогут получить все пожилые люди, каждый случай кредитования по программам обратной ипотеки будет рассматриваться индивидуально.

Другими словами, программа будет «подстраиваться» под индивидуальные потребности и возможности пенсионеров, учитывая множество нюансов, связанных с их проблемами и со стоимость их жилья.

Кроме того, в обязанности кредиторов входит периодический осмотр жилья, чтобы удостовериться, что выставленное под залог жилье содержится в надлежащем порядке, его заявленная стоимость не снизилась с момента оформления договора по ипотеке.

Пилотная программа «обратной ипотеки» запущена АИЖК в конце 2011 года. Следует напомнить, что в настоящий момент времени по регионам страны у этого агентства имеется небольшое количество партнеров.

Читать также:  Как работает компания «мастер деньги»?

Ипотека выдается под проценты, которые не превышают 9 % годовых. Пожилым людям следует быть осторожными и не иметь дело с мошенниками, которые «предлагают» более высокие проценты пожизненной ренты жилья, незаконно «работая» под именем этой организации.

Для того чтобы пилотная программа «обратной ипотеки» вышла из тестового режима на масштабные просторы реализации, требуется принятие еще многих государственных законов.

В первую очередь, эта ипотечная программа должна оставаться социальной, чтобы быть эффективной и действенной.

Какие существуют ограничения по оформлению «обратной ипотеки»?

  • Пока участник ипотечной программы должен быть старше 68 лет, в дальнейшем возрастные критерии будут пересматриваться;
  • Залоговая квартира должна располагаться в доме, этажность которого не менее 4-х этажей;
  • Не рассматриваются как залоговые, квартиры с газовыми колонками и расположенные в домах, идущих под снос;
  • Не рассматриваются варианты с частью квартир, находящихся в собственности;
  • Заемщику необходимо оформлять страховку на жилье от рисков его повреждения или разрушения.

Какие позитивные изменения могут произойти, когда программа «обратной ипотеки» из пилотного перейдет в рабочий режим функционирования?

  1. Улучшится качество рынка недвижимости, так как количество объектов купли-продажи резко возрастет.
  2. «Прозрачность» рынка недвижимости улучшится за счет исчезновения формирований «черной ренты».
  3. Финансовые возможности пенсионеров возрастут, как и значительно увеличится их потребительский спрос.

    Уровень жизни пенсионеров приблизится к европейскому.

  4. Возрастет качество медицинских услуг для людей пенсионного возраста.
  5. Увеличится продолжительность жизни пенсионеров, так как возникнут организации по патронажной помощи старикам, как альтернатива нынешним социальным службам.

Пока государственные структуры лишь обещают пенсионерам «достойную старость», агентство АРИЖК выполняет все выдвинутые обещания, а это уже заслуживает уважения. Государство поддерживает все начинания и смелые планы АРИЖК, так как рассчитывает за счет программы «обратной ипотеки» контролировать рынок недвижимости и избавиться от «черных риелторов».

Но для российских пенсионеров программа «обратной ипотеки» в любом случае нужна и важна для улучшения их материального положения.

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_4070.html

Каковы условия получения ипотеки (квартира в ипотеку) в 2017 и 2018 гг.?

Условия получения ипотеки  удастся соблюсти далеко не каждому гражданину. Соответственно, не все имеют возможность взять в банке ипотечный кредит. В связи с растущей популярностью покупки квартиры в ипотеку условия кредитования становятся с каждым годом все более лояльными, Несмотря на это, перечень требований банков к заемщику до сих пор велик.

Требования к личности заемщика

Каковы последствия оценки личности заемщика банком?

Дополнительные условия для получения ипотеки

Поскольку критерии оценки заемщиков в разных банках отличаются, мы проанализировали информацию по крупнейшим банкам РФ по состоянию на 2017-2018 годы.

Требования к личности заемщика

Одно из основных условий касается возраста заемщика. Если относительно минимального возраста для ипотечных программ банки солидарны – это 21 год, то с остальными возрастными параметрами сложнее. Кроме низшего возрастного предела, существуют критерии «максимальный возраст, когда можно взять ипотеку» и «максимальный возраст на момент возврата кредита».

Последний рассматривается обычно индивидуально, т. к. кроме фиксированной цифры (например, в Сбербанке это 75 лет) здесь нужно учитывать наличие подтвержденных доходов или имущества, созаемщиков или поручителей.

Если имущества недостаточно, то Сбербанк потребует, чтобы максимальный срок возврата кредита в этом частном случае был не более 65 лет.

Другие банки ограничивают максимальный возраст возврата кредита 55 годами для женщин и 60 для мужчин, но при наличии поручителей и созаемщиков можно увеличить возраст до 70 лет.

Обычное требование банков — гражданство РФ или постоянное проживание в том регионе, где берется ипотека, в течение определенного времени. Хотя у некоторых кредитных организаций есть программы для покупки квартир из состава вторички, когда выдача кредита не обусловливается гражданством или пропиской.

Подписывайтесь на наш
канал в Яндекс.Дзен!

Подписаться на канал

Пол редко является определяющим критерием. Точнее, предпочесть мужчину или женщину в качестве заемщика может какой-то определенный кредитный специалист. Зато большое внимание банки обращают на образование гражданина, его карьерные перспективы.

Наличие вузовского диплома – негласное, но почти обязательное требование для получения ипотеки. С осторожностью относятся к людям, часто, каждые несколько месяцев, меняющим работу. Собственный бизнес, являющийся единственным источником дохода, тоже рассматривается банками как рисковый фактор: они предпочитают наемных работников.

Проблемой при получении кредита может стать работа, связанная с постоянным риском (например, каскадером).

В отношении семейного положения преимуществом пользуются граждане, у которых есть дети, а второй супруг работает. Однако если жена заемщика в отпуске по уходу за ребенком и вообще количество иждивенцев слишком велико, это может стать основанием для отказа в выдаче кредита.

Каковы последствия оценки личности заемщика банком?

Личность заемщика оценивается банком не только для решения главного вопроса: выдавать ли кредит. Сегодня ведущие банки (например, Сбербанк) могут изменять условия кредитования в зависимости от соответствия заемщика определенным критериям.

Например, последствиями оценки личности клиента может стать отмена требования о страховании личности, повышение или снижение процентов, изменение срока возврата кредита.

Требования к платежеспособности заемщика

Разумеется, в первую очередь банк рассматривает ежемесячный доход, заработную плату заемщика. Основой для оценки данного требования является наличие дохода, как минимум вполовину превышающего будущие ипотечные платежи.

Положительным моментом при решении вопроса о выдаче кредита будут дополнительные средства, вложенные, к примеру, в акции.

По некоторым ипотечным программам возможен учет в общем доходе семьи доходов родителей и других близких родственников. Если для супругов отдельного оформления не требуется (имущество и долги у них общие по закону), то прочую родню привлекают к участию в договоре банковского кредита как созаемщиков или поручителей.

Кроме финансовой состоятельности оценивается аккуратность заемщика в отношении платежей по кредитам – кредитная история. Наличие долгов по действующим кредитным договорам – 100-процентное основание для отказа в ипотеке.

Полное отсутствие кредитной истории – основание для сомнений. Если кредитный договор, по которому были долги и просрочки платежей, уже закончен несколько лет назад, можно попробовать изменить мнение банка об этом факте в свою пользу.

Чтобы это сделать, советуем представить подтверждение, что просрочка была вызвана экстраординарными обстоятельствами, в ней не было вашей вины (например, из-за несчастного случая, на время лишившего человека трудоспособности, увольнения по сокращению штатов и т. п.

) Кроме того, можно подтвердить отсутствие задолженности за коммунальные услуги.

Требования к предмету залога

Здесь оценивается ликвидность. В зависимости от того, насколько быстро и по какой цене можно продать предполагаемый объект на рынке, банк решает:

  • выдать кредит под обеспечение ипотекой или отказать в его выдаче;
  • затребовать ли от заемщика дополнительные гарантии (использовать поручительство или увеличить количество поручителей);
  • на какую сумму возможно кредитовать заемщика.

Кроме ликвидности, для изучения которой применяется в том числе рыночная оценка, залоговый объект должен соответствовать и некоторым другим требованиям.

Так, расположение недвижимости желательно на территории РФ, причем в местности, где есть офис банка, выдающего ипотеку.

Не примут в качестве залогового имущества квартиры в зданиях, являющихся архитектурными памятниками, объектами культурного наследия, а также подлежащих сносу.

Допускается физический износ объекта не более 50%.

Предлагаемая в залог квартира не должна быть обременена правами проживания несовершеннолетних, недееспособных, проходящих службу в армии по призыву, находящихся в местах лишения свободы.

Дополнительные условия для получения ипотеки

Вышеперечисленные условия кредитования представляют собой фактические данные об обстоятельствах и свойствах гражданина и предмета залога, формировавшиеся не 1 год. Кроме них, заемщик обязан соблюсти правила банка и к собственным документам добавить некоторые дополнительные. Обычно это отчет о рыночной оценке предмета залога и различные виды страховок.

Страхование

Обязательным требованием всех ипотечных программ в России является страхование залогового имущества от рисков его повреждения или утраты (это правило установлено ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимого имущества» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Кроме того, очень часто банки настоятельно рекомендуют застраховать жизнь и здоровье заемщиков или хотя бы основного из них (по закону выдвигать такое требование кредитные организации не могут, но отказ исполнить рекомендацию часто служит причиной для отказа в предоставлении займа).

Отдельные кредитные организации обязывают страховать еще и так называемый титул. Это юридический термин, означающий законность и неоспоримость прав заемщика на переданное в залог жилое помещение.

Страховыми рисками могут стать признание недействительной сделки, по которой гражданин купил квартиру, требования о возврате жилья из чужого незаконного владения и т. п.

Есть возможность и застраховать свою ответственность перед банком в случае неспособности выплачивать ипотеку. Наконец, когда банк требует сразу несколько страховок, то разумнее воспользоваться комплексным страхованием. В этом случае страховка обойдется чуть дешевле.

Оценка залогового имущества

Это платная услуга, осуществляемая лицензированным оценщиком. Обычно банки работают с определенной оценочной компанией, доверяя только ее отчетам.

В ходе оценки залоговой стоимости оценщик решает несколько задач. Во-первых, определяет рыночную стоимость имущества на момент заключения кредитного договора.

Во-вторых, рассчитывает залоговую стоимость, в которой учитываются расходы на содержание объекта недвижимости, риски. Она будет ниже рыночной цены.

В-третьих, делается прогноз цены, по которой удастся продать залоговое имущество с торгов при необходимости (применяются коэффициенты, учитывающие инфляцию, естественный износ и т. п.).

От залоговой стоимости объекта зависит самое важное — размер кредита, который можно получить под его залог. Поскольку при расчете этой суммы учитывается множество разных факторов, то установить прямую зависимость не удастся. Воспользовавшись кредитными калькуляторами крупнейших банков, мы пришли к выводу, что сумма кредита может составлять от 50 до 95% стоимости залогового имущества. 

Источник: http://nsovetnik.ru/ipoteka/kakovy_usloviya_polucheniya_ipoteki_kvartira_v_ipoteku/

Ссылка на основную публикацию